Facility-Management-Verträge werden regelmäßig auf Grundlage umfangreicher, standardisierter Vertragswerke geschlossen. Rahmenverträge, Betreiberverträge, Wartungsverträge, Leistungsbeschreibungen, SLA, Preisblätter und Vertragsanlagen werden häufig vom Auftraggeber oder Dienstleister für mehrere Vergaben beziehungsweise Vertragsverhältnisse vorformuliert. Damit können auch umfangreiche professionelle B2B-Verträge dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen unterliegen.
Nach § 305 BGB sind Allgemeine Geschäftsbedingungen vorformulierte Vertragsbedingungen, die für eine Vielzahl von Verträgen vorgesehen sind und von einer Vertragspartei gestellt werden. Entscheidend ist nicht, ob ein Dokument ausdrücklich als „AGB“ bezeichnet wird. Auch Regelungen im eigentlichen Vertragsdokument oder in Vertragsanlagen können AGB-Charakter besitzen.
Bei FM-Verträgen handelt es sich überwiegend um Verträge zwischen Unternehmen. Für diesen B2B-Bereich gelten Besonderheiten: Die Klauselverbote der §§ 308 und 309 BGB finden gegenüber Unternehmern grundsätzlich nicht unmittelbar Anwendung. Die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB bleibt jedoch relevant. Auch Klauseln, die den Wertungen der §§ 308 und 309 entsprechen, können deshalb im unternehmerischen Geschäftsverkehr über § 307 BGB unwirksam sein.
Prüfungsbereich
Bedeutung für FM-Verträge
AGB-Eigenschaft
Wurde die Klausel für mehrere Verträge vorformuliert?
Individualabrede
Wurde eine Regelung tatsächlich individuell vereinbart?
Transparenz
Sind Leistung, Risiko und Rechtsfolge klar verständlich?
Angemessenheit
Wird eine Vertragspartei unangemessen benachteiligt?
Überraschung
Ist die Klausel an dieser Stelle ungewöhnlich oder unerwartet?
Rechtsfolge
Welche gesetzliche Regelung gilt bei Unwirksamkeit?
Individualvereinbarungen haben Vorrang
Besonders bei komplexen FM-Verträgen werden einzelne Punkte während Verhandlungen verändert. Individuelle Vertragsabreden haben nach § 305b BGB Vorrang vor Allgemeinen Geschäftsbedingungen.
Für die Vertragsgestaltung bedeutet dies, dass individuell vereinbarte Abweichungen eindeutig dokumentiert und widerspruchsfrei in die Vertragsarchitektur eingearbeitet werden sollten. Andernfalls entstehen Konflikte zwischen Hauptvertrag, Leistungsbeschreibung, Preisblatt, Bieterangebot und weiteren Anlagen.
Transparenz ist auch im professionellen FM-Vertrag entscheidend
§ 307 BGB erklärt AGB-Bestimmungen insbesondere dann für unwirksam, wenn sie den Vertragspartner entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen; eine solche Benachteiligung kann bereits daraus entstehen, dass eine Bestimmung nicht klar und verständlich formuliert ist.
Besonders sorgfältig sollten deshalb Regelungen formuliert werden zu:
Haftungsbegrenzungen,
Vertragsstrafen und Malusregelungen,
pauschaliertem Schadensersatz,
Preis- und Indexanpassungen,
einseitigen Leistungsänderungsrechten,
Nachtrags- und Change-Request-Verfahren,
Aufrechnung und Zurückbehaltung,
Kündigungsrechten,
Freistellungen,
Nachunternehmerhaftung,
SLA- und KPI-Sanktionen.
Überraschende Klauseln vermeiden
Ungewöhnliche Bestimmungen, mit denen der Vertragspartner nach den Umständen nicht rechnen musste, werden nach § 305c BGB nicht Vertragsbestandteil. Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zudem zulasten des Verwenders.
Wesentliche wirtschaftliche oder haftungsbezogene Regelungen sollten deshalb nicht versteckt in technischen Anlagen, Preisblättern oder nachrangigen Dokumenten platziert werden.
Unwirksame Klauseln verändern die Risikoverteilung
Ist eine AGB-Klausel unwirksam oder nicht wirksam einbezogen, bleibt der Vertrag grundsätzlich im Übrigen bestehen. An die Stelle der unwirksamen Regelung treten regelmäßig die gesetzlichen Vorschriften.
Gerade bei langfristigen FM-Verträgen kann dies die ursprünglich beabsichtigte Risikoverteilung erheblich verändern. Deshalb sollte die Vertragsprüfung nicht nur fragen:
„Ist die Regelung wirtschaftlich sinnvoll?“, sondern ebenso:
„Ist sie als vorformulierte Vertragsbedingung rechtlich belastbar?“
Professionelles Vertragsmanagement verbindet damit Leistungsdefinition → Risikozuweisung → AGB-rechtliche Prüfung → individuelle Verhandlung → eindeutige Dokumentation → konsistente Vertragsanlagen → regelmäßige Aktualisierung. So entsteht ein FM-Vertrag, dessen wirtschaftliche und organisatorische Steuerungslogik nicht durch unwirksame oder widersprüchliche Standardklauseln gefährdet wird.
