Folgen bei Nichteinhaltung von FM-Verträgen und Compliance-Anforderungen
Facility-Management-Verträge enthalten zahlreiche Leistungs-, Sicherheits-, Dokumentations- und Compliance-Pflichten. Werden diese nicht eingehalten, reicht die Bandbreite möglicher Folgen von einer einfachen Korrekturmaßnahme bis zur außerordentlichen Vertragsbeendigung und Schadensersatzforderung. Entscheidend ist ein abgestuftes, nachvollziehbares und verhältnismäßiges Vorgehen, das Art, Ursache, Wiederholung und Auswirkungen der Pflichtverletzung berücksichtigt.
Nach § 280 BGB kann eine schuldhafte Pflichtverletzung grundsätzlich Schadensersatzansprüche auslösen. Für weitergehende Rechtsfolgen gelten zusätzliche gesetzliche Voraussetzungen.
Prüfung weitergehender Sanktionen bis Vertragsbeendigung
Wiederholt
dauerhafte Qualitäts- oder Leistungsmängel
verschärfte Kontrolle und vertragliche Konsequenzen
Dabei sollte immer zunächst festgestellt werden, welche konkrete Pflicht verletzt wurde, welche Auswirkungen bestehen und wer die Abweichung zu vertreten hat.
Einen abgestuften Eskalationsprozess vereinbaren
Für normale Leistungsabweichungen empfiehlt sich eine klare Prozessfolge:
Bei Dauerschuldverhältnissen kann eine Kündigung aus wichtigem Grund grundsätzlich in Betracht kommen, wenn die Fortsetzung des Vertrags bis zum regulären Ende unzumutbar ist. Besteht der wichtige Grund in einer Vertragspflichtverletzung, ist regelmäßig zunächst eine Abhilfefrist oder Abmahnung erforderlich, soweit keine gesetzlichen Ausnahmefälle vorliegen.
Sicherheits- und Compliance-Verstöße besonders behandeln
Bestimmte Pflichtverletzungen erfordern eine schnellere Reaktion. Dies betrifft beispielsweise:
akute Gefährdung von Personen,
gravierende Betreiberpflichtverletzungen,
vorsätzlich falsche Prüf- oder Leistungsnachweise,
Hier kann eine sofortige Sicherungsmaßnahme erforderlich sein, bevor die vertragsrechtliche Bewertung abgeschlossen ist. Anlagen können beispielsweise vorübergehend gesperrt, Berechtigungen entzogen oder Personen bis zur Sachverhaltsklärung aus kritischen Bereichen herausgenommen werden.
Vertragsstrafen und Malusregelungen sorgfältig gestalten
FM-Verträge enthalten häufig SLA-Abzüge, Malusmechanismen oder Vertragsstrafen. Solche Regelungen sollten eindeutig festlegen:
welches Verhalten sanktioniert wird,
wie die Abweichung gemessen wird,
welche Rechtsfolge eintritt,
ob Höchstgrenzen bestehen,
wie Mehrfachsanktionen behandelt werden,
in welchem Verhältnis sie zu Schadensersatzansprüchen stehen.
Vorformulierte Sanktionsklauseln müssen transparent und AGB-rechtlich belastbar sein. § 307 BGB erklärt AGB-Regelungen insbesondere dann für unwirksam, wenn sie den Vertragspartner unangemessen benachteiligen oder nicht klar und verständlich formuliert sind.
Verstöße können auch zukünftige Vergaben beeinflussen
Bei öffentlichen Aufträgen können erhebliche oder fortdauernde Mängel bei der Erfüllung wesentlicher Anforderungen eines früheren öffentlichen Auftrags unter bestimmten Voraussetzungen einen fakultativen Ausschlussgrund in späteren Vergabeverfahren darstellen. § 124 GWB nennt hierfür insbesondere frühere Mängel, die etwa zu vorzeitiger Vertragsbeendigung, Schadensersatz oder vergleichbaren Rechtsfolgen geführt haben.
Ziel ist nicht maximale Sanktionierung. Gute Vertragssteuerung sorgt vielmehr dafür, dass Abweichungen früh erkannt, angemessen korrigiert und wiederkehrende oder schwerwiegende Verstöße konsequent behandelt werden. Damit werden Rechtsfolgen zu einem nachvollziehbaren Bestandteil von Compliance, Qualitätsmanagement und Risikosteuerung im Facility Management.
