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Auswahl der Vertragsart

Facility Management: Verträge und Vereinbarungen » Management » Vertragsstrukturierung » Auswahl der Vertragsart

Auswahl der Vertragsart im Vertragsmanagement mit bedarfsgerechter Gestaltung vertraglicher Rahmenbedingungen

Die Vertragsart aus dem Betriebsmodell ableiten

Die Wahl der Vertragsart ist eine grundlegende Weichenstellung für die spätere Steuerbarkeit einer Facility-Management-Leistung. Sie beeinflusst, wie Leistung, Verantwortung, Vergütung, Risiken und Schnittstellen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer verteilt werden. Im Facility Management reicht das Spektrum von einzelnen Wartungs-, Prüf- oder Dienstleistungsverträgen bis zu gebündelten FM-, Betreiber-, Outsourcing- oder Contracting-Modellen.

Am Anfang sollte deshalb nicht die Bezeichnung des Vertrages stehen, sondern das gewünschte Betriebsmodell. Zu klären ist insbesondere, welche Leistungen intern verbleiben, welche extern vergeben werden, wie stark der Auftraggeber operativ steuern möchte und welche Ergebnis- oder Betriebsverantwortung der Auftragnehmer übernehmen soll.

Passende Vertragsmodelle für FM-Leistungen bestimmen

Leistungscharakter und Vertragsmodell zusammenführen

Für klar abgegrenzte und wiederkehrende Einzelleistungen können Einzel-, Rahmen-, Wartungs- oder Prüfverträge zweckmäßig sein. Werden mehrere Leistungen gebündelt, kommen umfassendere FM-Modelle in Betracht. Betreiber- oder Betriebsführungsverträge gehen weiter, wenn der Auftragnehmer wesentliche Aufgaben des laufenden Betriebs organisatorisch übernimmt.

Ausgangssituation

Möglicher Vertragsansatz

Einzelne klar definierte Leistung

Einzel- oder Dienstleistungsvertrag

Wiederkehrender Bedarf

Rahmen- oder Abrufvertrag

Technische Anlagenbetreuung

Wartungs-/Instandhaltungs- oder TFM-Vertrag

Mehrere FM-Leistungsbereiche

gebündelter Facility-Management-Vertrag

Umfassende Betriebsführung

Betreiber-/Betriebsführungsvertrag

Investition und Energieergebnis

Contracting-Modell

Die Vertragsbezeichnung allein entscheidet jedoch nicht über die tatsächliche Risikoverteilung. Maßgeblich ist, welche Leistungen konkret geschuldet, welche Entscheidungen übertragen und welche Ergebnisse erwartet werden.

Verantwortung nur dort übertragen, wo sie beherrschbar ist

Mit zunehmender Leistungsbündelung kann der Auftraggeber Schnittstellen reduzieren und Koordinationsaufwand auf den Dienstleister verlagern. Gleichzeitig steigt die Abhängigkeit vom Auftragnehmer. Datenhoheit, Betriebswissen, Kontrollrechte, Transparenz über Nachunternehmer und ein geregelter Exit gewinnen deshalb bei umfassenden Vertragsmodellen an Bedeutung.

Verantwortung sollte nur dort übertragen werden, wo der Auftragnehmer über die erforderlichen Kompetenzen, Befugnisse, Informationen und Ressourcen verfügt. Eine formale Aufgabenübertragung ohne entsprechende Handlungsmöglichkeiten schafft keine belastbare Verantwortungsstruktur.

Vergütungsmodell und Vertragsart abstimmen

Auch die Vergütung muss zum Leistungsmodell passen. Planbare Regelleistungen können häufig pauschal vergütet werden. Mengenabhängige Leistungen benötigen geeignete Einheitspreise oder Mengengerüste. Schwer vorhersehbare Zusatzleistungen brauchen dagegen klare Freigabe- und Preisregeln.

Werden Leistungs- und Preislogik unabhängig voneinander entwickelt, entstehen Kalkulationsunsicherheiten und spätere Diskussionen über Zusatzleistungen. Vertragsart, Leistungsbeschreibung und Vergütungsmodell sollten deshalb gemeinsam konzipiert werden.

Steuerungsfähigkeit des Auftraggebers berücksichtigen

Nicht jedes theoretisch geeignete Vertragsmodell passt zur eigenen Organisation. Ein komplexer Multi-Service- oder Betreibervertrag benötigt andere Steuerungskompetenzen als mehrere Einzelverträge. Zu berücksichtigen sind deshalb auch vorhandene personelle Ressourcen, Fachkompetenz, Datenqualität und die Fähigkeit, Leistungen und Ergebnisse tatsächlich zu kontrollieren.

Bei der Auswahl sollten insbesondere Leistungsumfang, Kritikalität, Standortkomplexität, Marktverfügbarkeit, gewünschte Eigenleistungstiefe, Investitionsbedarf, Veränderungsdynamik und Steuerungsaufwand gemeinsam betrachtet werden.

Auch der spätere Wechsel des Dienstleisters gehört bereits in diese Entscheidung. Je umfassender Verantwortung ausgelagert wird, desto wichtiger sind Datenzugang, Dokumentation, Übergaberegeln und der Erhalt eigener Steuerungskompetenz.

Die geeignete Vertragsart schafft damit ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Fremdvergabe und eigener Handlungsfähigkeit.

Der entscheidende Maßstab lautet: Nicht der am Markt gebräuchlichste oder umfassendste Vertragstyp ist automatisch der richtige. Geeignet ist die Vertragsart, die zum Betriebsmodell, zum Leistungsrisiko, zur gewünschten Verantwortungsverteilung und zur tatsächlichen Steuerungsfähigkeit der Organisation passt.