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FM-Solutionmaker: Gemeinsam Facility Management neu denken

Preisstrukturvorgaben für Leistungs- und Vergütungsmodelle im Facility Management

Preisstrukturen einheitlich und nachvollziehbar vorgeben

Preisstrukturvorgaben definieren, nach welcher Systematik Facility-Management-Leistungen zu kalkulieren und im Angebot auszuweisen sind. Sie bilden damit die kaufmännische Ordnung hinter dem eigentlichen Preisblatt. Während das Preisblatt konkrete Preise, Mengen und Einheiten aufnimmt, legen Preisstrukturvorgaben fest, welche Kosten in welchen Positionen enthalten sein müssen, welche Bestandteile gesondert ausgewiesen werden dürfen und welche Kalkulationsannahmen für alle Bieter gelten.

Gerade bei komplexen FM-Leistungen ist diese Einheitlichkeit entscheidend. Ohne klare Vorgaben können Bieter identische Leistungen unterschiedlich kalkulatorisch zuordnen. Ein scheinbar günstiger Grundpreis kann dann beispielsweise dadurch entstehen, dass regelmäßig erforderliche Leistungen erst als Zusatzleistungen eingepreist werden.

FM-Preise einheitlich strukturieren und vergleichen

Preisbestandteile eindeutig abgrenzen

Die Vorgaben sollten festlegen, welche Kostenbestandteile in Pauschalen, Einheitspreisen oder sonstigen Vergütungen enthalten sind. Dabei können insbesondere folgende Positionen relevant sein:

Preisbestandteil

Mögliche Vorgabe

Personal

Löhne, Zuschläge und Personalnebenkosten

Führung und Administration

Objektleitung, Steuerung und Vertragsmanagement

Betriebsmittel

Werkzeuge, Geräte und übliche Hilfsmittel

Material

enthaltene Klein- und Verbrauchsmaterialien

Fahrtkosten

enthalten oder gesondert abrechenbar

Bereitschaft

Bestandteil der Pauschale oder eigene Position

Nachunternehmer

Einstandspreise und gegebenenfalls definierte Zuschläge

Zusatzleistungen

verbindliche Stunden-, Einheits- oder Kalkulationssätze

Dadurch wird bereits vor Angebotsabgabe deutlich, welche Kosten der Auftragnehmer in seine Preise einrechnen muss und welche später gesondert vergütet werden können.

Vergleichbare Kalkulationsgrundlagen schaffen

Preisstrukturvorgaben sollten außerdem gemeinsame Kalkulationsannahmen definieren. Hierzu gehören beispielsweise Flächen, Anlagenzahlen, Betriebszeiten, Leistungsintervalle, angenommene Mengen oder erforderliche Bereitschaftszeiten.

Sind Mengen noch nicht abschließend bekannt, können Kalkulationsmengen für den Angebotsvergleich vorgegeben werden. Diese müssen eindeutig von den später tatsächlich abrechenbaren Mengen unterschieden werden.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen Stunden- und Tagessätze. Sie sollten nicht nur Personalkategorien benennen, sondern auch klarstellen, welche Nebenkosten bereits enthalten sind. Andernfalls können später zusätzliche Aufschläge für Fahrt, Werkzeug, Verwaltung oder Dokumentation entstehen.

Mischkalkulationen kontrollierbar halten

Bei umfangreichen Leistungsverzeichnissen können stark unterschiedlich bepreiste Einzelpositionen die spätere Steuerung erschweren. Preisstrukturvorgaben sollten deshalb eine sachgerechte Zuordnung der Kosten fördern und verhindern, dass wesentliche Preisbestandteile in Positionen verlagert werden, die voraussichtlich kaum abgerufen werden.

Auch Nachlässe sollten eindeutig behandelt werden. Es muss erkennbar sein, ob ein Rabatt auf einzelne Positionen, einen Leistungsbereich oder die gesamte Angebotssumme wirkt.

Preisänderungen bereits mitdenken

Ein gutes Preisstrukturmodell funktioniert nicht nur bei Vertragsbeginn. Es sollte auch eine nachvollziehbare Basis für spätere Mengenänderungen, Zusatzleistungen und gegebenenfalls Preisfortschreibungen schaffen.

Werden beispielsweise Personal-, Material- oder Fremdleistungskosten unterschiedlich behandelt, muss erkennbar sein, welche Preisbestandteile von einer vereinbarten Anpassungsregel betroffen sind. Auch bei Nachträgen sollte möglichst dieselbe Kalkulationslogik verwendet werden wie im ursprünglichen Angebot.

Damit entsteht eine konsistente kaufmännische Fortschreibung des Vertrages.

Preisstrukturvorgaben sollen den Bieter nicht in seiner internen Kalkulation unnötig einschränken. Sie müssen jedoch sicherstellen, dass das für den Auftraggeber relevante Preisergebnis transparent, vergleichbar und später steuerbar bleibt.

Der entscheidende Grundsatz lautet: Gleiche Leistungen benötigen gleiche Kalkulationsregeln. Nur dann lassen sich Angebote belastbar vergleichen, Zusatzleistungen nachvollziehbar bewerten und Preisentwicklungen während der Vertragslaufzeit kontrollieren.