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FM-Solutionmaker: Gemeinsam Facility Management neu denken

Lead-Provider-/Generalunternehmermodell

Facility Management: Verträge und Vereinbarungen » Grundlagen » Betriebsmodell » Lead-Provider-/Generalunternehmermodell

Lead-Provider- und Generalunternehmermodell für integrierte FM-Leistungen

Lead-Provider- und Generalunternehmermodell im Facility Management

Lead-Provider- und Generalunternehmermodelle verfolgen ein gemeinsames Ziel: Der Auftraggeber möchte die Zahl seiner operativen Schnittstellen reduzieren und einen zentralen Partner für ein größeres Bündel von Facility-Management-Leistungen etablieren. Die konkrete Ausgestaltung kann jedoch sehr unterschiedlich sein. Entscheidend ist deshalb nicht die Bezeichnung des Modells, sondern welche Leistungen, Verträge, Steuerungsaufgaben und Verantwortlichkeiten tatsächlich auf den zentralen Provider übertragen werden.

ISO 41012 ordnet die Gestaltung von FM-Vereinbarungen in einen strategischen Sourcingprozess ein und behandelt dabei ausdrücklich Rollen, Verantwortlichkeiten und unterschiedliche Vertragsstrukturen. Die Fassung ISO 41012:2017 befindet sich derzeit in Überarbeitung.

Lead-Provider-Modell für gebündelte FM-Leistungen

Lead Provider und Generalunternehmer unterscheiden

Merkmal

Lead Provider

Generalunternehmer

Hauptfunktion

Integration und Steuerung mehrerer FM-Leistungen

Gesamtverantwortung für ein definiertes Leistungsbündel

Vertragsbeziehungen

Teilweise können Verträge beim AG verbleiben

Nachunternehmer regelmäßig über den GU

Leistungserbringung

Eigenleistung und koordinierte Drittleistungen möglich

Eigenleistung und Nachunternehmer unter Verantwortung des GU

Schnittstellen zum AG

Stark reduziert

Sehr stark reduziert

Kostenverantwortung

abhängig vom vereinbarten Modell

weitgehend beim GU innerhalb des Leistungsumfangs

Nachunternehmersteuerung

zentrale Koordinationsfunktion

Bestandteil der eigenen Vertragserfüllung

Im GU-Modell übernimmt der Hauptauftragnehmer für das vereinbarte Leistungspaket typischerweise die Gesamtverantwortung und steuert die von ihm eingesetzten Nachunternehmer. FM-Connect ordnet deshalb gerade die laufende Überwachung der Nachunternehmerkette und einen transparenten Informationsfluss zum Auftraggeber als wesentliche Bestandteile dieses Modells ein.

Lead Provider als Integrator

Beim Lead-Provider-Modell steht stärker die gewerke- und dienstleisterübergreifende Steuerung im Mittelpunkt.

Der Lead Provider kann beispielsweise:

  • zentraler Ansprechpartner des Auftraggebers sein,

  • Service Desk und Auftragssteuerung übernehmen,

  • verschiedene Fachunternehmen koordinieren,

  • Termine und Schnittstellen steuern,

  • einheitliches Reporting bereitstellen,

  • KPI und SLA konsolidieren,

  • Störungen gewerkeübergreifend koordinieren,

  • Verbesserungsmaßnahmen initiieren.

Abhängig von der Vertragsgestaltung können einzelne Spezialverträge weiterhin unmittelbar zwischen Auftraggeber und Fachunternehmen bestehen. Die konkrete Entscheidungs-, Weisungs- und Vergütungsstruktur muss dann besonders eindeutig beschrieben werden.

Übernimmt ein Generalunternehmer ein umfassendes FM-Leistungspaket, muss der Vertrag insbesondere regeln:

  • welche Leistungen zur GU-Pauschale gehören,

  • welche Nachunternehmer eingesetzt werden dürfen,

  • welche Eigenleistungsquote gegebenenfalls erwartet wird,

  • wer technische und organisatorische Verantwortung trägt,

  • wie Betreiberpflichten zugeordnet werden,

  • welche Freigaben beim Auftraggeber verbleiben,

  • wie Zusatzleistungen und Investitionen behandelt werden,

  • welche SLA und KPI gelten,

  • wie Nachunternehmerausfälle aufgefangen werden,

  • welche Dokumentations- und Berichtspflichten bestehen.

Die Gesamtverantwortung darf dabei nicht nur kaufmännisch formuliert sein. Sie muss mit ausreichenden Entscheidungs-, Steuerungs- und Eskalationsbefugnissen verbunden werden.

Auftraggeberkompetenz nicht vollständig auslagern

Die Reduzierung der operativen Schnittstellen ist ein wesentlicher Vorteil beider Modelle. Gleichzeitig entsteht eine stärkere Abhängigkeit vom zentralen Provider.

Der Auftraggeber sollte deshalb insbesondere Kompetenz für:

  • Strategie und Governance,

  • Vertrags- und Providersteuerung,

  • Leistungs- und Qualitätsbewertung,

  • Betreiberverantwortung auf Auftraggeberseite,

  • Budget- und Investitionsentscheidungen,

  • Audit und Kontrollrechte,

  • Change- und Eskalationsmanagement erhalten.

Transparenz über die Nachunternehmerkette sichern

Je stärker Leistungen gebündelt werden, desto wichtiger wird Transparenz darüber, wer die Leistungen tatsächlich erbringt. Der Vertrag sollte daher Anforderungen an Nachunternehmerregister, Qualifikationen, Leistungsnachweise, Wechsel von Fachunternehmen und Auditmöglichkeiten enthalten. FM-Connect hebt beim GU-/Gesamtverantwortungsmodell entsprechend die Verantwortung für die Überwachung der Nachunternehmerkette hervor.

Die Auswahl des geeigneten Modells folgt damit der Logik:

Leistungsportfolio analysieren → gewünschte Schnittstellenreduktion bestimmen → Steuerungsmodell festlegen → Verantwortung und Vertragsbeziehungen zuordnen → Nachunternehmerstruktur regeln → Performance messbar machen → Auftraggeber-Governance sichern.

Lead Provider und Generalunternehmer können beide die Komplexität des Facility Managements deutlich reduzieren. Erfolgreich sind sie jedoch nur dann, wenn Integration, Verantwortung, Befugnisse, Vergütung und Transparenz vertraglich konsistent aufeinander abgestimmt sind.