Anlage Architektenvertrag HOAI-Leistungsbild

Neben den genannten Grundleistungen, die in den Leistungsphasen 1–9 verankert sind, können im Architektenvertrag zusätzliche oder abweichende Leistungen vereinbart werden, die nicht zum Standard-Leistungskatalog gehören. Solche Besonderen Leistungen müssen gesondert beschrieben und honoriert werden, da sie über das übliche Maß hinausgehen oder spezielle Anforderungen des Projekts betreffen. Die HOAI selbst gibt in den Anlagen zu den Leistungsbildern Beispiele für Besondere Leistungen, macht aber deutlich, dass diese Listen nicht abschließend sind – es können auch andere Leistungen individuell vertraglich vereinbart werden, solange sie nicht bereits als Grundleistung gelten.

• Machbarkeitsstudien und Bedarfsplanungen: Zum Beispiel eine ausführliche Wirtschaftlichkeitsuntersuchung oder Standortanalyse vor Beginn der eigentlichen Planung. Wenn der Bauherr zunächst verschiedene Projektoptionen durchspielen möchte (Größenordnung, Budget, Alternativszenarien), könnte der Architekt beauftragt werden, diese Studien zu erstellen. Solche Untersuchungen gehen über die Grundlagenermittlung (LPH 1) hinaus und sind daher besonders zu vereinbaren.

• Vertiefte Kosten- und Terminpläne: Etwa das Aufstellen eines detaillierten Finanzierungsplans, Förderanträge, oder eines Bauzeitenplans mit abgestuften Meilensteinen. In LPH 2 sind zwar erste Kostenschätzungen und ein einfacher Terminplan Grundleistungen, doch z.B. ein granularer Zahlungsplan oder Bauphasenplan im Wochenrhythmus wäre als besondere Leistung zu definieren.

• Zusätzliche Präsentations- und Visualisierungsleistungen: Die Anfertigung von aufwändigen Modellen, perspektivischen Darstellungen oder Animationen für Präsentationszwecke ist häufig nicht im Standardhonorar enthalten. Wenn der Bauherr etwa ein physisches Architekturmodell oder fotorealistische Renderings zur Entscheidungsfindung oder Vermarktung wünscht, muss dies als Sonderleistung vereinbart werden.

• Brandschutz- und Sondernachweise: Einfache brandschutztechnische Koordination ist Teil der Grundleistung (der Architekt muss die üblichen Brandschutzanforderungen im Entwurf beachten). Doch ein detailliertes Brandschutzkonzept oder spezielle Nachweise (z.B. bei Sonderbauten, Industriebauten mit erhöhtem Risiko) können als besondere Leistung gelten, insbesondere wenn hierfür ein spezieller Nachweis (Brandschutznachweis) erstellt oder ein externer Sachverständiger koordiniert werden muss. Ähnliches gilt für Schallschutznachweise, Wärmeschutznachweise oder andere technische Berechnungen, sofern sie nicht vom Architekten selbst geschuldet sind, aber von ihm organisiert werden.

• Innenarchitektur und Möblierungsplanung: Die HOAI-Leistungsphasen für Gebäude decken die Gebäudehülle und grundlegende Raumstruktur ab. Wenn der Bauherr darüber hinaus eine ausführliche Innenraumgestaltung oder Möblierungsplanung wünscht (über die grundsätzliche Bauleistung hinausgehend, z.B. Design von Einbaumöbeln, detaillierte Farb- und Materialkonzepte für Innenräume), sollte dies als besondere Leistung vereinbart werden. Andernfalls schuldet der Architekt lediglich ein grobes Konzept für Innenräume als Teil des Entwurfs, aber keine exakte Ausführungsplanung für Möblierung oder Dekor.

• Außenanlagen/Landschaftsplanung: Falls der Architekt auch mit der Gestaltung der Außenanlagen (Garten, Außenbeleuchtung, Freiflächen) betraut wird, muss geklärt werden, ob dies zum Leistungsumfang gehört. Die Objektplanung Freianlagen ist ein eigenes Leistungsbild in der HOAI mit separaten Leistungsphasen. Entweder wird ein Landschaftsarchitekt dafür beauftragt, oder der Architekt übernimmt Teile davon – in letzterem Fall wären diese Leistungen (z.B. Entwurf der Gartenanlage, Bepflanzungspläne) ebenfalls als besondere Leistungen zu definieren.

• Bestandsdokumentation und Gebäudeunterhalt: Nach Fertigstellung des Projekts kann der Bauherr z.B. digitale Bestandspläne, Wartungspläne oder eine Facility-Management-Dokumentation verlangen. Die Erstellung von Bestandszeichnungen des fertig gebauten Objekts (sogenannte As-Built-Pläne) ist i.d.R. nicht Bestandteil der Grundleistungen, sondern gilt als besondere Leistung, da die HOAI in LPH 9 nur eine „zeichnerische Darstellung und Ergebnisse“ im einfachen Umfang als Grundleistung vorsieht. Ebenso wäre eine ausführliche Beratung des Bauherrn zum Gebäudebetrieb oder die Organisation von Wartungsverträgen dem besonderen Leistungsbereich zuzuordnen.

Diese Beispiele zeigen, dass besondere Leistungen alle jene Aufgaben umfassen, die entweder über den üblichen Planungsablauf hinausgehen, ungewöhnliche Zusatzanforderungen erfüllen oder im normalen Architektenhonorar nicht enthalten sind. Entscheidend ist: Nur was im Vertrag vereinbart ist, schuldet der Architekt auch tatsächlich. Daher sollten sämtliche Sonderwünsche des Bauherrn hier aufgeführt sein, um späteren Streit über zusätzliche Vergütung zu vermeiden. Ebenso sollte festgehalten werden, wenn bestimmte potenzielle Leistungen ausdrücklich nicht beauftragt sind (z.B. „Keine Möblierungsplanung durch den Architekten“, falls der Bauherr das selbst übernehmen will). Dies schafft beidseitig Rechtssicherheit.

Eine detaillierte Anlage zum Architektenvertrag, die Leistungsphasen und Aufgaben eindeutig beschreibt, hat einen hohen organisatorischen Stellenwert. Sie fungiert als „Pflichtenheft“ für den Architekten und gibt dem Auftraggeber Transparenz darüber, welche Leistungen er für das Honorar erhält. Insbesondere werden hier die im Baualltag geläufigen Begriffe wie Entwurf, Genehmigungsplanung, Ausführungsplanung, Ausschreibung und Bauleitung den entsprechenden HOAI-Leistungsphasen zugeordnet. Damit ist klar, dass der Architekt beispielsweise den Entwurf (LPH 2–3), die Genehmigungsplanung (LPH 4), die Ausführungsplanung (LPH 5), die Ausschreibung/Vergabe (LPH 6–7) und die Bauüberwachung (LPH 8) schuldet – sofern all diese Phasen beauftragt wurden. Eine solche Auflistung verhindert Missverständnisse. Zum Beispiel wissen beide Parteien dann, dass „Entwurfsverfassung“ nicht schon die Erstellung baureifer Detailpläne beinhaltet (denn dafür ist LPH 5 zuständig), oder dass „Bauleitung“ durch den Architekten nicht bedeutet, dass dieser rund um die Uhr auf der Baustelle anwesend sein muss, wohl aber regelmäßig die Arbeiten prüfen und koordinieren muss (gemäß LPH 8 Beschreibung).

Aus Architektensicht ist die klare Leistungsgrenze auch ein Mittel, die Haftung zu steuern. Sind die Leistungen oder Schnittstellen zu Fachplanern im Vertragstext nicht klar beschrieben, läuft man im Ernstfall Gefahr, dass ein Gericht im Nachhinein eine weitere Auslegung zu Lasten des Architekten vornimmt und ihm mehr Verantwortung zuschreibt, als beabsichtigt war. So hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden, dass unklare Regelungen über den Leistungsbeginn oder die Leistungstiefe zulasten des Architekten ausgelegt werden können, wenn es um die Abgrenzung zu anderen Beteiligten geht. Anders gesagt: Im Zweifel wird angenommen, dass der Architekt eher mehr leisten und haften muss, falls der Vertrag lückenhaft ist. Dem beugt man mit einer detaillierten Leistungsbeschreibung vor.

Zudem erfordert das neue Architektenvertragsrecht im BGB (seit 2018) eine möglichst präzise Bestimmung der geschuldeten Leistung. Der Bauherr hat ein Interesse daran, genau zu wissen, wofür er zahlt, und der Architekt will nur für klar umrissene Tätigkeiten die Verantwortung übernehmen. Die hier erstellte Anlage dient also auch dazu, Erwartungen abzugleichen: Beide Seiten stimmen explizit überein, was gemacht wird – und implizit auch, was nicht gemacht wird (alles, was nicht in der Liste steht, gehört grundsätzlich nicht zum Leistungsumfang).

Ein zentraler Zweck des Leistungsprogramms besteht darin, Leistungslücken zu vermeiden – also sicherzustellen, dass alle erforderlichen Planungs- und Überwachungsaufgaben abgedeckt sind, entweder durch den Architekten selbst oder durch andere Vertragsparteien. Am Bau sind typischerweise mehrere Fachdisziplinen beteiligt; in einem gewöhnlichen Hochbauprojekt neben dem Architekten vor allem der Tragwerksplaner (Statiker) und die Fachplaner für Technische Gebäudeausrüstung (TGA), also Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro. Diese Fachplaner werden vom Bauherrn entweder separat beauftragt (eigene Verträge) oder der Architekt übernimmt im Rahmen eines Generalplanervertrags auch deren Leistungen (indem er seinerseits Unterauftragnehmer einbindet). Welche Variante gewählt wird, muss im Vertrag eindeutig zum Ausdruck kommen. Oftmals lautet die Vereinbarung, dass Tragwerksplanung und TGA-Planung nicht vom Architekten selbst erbracht werden, sondern vom Auftraggeber anderweitig vergeben werden – der Architekt jedoch die Koordination dieser Fachplaner übernimmt.

• Tragwerksplanung (Statik): Im Vertrag sollte z.B. stehen, dass ein Prüfingenieur oder Bauingenieur mit der Tragwerksplanung beauftragt wird (eigener Vertrag des Bauherrn), während der Architekt die erforderlichen statischen Vorgaben koordiniert und integriert. Gemäß HOAI-Grundleistungen muss der Architekt nämlich die Arbeitsergebnisse der Fachplaner in seinen Entwurf integrieren und laufend mit ihnen abstimmen. So schreibt die HOAI etwa ausdrücklich vor, dass in LPH 2, 3 und 5 der Architekt die Beiträge der anderen an der Planung Beteiligten (wie den Statiker) koordinieren und integrieren muss. Damit ist klar: Die Erstellung der Statik selbst ist Sache des Fachplaners, aber der Architekt muss dafür sorgen, dass die statischen Berechnungen in die Architekturplanung einfließen, dass z.B. Tragwerksanforderungen (Stützenstellungen, Deckendicken, Bewehrungsdetails) in seinen Plänen berücksichtigt sind. Ebenso überwacht er in LPH 8 im Rahmen der Bauleitung koordiniert die Leistungen des Tragwerksplaners bei der Bauüberwachung, falls z.B. ein Prüfstatiker vor Ort benötigt wird. Durch eine präzise Schnittstellenbeschreibung in der Vertragsanlage (etwa: "Tragwerksplanung durch externen Fachplaner; Architekt liefert notwendige Unterlagen und koordiniert die Schnittstellen zur Objektplanung") wird vermieden, dass der Bauherr irrig annimmt, der Architekt würde auch die Statik liefern, oder dass umgekehrt der Architekt die Verantwortung für statische Probleme zugeschoben bekommt, obwohl ein Tragwerksingenieur beauftragt war. Ein praktisches Hilfsmittel zur Festlegung solcher Schnittstellen bietet z.B. der Muster-Schnittstellenkatalog der Bayerischen Architektenkammer, der typische Leistungsverteilungen zwischen Architekt und Fachplanern aufführt. Solche Hilfskataloge ersetzen jedoch nicht die genaue Festlegung im Einzelfall – der Vertrag selbst muss eindeutig regeln, wer wofür zuständig ist.

• Technische Gebäudeausrüstung (TGA): Ähnlich verhält es sich mit der Heizungs-, Lüftungs-, Sanitär- und Elektroplanung. Moderne Gebäude haben komplexe technische Anlagen (Heizung, Klimatisierung, elektrische Verkabelung, Sicherheitstechnik usw.), die in der Regel von TGA-Fachingenieuren geplant werden. Das Leistungsbild des Architekten beinhaltet nicht die Auslegung dieser Anlagen im Detail – es sei denn, der Architekt hat eine entsprechende Zusatzqualifikation und es wird vertraglich vereinbart. Standardmäßig wird der Bauherr also TGA-Ingenieure (für HLS und Elektro) separat beauftragen. Die Schnittstelle zum Architekten liegt darin, dass der Architekt die räumliche und gestalterische Koordination übernimmt: Er plant z.B. die Gebäuderäume so, dass Platz für Lüftungszentralen, Schächte und Leitungsführungen ist, stimmt sich mit den TGA-Planern über Gerätestandorte (Klimageräte, Heizungsräume, Elektro-Verteiler) ab und integriert deren Planungsergebnisse in seine Bauzeichnungen (etwa indem er Deckendurchbrüche für Lüftungsschächte vorsieht). Die HOAI-Grundleistungen adressieren diese Koordination ebenfalls deutlich. So gehört zu LPH 2 und 3 explizit das „Bereitstellen der Arbeitsergebnisse als Grundlage für die anderen an der Planung Beteiligten sowie Koordination und Integration von deren Leistungen“ – d.h. der Architekt muss seine Vorplanung z.B. dem TGA-Planer zur Verfügung stellen und dafür sorgen, dass dessen Fachplanung berücksichtigt wird. In LPH 6 (Vorbereitung der Vergabe) nennt die HOAI auch das „Abstimmen und Koordinieren der Schnittstellen zu den Leistungsbeschreibungen der fachlich Beteiligten“, womit gemeint ist, dass Architekt und TGA-Planer ihre Ausschreibungstexte aufeinander abstimmen (z.B. keine Lücken oder Doppelarbeiten in Bau- und TGA-Leistungsverzeichnissen). Im Vertrag sollte daher fixiert sein, dass die technische Ausrüstung durch einen Fachplaner geplant wird, und der Architekt dessen Planungsbeiträge in die Gesamtplanung einbindet und koordiniert. Praktisch heißt das: Der Architekt schuldet z.B. die Abstimmung, wo Lüftungskanäle entlangführen dürfen (damit sie die Architektur nicht stören), aber er schuldet nicht die Berechnung der Heizlast oder die Auswahl der Kesselanlage – das macht der TGA-Ingenieur. Wichtig ist, auch festzuhalten, wer die Bauüberwachung der TGA-Anlagen übernimmt. Oft bleibt die Überwachung der technischen Gewerke beim Architekten als Teil der Objektüberwachung (er kontrolliert also auch die Ausführung der HLS- und E-Leistungen auf offensichtliche Mängel). Jedoch kann bei komplexer Technik ein eigener TGA-Bauleiter eingeschaltet werden. Wenn Letzteres der Fall ist, sollte die Anlage regeln, dass der Architekt nur eine übergeordnete Koordinationsfunktion hat, während die Detailüberwachung der Anlagen der Fachbauleiter verantwortet. Klar definierte Schnittstellen verhindern hier Streit darüber, ob ein z.B. späterer Mangel an der Elektroinstallation vom Architekten hätte erkannt werden müssen oder ob dies in der Verantwortung des TGA-Fachbauleiters lag.

Zusammenfassend muss das Vertrags-Leistungsprogramm alle Planungsbeteiligten und ihre Beiträge zusammen denken. Der Architekt hat laut geltendem Berufsbild zwar eine integrative Rolle, d.h. er trägt die Verantwortung, dass die Gesamtplanung (Architektur, Tragwerk, Technik etc.) zusammenpasst. Er ist jedoch kein „Allesplaner“, der jede Spezialdisziplin fachlich bis ins Detail beherrscht. Deshalb ist die enge Zusammenarbeit mit Fachplanern notwendig, und der Vertrag muss diese Kooperation strukturieren: Wer liefert welche Unterlagen zu welchem Zeitpunkt an wen, wer prüft was, wer übernimmt welche Behördentermine, etc. Der Architekt sollte den Bauherrn auch nachweislich darüber beraten, welche Fachplaner in welchem Umfang nötig sind, um die Bauaufgabe zu bewältigen – diese Beratungspflicht ergibt sich schon aus dem Berufsrecht. Im eigenen Interesse wird er dafür sorgen, dass alle nötigen Fachplaner beauftragt werden, damit keine Leistungen fehlen, die später ihm angelastet werden könnten. Genau diese Beratung und Koordinierung wird durch ein vollständiges Leistungsbild festgehalten.

Das hier präsentierte Leistungsbild/Leistungsprogramm als Anlage zum Architektenvertrag gewährleistet, dass sämtliche Leistungen, die der Architekt schuldet, in höchster Klarheit definiert sind. Jede HOAI-Leistungsphase von 1 bis 9 ist einzeln aufgeführt und erläutert, sodass beide Vertragsparteien denselben Erwartungshorizont haben. Durch die Benennung der Grundleistungen je Phase ist sichergestellt, dass der Architekt alle standardmäßigen Aufgaben (von der Grundlagenermittlung bis zur Bauüberwachung) abdeckt, soweit beauftragt. Gleichzeitig sind alle zusätzlichen bzw. besonderen Leistungen explizit ausgewiesen – der Bauherr weiß also, welche Extras er erhält und der Architekt kann diese gesondert abrechnen. Die klare Abgrenzung der Leistungen zu anderen Fachplanungsbereichen (Statik, TGA usw.) ist dokumentiert, womit Schnittstellen und Verantwortlichkeiten sauber geregelt sind. Diese Anlage dient somit nicht nur der Transparenz, sondern auch der rechtlichen Absicherung beider Seiten: Sie vermeidet Lücken im Leistungsumfang ebenso wie Überschneidungen, und beugt Konflikten oder Haftungsfragen vor, indem sie den Leistungsgegenstand des Architektenvertrags eindeutig bestimmt. Kurz: Ein detailliertes Leistungsprogramm nach HOAI ist die Grundlage für eine erfolgreiche Zusammenarbeit zwischen Bauherr und Architekt – vollständig, verständlich und lückenlos vereinbart.