Vertragsanhang zur Honorarermittlung nach HOAI mit Einleitung

Die HOAI teilt Planungsaufgaben in Honorarzonen I bis V ein, um unterschiedlichen Schwierigkeitsgraden gerecht zu werden. § 5 Abs. 1 HOAI bestimmt, dass Grundleistungen je nach Planungsanforderungen einer Honorarzone zugeordnet werden – von Honorarzone I (sehr geringe Anforderungen) bis Honorarzone V (sehr hohe Anforderungen). Jede Honorarzone repräsentiert damit einen Komplexitätsgrad des Projekts: einfache Bauvorhaben (z. B. einfache Lagerhallen) fallen in Zone I, wohingegen höchst anspruchsvolle Projekte (wie Museen oder komplexe Spezialbauten) Zone V zuzuordnen sind.

Die Einordnung erfolgt anhand von Bewertungsmerkmalen, die in der HOAI für jedes Leistungsbild definiert sind. Für Gebäude sind beispielsweise folgende Kriterien maßgeblich: Anforderungen an die Einbindung in die Umgebung, Anzahl der Funktionsbereiche, gestalterische und konstruktive Anforderungen, Umfang der technischen Ausrüstung sowie der Ausbaugrad. Anhand dieser Merkmale wird geprüft, welcher Zone das konkrete Bauvorhaben entspricht. Die HOAI liefert hierzu in ihren Anlagen Objektlisten mit Regelbeispielen: So werden etwa Einfamilienhäuser meist der Honorarzone III (durchschnittliche Anforderungen) zugeordnet, während denkmalgeschützte Kathedralen der Honorarzone V (sehr hohe Anforderungen) entsprechen würden.

In der Praxis erfolgt die Zoneneinordnung zunächst durch qualitative Bewertung dieser Merkmale. Sollte ein Objekt Merkmale aus mehreren Zonen aufweisen und Unsicherheit über die Einstufung bestehen, sieht die HOAI ein Punktesystem vor: Jedem Kriterium wird eine Punktzahl je nach Ausprägung zugewiesen, um einen Gesamtwert zu ermitteln, der dann einer Honorarzone entspricht (z. B. 19–26 Punkte für Honorarzone III). Zusätzlich dienen die in der HOAI-Anlage enthaltenen Objektlisten als Orientierungshilfe für typische Fälle. Die getroffene Honorarzonenzuordnung sollte schließlich vertraglich festgehalten werden, da sie maßgeblich die Honorartafel (siehe Abschnitt 5) bestimmt. Eine transparente Dokumentation der Gründe für die Zoneneinstufung ist aus akademisch-methodischer Sicht wünschenswert und vermeidet spätere Unstimmigkeiten.

Architektenleistungen in der Objektplanung Gebäude werden nach HOAI in neun Leistungsphasen (LPH 1–9) gegliedert. Jede Leistungsphase umfasst bestimmte Grundleistungen, also Arbeitsschritte und Ergebnisse, die typischerweise im Rahmen des Planungs- und Bauprozesses anfallen. Die Summe aller neun Phasen deckt das gesamte Leistungsspektrum ab und entspricht 100 % der Grundleistungen (LPH 1–9 zusammen).

• Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung – In dieser initialen Phase werden die Projektgrundlagen gemeinsam mit dem Auftraggeber erarbeitet. Der Architekt klärt die Aufgabenstellung auf Basis der Vorstellungen oder der Bedarfsplanung des Auftraggebers, führt erste Ortsbesichtigungen durch und berät den Auftraggeber zu benötigten Leistungen und Untersuchungen (etwa Bodengutachten). Ziel ist es, alle Anforderungen und Einflussfaktoren des Projekts zu sammeln. Der Architekt formuliert außerdem Entscheidungshilfen für die weitere Projektvorbereitung (z. B. welche Fachplaner hinzuzuziehen sind) und dokumentiert die Ergebnisse der Grundlagenermittlung schriftlich.

• Leistungsphase 2: Vorplanung (Projekt- und Planungsvorbereitung) – Auf Grundlage der definierten Grundlagen entwickelt der Architekt ein erstes konzeptionelles Planungskonzept. Er analysiert die gesammelten Grundlagen und stimmt die Ziele mit allen Planungsbeteiligten ab, um ein einheitliches Verständnis zu sichern. Es werden erste Vorentwurfsvarianten erstellt, die gestalterische, technische und wirtschaftliche Lösungen skizzieren. Dazu gehört eine Kostenschätzung nach DIN 276, um eine erste finanzielle Größenvorstellung zu erhalten. Auch ein grober Terminplan für Planung und Bau wird aufgestellt. Die Phase schließt mit der Zusammenfassung der Vorplanungsergebnisse, die als Grundlage für alle weiteren Beteiligten dienen, und gegebenenfalls ersten Abstimmungen mit Behörden über die Genehmigungsfähigkeit.

• Leistungsphase 3: Entwurfsplanung (System- und Integrationsplanung) – In dieser Phase erarbeitet der Architekt den ausgearbeiteten Entwurf des Bauvorhabens. Aufbauend auf der Vorplanung werden alle wesentlichen Zusammenhänge, Vorgaben und Bedingungen berücksichtigt (städtebaulich, gestalterisch, funktional, technisch, rechtlich usw.). Der Entwurf umfasst maßstäbliche Pläne (bei Gebäuden typischerweise im Maßstab 1:100) mit hinreichendem Detaillierungsgrad, eine ausführliche Objektbeschreibung und eine präzise Kostenberechnung nach DIN 276, die mit der vorherigen Kostenschätzung verglichen wird. Der Architekt integriert die Beiträge anderer Fachplaner (Statik, Haustechnik etc.) koordinierend in den Entwurf. Ebenso wird der Terminplan fortgeschrieben. Insgesamt bildet LPH 3 den vollständigen Planungsentwurf als Grundlage für Genehmigungen und die weitere Ausführungsplanung.

• Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung – Hier bereitet der Architekt sämtliche genehmigungsrelevanten Unterlagen vor und reicht sie bei den Behörden ein. Er erstellt Bauantragszeichnungen, Formularvordrucke und Nachweise (z. B. Brandschutznachweise soweit erforderlich) entsprechend den gesetzlichen Vorgaben. Zudem führt er die notwendigen Verhandlungen mit Behörden und passt die Planungsunterlagen gegebenenfalls an, bis eine Baugenehmigung oder erforderliche Zustimmungen vorliegen. LPH 4 stellt somit sicher, dass das Projekt alle öffentlich-rechtlichen Anforderungen erfüllt und baurechtlich genehmigungsfähig ist.

• Leistungsphase 5: Ausführungsplanung – In dieser Leistungsphase erarbeitet der Architekt die ausführungsreifen Pläne, die dem Bauunternehmen als Anleitung dienen. Aus dem genehmigten Entwurf werden detaillierte Ausführungszeichnungen (z. B. Maßstab 1:50 bis 1:1 für wichtige Details) entwickelt. Konstruktionseinzelheiten, Materialangaben und technische Ausführungen werden vollständig durchgeplant. Der Architekt koordiniert auch hier die Beiträge der Fachplaner (Statik, TGA usw.) und integriert sie in die Planunterlagen. Das Planungsteam aktualisiert fortlaufend den Terminplan und stellt sicher, dass sämtliche Ergebnisse und Pläne allen Beteiligten rechtzeitig zur Verfügung stehen. LPH 5 endet mit einem umfassenden Planwerk, das als Bauanleitung dient.

• Leistungsphase 6: Vorbereitung der Vergabe – Nun werden die Grundlagen für die Ausschreibung der Bauleistungen gelegt. Der Architekt erstellt ein Leistungsverzeichnis bzw. Leistungsbeschreibungen, in denen alle auszuführenden Arbeiten und Lieferungen möglichst genau beschrieben sind. Er ermittelt auf dieser Basis die Mengen und führt eine detaillierte Kostenberechnung bzw. Kostenanschläge für jedes Gewerk durch. Zudem wird ein Vergabeterminplan erstellt, der festlegt, wann welche Ausschreibungen erfolgen sollen. Die Vergabeunterlagen (Anschreiben, Vertragsbedingungen, Leistungsverzeichnisse etc.) werden zusammengestellt, sodass die Leistungen anschließend an geeignete Unternehmen ausgeschrieben werden können.

• Leistungsphase 7: Mitwirkung bei der Vergabe – In LPH 7 unterstützt der Architekt den Auftraggeber während des Ausschreibungs- und Vergabeprozesses. Er koordiniert die Vergaben der verschiedenen Gewerke und Fachplaner, holt Angebote von Baufirmen ein und prüft und wertet diese. Typische Tätigkeiten sind das Erstellen eines Preisvergleichs, das Führen von Bietergesprächen zur Klärung von Unklarheiten und schließlich die Abgabe von Vergabevorschlägen. Der Architekt wirkt bei der Auftragserteilung an die ausgewählten Unternehmen mit, indem er z. B. Vergabeempfehlungen schreibt und die Vertragsunterlagen für die Bauverträge vorbereitet. Am Ende dieser Phase stehen abgeschlossene Werkverträge mit den Bauunternehmen.

• Leistungsphase 8: Objektüberwachung (Bauüberwachung) und Dokumentation – Diese Phase umfasst die Bauleitung im engeren Sinne. Der Architekt überwacht die Ausführung des Bauvorhabens fortlaufend auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung, den Ausführungsplänen und den vertraglichen Vereinbarungen. Er führt regelmäßige Baustellenbegehungen durch, koordiniert die an der Bauüberwachung fachlich Beteiligten (z. B. Fachbauleiter für Technische Ausrüstung) und führt Baubesprechungen. Qualitätskontrolle und Kostenkontrolle sind Kernaufgaben: Der Architekt prüft Rechnungen der Unternehmer, veranlasst notwendige Nachbesserungen und überwacht die Einhaltung des Zeitplans. Zum Abschluss der Bauarbeiten organisiert er die Abnahme des Bauwerks gemeinsam mit dem Auftraggeber und erstellt eine Bau-Dokumentation (Bautagebuch, Abnahmeprotokolle etc.). Eventuelle Mängel werden festgehalten und deren Beseitigung überwacht. LPH 8 stellt sicher, dass das Bauwerk entsprechend den Planungen und Verträgen mangelfrei errichtet wird.

• Leistungsphase 9: Objektbetreuung und Dokumentation – In der Schlussphase überwacht der Architekt das Objekt nach Fertigstellung während der Gewährleistungszeit. Er führt beispielsweise Begehungen vor Ablauf von Verjährungsfristen durch, um etwaige Mängel rechtzeitig festzustellen. Auftretende Mängel werden bewertet, und der Architekt organisiert die Mängelbeseitigung durch die bauausführenden Unternehmen (falls diese in die Gewährleistung fallen). Zudem berät er den Auftraggeber hinsichtlich der Freigabe von Sicherheitsleistungen (Kautionen, Bürgschaften) an die Unternehmer, sobald gewährleistet ist, dass keine erheblichen Mängelansprüche mehr bestehen. Diese Phase gewährleistet eine geordnete Nachbetreuung des Projekts und einen sauber dokumentierten Projektabschluss.

Die oben beschriebenen Grundleistungen jeder Leistungsphase sind verbindlich im Leistungsbild nach HOAI Anlage 10 Nr. 10.1 festgelegt. Besondere Leistungen, die über diesen Umfang hinausgehen (z. B. die Erstellung eines Modells, zusätzliche Behördentermine oder spezielle Gutachten), sind nicht automatisch vom Honorar erfasst und bedürfen einer gesonderten Honorarvereinbarung (siehe Abschnitt 6 und 7). Im Rahmen dieses Vertragsanhangs wird davon ausgegangen, dass der Architekt die genannten Grundleistungen der Phasen 1–9 schuldet, sofern nicht ausdrücklich einzelne Leistungen aus- oder abbedungen sind.

Die HOAI sieht für jede Honorarzone und jedes Leistungsbild Honorartafeln vor, welche die Honorarspanne abhängig von den anrechenbaren Kosten angeben. Für die Objektplanung Gebäude etwa enthält § 35 HOAI in Verbindung mit Anlage 10 eine Tabelle, die für unterschiedliche Kostensummen die Honorarorientierungswerte ausweist. Diese Spannen reichen jeweils vom Basishonorarsatz (unterer Wert) bis zum oberen Honorarsatz (oberer Wert). Der Basishonorarsatz entspricht definitionsgemäß dem früheren Mindestsatz und stellt nun den Referenzwert dar, der gilt, falls keine Honorarvereinbarung getroffen wird. Die Honorartafeln selbst sind allerdings nicht mehr verbindlich, sondern dienen der Orientierung – innerhalb und auch außerhalb der angegebenen Werte kann ein Honorar frei vereinbart werden, solange die Vereinbarung den Formanforderungen genügt.

Berechnungsschritte: Zunächst werden die anrechenbaren Kosten des Projekts ermittelt (siehe Abschnitt 2) und die zutreffende Honorarzone bestimmt (Abschnitt 3). Anhand dieser beiden Parameter wählt man die entsprechende Honorartafel der HOAI. In der Tabelle wird der Honorarbetrag typischerweise in Abhängigkeit von Kostenspannen angegeben. Liegt das Projekt z. B. in Honorarzone III mit anrechenbaren Kosten von 500.000 €, so beträgt das Honorar laut HOAI-Orientierungswerten 62.900 € beim Basishonorarsatz und 78.449 € beim oberen Honorarsatz. Befinden sich die anrechenbaren Kosten zwischen zwei Tabellenwerten, wird der Honorarwert durch lineare Interpolation ermittelt (§ 13 HOAI). Diese Interpolationsregel stellt sicher, dass sich das Honorar proportional mit der Baukostensumme verändert, ohne Sprünge an den Tabellenstufen.

Im nächsten Schritt wird geprüft, welcher Leistungsumfang beauftragt wird. Die Honorartafeln setzen grundsätzlich die Beauftragung aller Grundleistungen (LPH 1–9 bei Gebäuden) voraus, was 100 % des Honorars entspricht. Werden nicht alle Leistungsphasen übertragen, so darf gemäß § 8 Abs. 1 HOAI nur der entsprechende Anteil des Honorars vereinbart werden. Konkret wird das Gesamthonorar dann im Verhältnis der prozentualen Leistungsphasenwerte (vgl. Abschnitt 4) reduziert. Beispiel: Beauftragt der Bauherr nur die Phasen 1–4 (also bis zur Genehmigung), so stehen dem Architekten für Gebäudeplanung 2 % + 7 % + 15 % + 3 % = 27 % des vollen Honorars zu. Dieser Prozentsatz wird auf den gemäß Honorartafel ermittelten Betrag angewandt. Ähnliches gilt, wenn innerhalb einzelner Leistungsphasen bestimmte Grundleistungen ausgenommen sind: Dann darf nur das Honorar entsprechend dem Anteil der erbrachten Teilleistungen berechnet werden. Alle derartigen Abweichungen vom vollen Leistungsumfang sind in Textform zu vereinbaren, um Klarheit über die Honorarkürzung zu schaffen.

• Vollbeauftragung (LPH 1–9): Honorar laut Honorartafel für die zutreffende Kosten-und Zonen-Kombination, ggf. interpoliert.

• Teilbeauftragung: Summe der Honoraranteile der beauftragten Leistungsphasen. Die Honoraranteile berechnen sich aus dem Honorartafel-Gesamtwert, gewichtet mit den HOAI-Prozentsätzen der jeweiligen Phasen.

Im Regelfall wird im Architektenvertrag ein konkreter Honorarbetrag oder -satz festgelegt, der innerhalb der durch die HOAI vorgegebenen Spannbreite liegt. Nach HOAI 2021 kann dieser Wert frei gewählt werden; fehlt jedoch eine solche Textform-Vereinbarung, gilt automatisch der Basishonorarsatz als vereinbart. Das unten in Abschnitt 10 dargestellte Honorar-Kalkulationsschema zeigt beispielhaft, wie das Honorar ermittelt und aufgeschlüsselt wird.

• Umbau- und Modernisierungszuschlag: Bei Planungen im Bestand – also Umbauten oder Modernisierungen – erhöht sich der Planungsaufwand oft erheblich (z. B. durch die Berücksichtigung vorhandener Bausubstanz, unvorhergesehene Probleme im Bestand etc.). Die HOAI trägt dem durch einen Umbauzuschlag Rechnung. Gemäß § 6 Abs. 2 HOAI i. V. m. § 36 HOAI kann bei durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad ein Zuschlag von bis zu 33 % auf das Honorar vereinbart werden. Dieser Prozentsatz bezieht sich auf das Honorar für die Grundleistungen und soll den Mehraufwand im Bestand ausgleichen. Die konkrete Höhe innerhalb des Rahmens ist frei verhandelbar, sollte aber den tatsächlichen Erschwernissen entsprechen. Wichtig ist die Textform: Der Zuschlag muss ausdrücklich schriftlich vereinbart sein, andernfalls gilt ab einem durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad ein Zuschlag von pauschal 20 % als vereinbart. Mit anderen Worten: Fehlt eine Vereinbarung, wird bei Umbauprojekten mittlerer Komplexität automatisch ein 20 %-Aufschlag angesetzt (bei geringerem Aufwand ggf. weniger, bei höherem könnte ein höherer Zuschlag ausgehandelt werden, bis max. 33 %). Durch diese Regelung soll einerseits dem Architekten ein auskömmliches Honorar im Bestandsbau gesichert, andererseits aber auch Wucheraufschläge ohne vertragliche Grundlage verhindert werden.

• Wiederholungsplanung (Wiederholungsleistungen): Wenn bestimmte Planungsleistungen mehrfach identisch erbracht werden (z. B. der Architekt plant für einen Bauträger das gleiche Einfamilienhaus in zehn Wiederholungen), vermindert sich der Aufwand je Wiederholung. Die HOAI trägt dem traditionell durch eine Honorarminderung Rechnung. So sah § 11 HOAI 2013 vor, dass bei Wiederholungen der Leistungsphasen 1–6 das Honorar für die erste bis vierte Wiederholung auf 50 % und für die fünfte bis siebte Wiederholung auf 40 % des vollen Honorars gemindert wird; ab der achten Wiederholung verbleiben nur noch 10 % des Honorars pro weiterer Wiederholung. Diese Werte sind nicht mehr verbindlich vorgegeben, können aber als Richtschnur dienen. Im aktuellen Vertrag sollte daher vereinbart werden, in welchem Maße das Honorar bei wiederholter Nutzung gleicher Planungsleistungen reduziert wird. Eine transparente Abstufung – etwa analog zur früheren HOAI-Regel – ist aus Fairnessgründen sinnvoll. Dadurch wird verhindert, dass der Auftragnehmer für identische Leistungen mehrfach voll vergütet wird, während zugleich der Auftraggeber von Skaleneffekten profitiert. Wiederholungsleistungen sind unbedingt vorab in Textform zu regeln, da sie anderenfalls zu Streit über die Angemessenheit des Honorars führen könnten.

• Besondere Anforderungen und Erschwernisse: In Projekten mit außergewöhnlichen Anforderungen, die über das übliche Maß hinausgehen, kann es notwendig sein, individuelle Honorarvereinbarungen zu treffen. Die HOAI-Honorartafeln decken Regelfälle ab; für extreme Sonderfälle besteht Vertragsfreiheit. So können z. B. außergewöhnliche Terminzwänge (Nachtarbeit, beschleunigte Planung), Arbeiten unter schwierigen Randbedingungen (wie kontaminierten Baustellen) oder sonstige nicht abgebildete Leistungen einen zusätzlichen Honoraranteil rechtfertigen. Wichtig ist auch hier die Transparenz: Besondere Leistungen, die nicht schon als Grundleistung definiert sind, sollten als Besondere Leistungen deklariert und mit einem festen Honorar oder Stundensatz versehen werden. Ebenso kann bei überdurchschnittlich komplexen Projekten eine Überschreitung der oberen Honorartafelwerte vereinbart werden – HOAI 2021 lässt explizit zu, dass auch ein Honorar oberhalb der Tabellenwerte frei verhandelt werden kann. Voraussetzung ist jedoch die ausdrückliche Textformvereinbarung solcher Abweichungen. In der Praxis wird in solchen Fällen häufig der Weg gewählt, das Projekt in die höchste Honorarzone (V) einzustufen und dennoch einen Zuschlag zu vereinbaren, oder aber einzelne Zusatzaufwände separat zu vergüten. Dieser Vertragsanhang stellt sicher, dass sämtliche derartige Zuschläge oder Sonderhonorare klar benannt und vereinbart werden, sodass beide Seiten Planungssicherheit haben.

Nebenkosten sind Auslagen und Begleitkosten, die im Rahmen der Planungs- und Bauüberwachungsleistungen anfallen und nicht Teil des Honorars für die Grundleistungen sind. Gemäß § 14 Abs. 1 HOAI 2021 kann der Architekt (Auftragnehmer) neben dem Honorar auch erforderliche Nebenkosten berechnen. Hierzu zählen insbesondere Post- und Versandkosten, Kosten für die Datenübertragung, Vervielfältigung von Plänen und Unterlagen (Plotkosten), Kosten für Modellbau oder Fotos sowie Reise- und Übernachtungskosten im Zusammenhang mit dem Projekt. Auch Aufwendungen für ein erforderliches Baustellenbüro oder Gebühren für Dienstleistungen Dritter (etwa Prüfstatiker), die der Architekt im Einvernehmen mit dem Bauherrn beauftragt, gehören zu den Nebenkosten.

Die HOAI gibt den Vertragsparteien Spielraum, wie mit Nebenkosten umgegangen wird. Grundsätzlich können Nebenkosten einzeln nach Nachweis abgerechnet werden oder pauschal. § 14 Abs. 3 HOAI bestimmt: Wenn keine Pauschale vereinbart ist, werden Nebenkosten gegen Einzelnachweis erstattet. Das bedeutet, der Architekt legt Belege (z. B. Fahrtenbücher, Belege für Druckkosten) vor und der Bauherr erstattet die tatsächlichen Kosten. Alternativ kann im Vertrag eine Pauschalsumme oder Pauschalprozent für Nebenkosten festgelegt werden (z. B. „Nebenkosten werden mit 5 % des Honorars abgegolten“). Eine solche Pauschalierung muss in Textform vereinbart werden und sollte die voraussichtlichen Auslagen realistisch abbilden. Sie hat den Vorteil, dass beide Seiten von aufwändigen Nachweisführungen entlastet sind und die Nebenkosten kalkulierbar bleiben.

Zu beachten ist, dass gewisse Kosten rechtlich nicht zusätzlich berechnet werden dürfen: Beispielsweise sind allgemeine Geschäftskosten des Architekten (Büromiete, Büroausstattung) bereits durch das Honorar abgedeckt und können nicht als Nebenkosten deklariert werden. § 14 Abs. 1 HOAI schließt zudem die Berechnung von abziehbarer Vorsteuer aus (Mehrwertsteuer auf Auslagen wird also nicht als Nebenkosten berechnet). Umgekehrt können die Parteien vereinbaren, dass gar keine Nebenkosten erstattet werden – also das Honorar alle Auslagen umfasst –, was insbesondere bei Pauschalhonoraren vorkommt. Eine solche Abrede („Nebenkosten gelten als mit dem Honorar abgegolten“) bedarf ebenfalls der Textform und sollte bewusst getroffen werden.

Im vorliegenden Vertragsanhang wird empfohlen, die Nebenkostenregelung klar zu formulieren. Beispielsweise könnte vereinbart werden: „Der Architekt hat Anspruch auf Erstattung der erforderlichen Nebenkosten (wie z. B. Reisekosten, Plankopien, Porto) gegen Einzelnachweis. Alternativ kann der Architekt nach Wahl des Auftraggebers eine Nebenkostenpauschale von XY % des Nettohonorars berechnen.“ Diese Formulierung lässt den Parteien Flexibilität, schließt aber Unklarheiten aus. Eine transparente Nebenkostenvereinbarung dient beiden Seiten – der Architekt weiß, welche Auslagen ersetzt werden, und der Auftraggeber erlebt keine Überraschungen durch unerwartete Zusatzrechnungen.

• Formanforderung – Textform: Seit der HOAI-Novelle 2021 gilt, dass Honorarabreden nicht mehr der strengen Schriftform (mit Unterschrift) bedürfen, sondern bereits in Textform gültig getroffen werden können. Textform im Sinne des § 126b BGB umfasst z. B. Vereinbarungen per E-Mail, Fax oder in einem schriftlichen Vertrag ohne eigenhändige Unterschrift. Für diesen Vertrag bedeutet das: Bereits die schriftliche Ausgestaltung dieses Vertragsanhangs erfüllt die Textform. Sollte es nachträglich zu Änderungen der Honorarhöhe kommen, können diese ebenfalls formlos per E-Mail vereinbart werden – eine ehemals notwendige beidseitige Unterzeichnung ist nicht mehr zwingend. Wichtig ist jedoch, dass überhaupt eine Honorarvereinbarung in Textform vorliegt, bevor das Honorar abgerechnet wird. Wird nämlich überhaupt keine schriftliche Honorarhöhe vereinbart, greift die Schutzvorschrift des § 7 Abs. 1 HOAI: In einem solchen Fall gilt automatisch der jeweilige Basishonorarsatz als vereinbart. Das heißt, ohne Honorarvereinbarung kann der Architekt lediglich das Mindestorientierungshonorar (den unteren Wert der Honorarspanne) verlangen. Diese Auffangregelung unterstreicht die Bedeutung einer klaren Vereinbarung – sie schützt den Auftraggeber davor, im Nachhinein mit höheren Forderungen konfrontiert zu werden, und motiviert den Architekten, die Konditionen transparent festzuhalten.

• Keine verbindlichen Mindestsätze mehr – aber Orientierungswerte: Wie eingangs erwähnt, sind die Honorartafeln der HOAI 2021 rechtlich nur noch unverbindliche Orientierungswerte. Früher waren die dort genannten Mindestsätze zwingend; heute können Honorare unter- oder oberhalb dieser Werte frei vereinbart werden. Die Parteien sollten sich jedoch bewusst sein, dass die HOAI-Werte weiterhin eine anerkannte Richtschnur für die Angemessenheit des Honorars darstellen. Eine erhebliche Unterschreitung könnte etwa auf eine reduzierte Leistungsqualität hindeuten, eine extreme Überschreitung müsste besonders begründet werden. In diesem Vertragsanhang dienen die HOAI-Tafeln jedenfalls als neutraler Maßstab, an dem sich die Berechnung orientiert – die letztliche Honorarvereinbarung (z. B. „Honorar = Basishonorar Zone III bei Kosten X“) konkretisiert diese Orientierung und macht sie zum Vertragsinhalt. Gerade im Verbraucherbauvertrag (siehe unten) ist es ratsam, die HOAI-Werte als Basis transparent darzustellen, um der Informationspflicht gerecht zu werden.

• Hinweispflicht bei Verbraucherverträgen: Handelt es sich beim Auftraggeber um einen Verbraucher (Privatperson), trifft den Architekten nach § 7 Abs. 2 HOAI eine besondere Informationspflicht. Er muss den Verbraucher-Bauherrn spätestens bei Vertragsangebot/-abschluss in Textform darauf hinweisen, dass das Honorar sowohl unter als auch über den HOAI-Tafelwerten frei vereinbart werden kann. Mit anderen Worten: Dem Verbraucher ist ausdrücklich mitzuteilen, dass die Tabellen nur Orientierungscharakter haben und keine fixe Gebührenordnung mehr darstellen. Dieser Hinweis ist von erheblicher rechtlicher Bedeutung. Unterlässt der Architekt die ordnungsgemäße Belehrung oder erfolgt sie zu spät, darf er für die Grundleistungen höchstens den Basishonorarsatz verlangen – selbst wenn ursprünglich ein höheres Honorar vertraglich vereinbart war. Der Vertrag selbst bleibt zwar wirksam, wird aber in der Höhe auf das Basishonorar begrenzt. Diese Konsequenz wurde gesetzlich eingeführt, um Verbraucher vor unfairen Überraschungen zu schützen und Architekten zu Transparenz anzuhalten. Im Streitfall trägt der Architekt die Beweislast, dass er die vorgeschriebene Belehrung rechtzeitig und formgerecht erteilt hat. Aus diesem Grund enthält der vorliegende Vertragsanhang alle erforderlichen Hinweise und orientiert sich eng an der HOAI-Systematik, sodass die Hinweispflicht implizit erfüllt wird: Der Verbraucher kann den detaillierten Berechnungsweg nachvollziehen und erkennt, dass auch abweichende Honorare theoretisch möglich wären.

• Textform der Honorarvereinbarung und Änderung: Wie oben erwähnt, reicht Textform für Honorarvereinbarungen aus. Der Gesetzgeber hat sogar klargestellt, dass eine Honorarvereinbarung noch nachträglich – also nachdem der Architekt mit der Leistung begonnen hat – getroffen oder geändert werden kann. Das war früher unzulässig. Für die Vertragsparteien bedeutet dies höhere Flexibilität: Sollten sich z. B. die Projektparameter ändern (größerer Umfang, neue Leistungen), kann jederzeit einvernehmlich eine Honoraränderung (Erhöhung oder Reduktion) per E-Mail vereinbart werden, ohne dass Formnichtigkeitsrisiken bestehen. Selbstverständlich muss aber auch eine solche Anpassung transparent und im Einklang mit HOAI-Grundsätzen erfolgen (etwa durch Anpassung der anrechenbaren Kosten oder der Leistungsphasen, siehe § 10 HOAI) – diese Fälle sind in diesem Anhang durch die Erwähnung der entsprechenden Regeln (z. B. Änderung des Leistungsumfangs, Wiederholungen) bereits antizipiert.

Insgesamt stellt dieser Vertragsanhang sicher, dass die Honorarvereinbarung HOAI-konform und rechtlich durchsetzbar ist. Durch die schriftliche Fixierung aller relevanten Parameter (Kosten, Zone, Phasen, Zuschläge etc.) wird den gesetzlichen Transparenzgeboten Genüge getan. Sollte es dennoch zu einer Auseinandersetzung kommen, bietet die detaillierte Dokumentation eine belastbare Grundlage, um die Herleitung des Honorars zu begründen – sei es gegenüber Gerichten oder Prüfinstanzen. Die Vertragsparteien vermeiden so Unwirksamkeitsfallen und Missverständnisse und bewegen sich im sicheren Fahrwasser der HOAI 2021.

• Schutz des Auftraggebers / Verbrauchers: Der Bauherr erhält durch diesen Anhang volle Klarheit darüber, wie sich das Honorar zusammensetzt. Alle Einflussgrößen – von den anrechenbaren Kosten über die Honorarzone bis zu eventuellen Zuschlägen – werden offen gelegt. Insbesondere im Verbraucherbereich stärkt diese Transparenz die Rechte des Auftraggebers: Er wird ausdrücklich darüber informiert, dass die HOAI-Sätze nur Orientierungswerte sind und andere Honorare vereinbart werden können. Damit weiß der Verbraucher, dass er theoretisch nachverhandeln könnte oder Angebote vergleichen darf. Versäumt der Architekt eine solche Belehrung, ist der Verbraucher rechtlich privilegiert: der Architekt darf dann maximal den Basissatz abrechnen. Durch die klare Dokumentation im Vertrag werden also spätere Konflikte vermieden und der Auftraggeber vor Übervorteilung geschützt. Er kann jederzeit die Rechnung anhand der vereinbarten Parameter prüfen und hat die Gewissheit, nicht mehr zu bezahlen als vertraglich vereinbart und gesetzlich zulässig. Sollte es zu einer Honorarstreitigkeit kommen, muss der Architekt darlegen, dass sein Anspruch den HOAI-Basissatz nicht übersteigt – was bei einem transparent aufgeschlüsselten Vertrag von vornherein gegeben ist.

• Interessen des Architekten: Auch für den Auftragnehmer (Architekt) ist die Transparenz vorteilhaft. Ein wissenschaftlich und systematisch aufgebauter Honoraranhang dokumentiert die Angemessenheit des Honorars. Die HOAI-Struktur liefert objektive Rechtfertigungen: z. B. zeigt die Zoneneinteilung, dass ein komplexes Projekt höhere Anforderungen stellt, oder ein Umbauzuschlag wird anhand konkreter Erschwernisse begründet. Dies stärkt die Position des Architekten bei Nachprüfungen (etwa durch Prüfstatiker, Rechnungspürfer der öffentlichen Hand) und im Streitfall vor Gericht. Der Architekt erfüllt mit einer solchen Dokumentation zugleich seine Hinweis- und Aufklärungspflichten, was ihn vor Haftungsrisiken schützt. Zudem erleichtert die transparente Aufschlüsselung dem Architekten das Nachtragsmanagement: Wenn z. B. der Auftraggeber zusätzliche Leistungen wünscht, kann anhand des vorhandenen Schemas leicht errechnet werden, welcher Honoraranstieg damit verbunden ist. Der Architekt erspart sich und dem Bauherrn zeitaufwändige Diskussionen, da das vertragliche Honorarblatt als gemeinsame Grundlage akzeptiert ist.

• Gemeinsame Verständigungsbasis: Beide Parteien profitieren davon, dass das Honorar nicht pauschal als eine Black-Box-Summe festgelegt ist, sondern aus einzelnen Posten nachvollziehbar aufgebaut wird. Dies schafft Vertrauen: Der Bauherr sieht, wofür er zahlt, und erkennt die Leistung des Architekten in jeder Phase an. Der Architekt wiederum kann sicher sein, dass der Bauherr die Notwendigkeit der einzelnen Leistungen versteht. Etwaige Unklarheiten (was ist in den Grundleistungen enthalten, was nicht?) werden durch die klare Beschreibung der Leistungsphasen (Abschnitt 4) beseitigt. Die Transparenz fördert damit auch die Kooperation im Projekt: Alle Beteiligten kennen die Spielregeln und Wertansätze, wodurch weniger Reibungspunkte entstehen.

• Nachvollziehbarkeit und Vergleichbarkeit: Gerade in einem akademisch-methodischen Sinne bietet der strukturierte Honoraransatz die Möglichkeit, Projekte zu vergleichen und Erfahrungen abzuleiten. Für künftige Vorhaben kann der Bauherr aus der Honoraraufschlüsselung lernen, welche Leistungsphasen kostenintensiv sind oder wo Einsparpotenziale liegen, ohne Qualitätsverlust. Der Architekt kann durch die Dokumentation seiner Kalkulation seine Professionalität unter Beweis stellen und hat bei Verhandlungen mit informierten Bauherren ein besseres Standing, da er seine Forderungen logisch herleitet. Zudem kommt er einer möglichen Darlegungspflicht bei Honorarstreitigkeiten proaktiv nach – in einem Gerichtsverfahren müsste der Architekt seine Honorarzone, Kostenberechnung und Leistungsabgrenzung ohnehin darlegen. Ein Vertrag, der all dies schon enthält, beugt Streit vor und beschleunigt notfalls Verfahren.

Zusammengefasst bietet dieser Vertragsanhang Transparenz, Fairness und Sicherheit. Er stellt sicher, dass das Architektenhonorar klar, verständlich und überprüfbar festgelegt ist. Beide Seiten wissen, woran sie sind: Der Bauherr sieht wofür er zahlt; der Architekt wofür er haftet. Diese Symmetrie fördert eine vertrauensvolle Zusammenarbeit und trägt dazu bei, dass das gemeinsame Bauvorhaben auf einer soliden vertraglichen Grundlage ruht.

• Projekt: Neubau (Gebäude) mittlerer Schwierigkeit – Honorarzone III (durchschnittliche Anforderungen).

• Anrechenbare Kosten: 500.000 € (gemäß Kostenberechnung).

• Beauftragter Leistungsumfang: Alle Leistungsphasen 1–9 (vollständige Objektplanung Gebäude).

• Honorarvereinbarung: Basishonorarsatz der Honorarzone III gemäß HOAI-Tafel (Orientierungswert).

• Besondere Umstände: Umbauzuschlag nicht relevant (Neubau), keine Wiederholungen identischer Planung, keine besonderen Leistungen außerhalb Grundleistungen.

• Nebenkosten: Vereinbart als Pauschale 5 % vom Honorar.

• Umsatzsteuer: 19 % (gesetzlich zum Vertragszeitpunkt).

• Honorar-Grundbetrag (Netto) nach HOAI: Laut Honorartafel entspricht bei 500.000 € anrechenbaren Kosten und Honorarzone III der Basishonorarsatz einem Honorar von 62.900 €. Dies ist der vereinbarte Netto-Grundbetrag für alle Grundleistungen (100 %). Darin sind sämtliche Leistungsphasen 1–9 enthalten.

• Verteilung auf Leistungsphasen: Der Grundbetrag wird gemäß HOAI auf die neun Leistungsphasen verteilt (dies dient der internen Orientierung und etwaigen Teilabrechnungen).

Diese Aufstellung zeigt, wie sich das Gesamthonorar auf die Projektphasen verteilt (hier ohne besondere Zuschläge). Der Architekt könnte – je nach tatsächlichem Fortschritt – Abschlagszahlungen nach einzelnen Leistungsphasen abrechnen, die sich an diesen Beträgen orientieren.

• Zuschläge: Im Beispielsfall wurden keine Zuschläge vereinbart (Neubau, kein Umbauzuschlag; keine Wiederholungen; keine sonstigen Erschwernisse). Sollte ein Umbauzuschlag greifen, würde er prozentual auf den Grundbetrag aufgeschlagen. Beispielsweise ergäbe ein 20 % Umbauzuschlag bei 62.900 € einen Zuschlag von 12.580 €, sodass das Honorarsumme der Grundleistungen 75.480 € netto betrüge. In diesem Beispiel ist Zuschlag = 0.

• Nebenkosten: Vereinbarungsgemäß werden Nebenkosten pauschal mit 5 % des Honorars abgedeckt. Bezogen auf 62.900 € Grundhonorar (ohne Zuschläge) entspricht dies 3.145 €. Dieser Betrag wird zusätzlich zum Honorar in Rechnung gestellt. (Hätte man Einzelnachweis vereinbart, würden stattdessen Belege bis zu dieser Größenordnung abgerechnet; die Pauschale schafft jedoch klare Verhältnisse.) Die Nebenkostenpauschale wird netto ausgewiesen.

• Gesamtnettohonorar: Summe aus Honorar Grundleistungen und Nebenkostenpauschale. Im Beispiel: 62.900 € + 3.145 € = 66.045 € netto.

• Umsatzsteuer: Auf das Nettohonorar wird die gesetzliche Mehrwertsteuer aufgeschlagen. Bei 19 % USt ergibt das hier 12.548,55 € (66.045 € * 0,19).

• Bruttosumme (Honorar inkl. MwSt): 66.045 € + 12.548,55 € = 78.593,55 € brutto. Auf diesen Gesamtbetrag lautet die Architektenrechnung an den Bauherrn.

(Angaben gerundet; das Beispiel dient der Illustration.)

Durch dieses Kalkulationsschema wird deutlich, wie das Honorar zustande kommt. Jede Zahl ist anhand der vertraglichen Vereinbarungen und HOAI-Vorgaben erklärbar: Die 62.900 € entstammen der Honorartafel (Basishonorarzone III), die prozentuale Verteilung entspricht der Leistungsphasengewichtung der HOAI, die Nebenkostenpauschale wurde vertraglich fixiert, und die Umsatzsteuer ergibt sich gesetzlich. Dieses Beispiel würde im Vertrag konkret in einer Honorarvereinbarungsklausel niedergelegt, etwa folgendermaßen:

„Das Honorar des Architekten für die Grundleistungen der Leistungsphasen 1–9 gemäß § 34 HOAI wird auf Basis der Honorarzone III und anrechenbarer Kosten von 500.000 € ermittelt. Die Parteien vereinbaren insoweit ein Honorar in Höhe des Basishonorarsatzes gemäß HOAI 2021, entsprechend 62.900 € netto. Nebenkosten werden pauschal mit 5 % des Honorars, somit 3.145 € netto, vergütet. Damit beträgt das Nettohonorar insgesamt 66.045 €. Zzgl. 19 % Mehrwertsteuer ergibt sich ein Bruttohonorar von 78.593,55 €. In den vorgenannten Beträgen sind besondere Leistungen oder etwaige Umbauzuschläge nicht enthalten; solche werden im vorliegenden Vertrag nicht geschuldet.“

Diese Beispielklausel zeigt, wie die zuvor theoretisch erläuterten Punkte in klare Vertragssprache überführt werden. Sie ist wissenschaftlich fundiert (den HOAI-Tabellenwerten entsprechend), juristisch belastbar (alle wesentlichen Parameter sind genannt und formwirksam vereinbart) und praktisch direkt anwendbar. Beide Vertragsparteien können sich anhand eines solchen Honorarblatts jederzeit orientieren. Sollte es Änderungen im Projekt geben (z. B. Kostensteigerung, Leistungsänderung), kann darauf aufbauend eine Anpassung erfolgen, etwa indem die anrechenbaren Kosten und der Honorarbetrag neu bestimmt und schriftlich festgehalten werden.