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Facility Management: Verträge und Vereinbarungen » FM-Verträge » Werkverträge » Leistungsverzeichnis

Werkvertrag im Facility Management (Leistungsverzeichnis)

Werkvertrag im Facility Management (Leistungsverzeichnis)

Ein Werkvertrag ist ein Vertragstyp nach deutschem Recht, bei dem der Auftragnehmer (Werkunternehmer) einen bestimmten Arbeitserfolg schuldet – also die Herstellung eines versprochenen Werkes – und der Auftraggeber (Besteller) dafür eine Vergütung zahlt. Anders als beim Dienstvertrag, bei dem nur die Tätigkeit an sich geschuldet ist, steht beim Werkvertrag das Ergebnis im Vordergrund. Der Unternehmer muss einen konkreten Erfolg herbeiführen und nicht nur tätig werden. Im Bereich Facility Management (FM) bedeutet dies: Sobald eine konkrete Leistung mit garantiertem Erfolg vereinbart wird – etwa eine Reparatur, Installation oder bauliche Maßnahme – liegt ein Werkvertrag vor. Beispiele sind Reparaturen, Wartungen, Austausch von Bauteilen oder Umbauarbeiten, bei denen ein bestimmter Zustand oder Funktionsumfang geschuldet ist.

Es bildet die Leistungsbeschreibung/Leistungsverzeichnis den Kern eines Werkvertrags im Facility Management. Hier wird der geschuldete Erfolg präzise festgelegt, einschließlich aller relevanten technischen und qualitativen Anforderungen. Eine vollständige und eindeutige Beschreibung stellt sicher, dass der Auftragnehmer genau weiß, was er liefern muss, und der Auftraggeber klar definieren kann, wann der Vertrag erfüllt ist. Sie dient als Messlatte für die Vertragsgerechtigkeit des Werkes und minimiert Konfliktpotential. In der Praxis des Facility Management – wo Verträge komplexe technische Leistungen (wie Austausch von Anlagen, Renovierungen, Installationen) regeln können – ist eine detaillierte Leistungsbeschreibung unverzichtbar, um den vertraglich geschuldeten Erfolg zu erreichen und nachzuweisen. Durch Abnahme dieses definierten Werkerfolgs wird der Vertrag schließlich erfüllt, die Vergütung fällig und die Gewährleistungsphase eingeleitet.

Mit anderen Worten: Der Werkvertrag im FM-Bereich ist dann am wirkungsvollsten und rechtssichersten, wenn alle relevanten Leistungen und Erfolgskriterien schwarz auf weiß im Leistungsverzeichnis stehen. Dies garantiert, dass beide Parteien ein gemeinsames Verständnis des Vertragsinhalts haben und dass der vereinbarte Erfolg – sei es die Montage von 100 neuen Leuchten nach Plan oder eine andere definierte Werkleistung – am Ende auch tatsächlich und nachprüfbar erreicht wird.

Leistungsbeschreibung / Leistungsverzeichnis im Werkvertrag

Leistungsbeschreibung (LB) bzw. Leistungsverzeichnis (LV) bezeichnet im Werkvertrag den präzisen Katalog der vom Auftragnehmer zu erbringenden Leistungen und Ergebnisse. Darin wird genau festgelegt, was hergestellt oder erreicht werden muss – der geschuldete Werkerfolg. Diese Beschreibung ist juristisch entscheidend, da hierin der vertraglich geschuldete Erfolg definiert ist. Alle wesentlichen Anforderungen an das Werk sollten hier aufgeführt sein, um Klarheit zu schaffen und spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Beispiel: „Austausch von 100 Leuchten gemäß folgendem Plan“ – eine solche Formulierung in der Leistungsbeschreibung macht deutlich, welche Leistung genau geschuldet ist (nämlich der Austausch einer bestimmten Anzahl Leuchten an definierten Orten nach Plan).

Die Leistungsbeschreibung umfasst sämtliche Details, die für die Herstellung des Werkes erforderlich sind. Sie enthält oft technische Unterlagen als Anlagen, z.B. Zeichnungen, Pläne und Stücklisten der auszutauschenden oder zu verbauenden Teile. Diese Dokumente legen fest, wie und womit der Erfolg erreicht werden soll (Materialien, Maße, Mengen usw.). So wird sichergestellt, dass beide Seiten das gleiche Verständnis vom Leistungsumfang haben. Technische Zeichnungen können z.B. den Einbauort und die Spezifikation der Leuchten zeigen, während Stücklisten alle benötigten Komponenten (etwa Lampentypen, Halterungen, Kabel) auflisten. Häufig gehören auch Leistungsvorgaben (Qualitätsstandards, Normen, Ausführungsrichtlinien) dazu, damit klar ist, welche Beschaffenheit das Werk aufweisen muss. Insgesamt sollte die Leistungsbeschreibung so detailliert wie nötig sein, um Eindeutigkeit zu gewährleisten. Ein sorgfältig erstelltes Leistungsverzeichnis dient im FM-Bereich zudem als Grundlage für Angebote und Vergleiche verschiedener Anbieter, da alle das gleiche Pflichtenheft vorliegen haben.

Wichtig: Alles, was der Auftragnehmer letztlich schuldet, muss in der Leistungsbeschreibung vereinbart sein. Nicht vereinbarte Leistungen sind grundsätzlich nicht geschuldet. Wenn der Auftraggeber z.B. zusätzliche Dokumentationen oder Teilleistungen erwartet (etwa ausführliche Dokumentationspläne, Schaltpläne oder zusätzliche Prüfungen), müssen diese ausdrücklich im Vertrag stehen. Andernfalls kann der Auftragnehmer im Zweifel nicht verpflichtet werden, solche nicht vereinbarten Zusatzleistungen zu erbringen. Ein Gericht stellte etwa klar, dass ein Werkunternehmer, der mit der Planung und Steuerung eines Umzugs beauftragt war, nicht automatisch detaillierte Zeichnungen, Schaltpläne und Stücklisten für jeden Arbeitsschritt schuldet – da dies nicht Teil der vertraglichen Vereinbarung war. Solche Unterlagen wären nur geschuldet, wenn sie als eigener Leistungserfolg vereinbart wurden. Dieses Beispiel verdeutlicht, wie entscheidend die klare Abgrenzung des Leistungsumfangs im Vertrag ist.

Rechtliche Bedeutung der Leistungsbeschreibung

  • Maßstab für die Vertragsfüllung: Der geschuldete Erfolg wird anhand der Leistungsbeschreibung gemessen. Der Auftragnehmer hat sein Werk genau so herzustellen, wie dort beschrieben. Weicht das Ergebnis von der vereinbarten Beschaffenheit ab, liegt ein Mangel vor. Die Leistungsbeschreibung dient also später als Referenz, um zu beurteilen, ob das Werk vertragsgemäß geliefert wurde oder ob Fehler/Mängel vorliegen.

  • Vermeidung von Missverständnissen: Eine eindeutige und erschöpfende Leistungsbeschreibung stellt sicher, dass beide Parteien die vereinbarte Leistung im gleichen Sinne verstehen. Unklare oder lückenhafte Beschreibungen können zu unterschiedlichen Erwartungen führen. Deshalb gilt – gerade in Bau- und FM-Verträgen – der Grundsatz, dass alle Bieter bzw. Vertragspartner die Leistungsbeschreibung gleich interpretieren können müssen. Je präziser das Werk definiert ist, desto geringer ist das Risiko von Streitigkeiten über Leistungsumfang oder Qualität.

  • Implied Standards (stillschweigende Vereinbarungen): Dennoch können nicht alle Details ausdrücklich in einer Leistungsbeschreibung stehen. Es ist rechtlich anerkannt, dass Leistungsbeschreibungen – etwa im Bauvertrag – oft nicht abschließend sind. Fehlen bestimmte Ausführungsdetails, heißt das nicht automatisch, dass diese nicht geschuldet wären. Vielmehr wird unter Berücksichtigung des Vertragszwecks und der üblichen Erwartungen geprüft, ob eine bestimmte Qualität oder Leistung stillschweigend vereinbart ist. Der Auftragnehmer muss also ein Werk abliefern, das sich für den vorgesehenen Zweck eignet und den üblichen Qualitätsstandards entspricht – selbst wenn nicht jeder einzelne Aspekt schriftlich fixiert wurde. Zum Beispiel kann verlangt werden, dass nicht ausdrücklich erwähnte Bauteile trotzdem in branchenüblicher Qualität ausgeführt werden, damit das Gesamtwerk dem vertraglich vorausgesetzten Gebrauch entspricht.

  • Hinweispflicht des Auftragnehmers: Sollte die Leistungsbeschreibung aus Sicht des Auftragnehmers Unstimmigkeiten oder Lücken enthalten – etwa technisch fehlerhafte Vorgaben oder unklare Spezifikationen – ist er in der Regel verpflichtet, den Auftraggeber darauf hinzuweisen (sogenannte Bedenkenhinweispflicht, im Baurecht z.B. in § 4 Abs. 3 VOB/B verankert). Ein professioneller Werkunternehmer darf erkannte Widersprüche nicht ignorieren. Unterlässt er den Hinweis und führt zum Beispiel eine fehlerhafte Planung genau nach Vorgabe aus, haftet er dennoch für den mangelhaften Erfolg, da er den Vertragszweck gefährdet hat. Akademisch ausgedrückt: Der Unternehmer trägt ein Mitverschulden, wenn er erkannte Fehler der Leistungsbeschreibung nicht meldet. Diese Pflicht schützt beide Seiten – sie hilft, Probleme vorab zu klären und den geschuldeten Erfolg tatsächlich zu erreichen.

  • Änderungen und Nachträge: Wird während der Vertragsdurchführung klar, dass der Auftraggeber Änderungen wünscht (z.B. Erweiterung des Umfangs, andere Ausführungsweise), muss die Leistungsbeschreibung entsprechend angepasst (ergänzt oder geändert) werden. Solche Änderungen stellen oft Vertragsänderungen dar, die einvernehmlich vereinbart und häufig gesondert vergütet werden müssen. Ohne schriftliche Anpassung besteht die Gefahr von Unklarheiten, ob die Änderung Teil des geschuldeten Erfolgs ist oder nicht. Es empfiehlt sich daher, auch Änderungen schriftlich im Leistungsverzeichnis festzuhalten.

Abnahme, Vergütung und Gewährleistung im Werkvertrag

Ein wesentliches Merkmal des Werkvertrags ist die Abnahme des Werks durch den Besteller nach Fertigstellung. Abnahme bedeutet, dass der Auftraggeber das fertiggestellte Werk körperlich entgegennimmt und als vertragsgemäß akzeptiert. Sie ist rechtlich von zentraler Bedeutung: Erst mit der Abnahme wird der Werklohn fällig – der Auftragnehmer hat bis dahin vorleistungspflichtig gearbeitet. Außerdem markiert die Abnahme den Beginn der Gewährleistungsfrist für Sachmängel. Das heißt, ab diesem Zeitpunkt läuft die Frist, innerhalb derer der Auftraggeber Mängelansprüche (Nachbesserung, Minderung, Schadensersatz etc.) geltend machen kann.

Vor der Abnahme trägt der Werkunternehmer im Allgemeinen das Risiko, dass sein Werk den vereinbarten Erfolg erreicht. Der Besteller ist nicht verpflichtet zu zahlen, solange das Werk nicht abnahmereif hergestellt ist. Deshalb wird die Erfolgskontrolle durch Abnahmeprozeduren oft ausdrücklich geregelt: Bei größeren Projekten empfiehlt sich ein Abnahmeprotokoll, in dem eventuelle Mängel festgehalten werden. Kleinere Restmängel berechtigen den Besteller in der Regel nicht, die Abnahme zu verweigern – aber er kann sich die Mängelbeseitigung vorbehalten. Die Abnahme selbst kann ausdrücklich (durch schriftliche Erklärung) oder konkludent (durch Ingebrauchnahme des Werks) erfolgen. Juristisch wird sie als Hauptleistungspflicht des Bestellers angesehen: Kommt der Besteller der Abnahme grundlos nicht nach, kann unter Umständen sogar eine Abnahmefiktion eintreten (sofern der Unternehmer eine Frist gesetzt und auf die Folgen hingewiesen hat, vgl. § 640 Abs. 2 BGB).

Nach erfolgter Abnahme wechselt die Beweislast für etwaige Mängel: Der Besteller muss nun beweisen, dass ein Sachmangel vorliegt, während zuvor der Unternehmer nachweisen musste, vertragsgerecht geliefert zu haben. Dies unterstreicht erneut, wie wichtig eine klare Leistungsbeschreibung ist – denn was als Mangel gilt, bemisst sich daran, ob das Werk von der vereinbarten Beschaffenheit laut Vertrag abweicht.