Leistungsverzeichnis für Gebäudereinigung

Reinigungsmittel und -geräte: Das LV spezifiziert die Anforderungen an einzusetzende Reinigungsmittel und Geräte. Es dürfen nur geeignete, materialschonende und möglichst umweltverträgliche Reinigungsmittel verwendet werden. Insbesondere in sensiblen Bereichen (z.B. Lebensmittelzonen, Sanitäranlagen) sind dezidierte Mittel vorgeschrieben (etwa Sanitärreiniger gegen Kalk und Urinstein, neutrale Reiniger für Böden, alkoholhaltige Glasreiniger etc.). Wo erforderlich, sind Desinfektionsmittel einzusetzen, die die geltenden Hygieneanforderungen (etwa die Liste des RKI für Desinfektionsmittel in Sanitärbereichen) erfüllen. Die Geräteausstattung wird ebenfalls beschrieben: Industriestaubsauger mit HEPA-Filter für Feinstaub, Einscheibenmaschinen oder Scheuersaugautomaten für große Bodenflächen, geeignete Leitern/Hebebühnen für Höhenarbeiten in der Glasreinigung usw. Alle Maschinen müssen den UVV (Unfallverhütungsvorschriften) entsprechen und regelmäßig gewartet sein. Zudem fordert das LV ergonomische Geräte (z.B. höhenverstellbare Wischgeräte), um Belastungen der Mitarbeiter zu reduzieren.

Oberflächenbehandlung nach Gewerken: Differenziert nach Gewerk oder Materialart enthält das LV konkrete technische Vorgaben: Bodenreinigung: Je nach Bodenbelag (Teppich, Hartboden mit Versiegelung, Naturstein, PVC) sind passende Methoden anzuwenden. Beispielsweise werden textile Beläge regelmäßig gründlich gesaugt und bei Bedarf schamponiert oder extrahiert; Hartböden werden nebelfeucht gewischt, bei Bedarf mit geeigneten Pad-Maschinen behandelt, ohne die Beschichtung zu beschädigen. Das LV schreibt vor, dass Reinigungsmittel auf Bodenbelagsart abgestimmt sein müssen (pH-neutrale Reiniger für Marmor, alkalische für Küchenböden usw.). Glas- und Fensterreinigung: Hier sind Methoden wie Einwaschen und Abziehen (Wischergummi) vorgegeben, unter Verwendung entmineralisierten Wassers, um schlierenfreie Transparenz zu erzielen. Kanten und Rahmen sind einzubeziehen. Bei hohen Glasflächen können Teleskopstangen oder Hebebühnen vorgesehen sein – deren Einsatz und Absicherung ist detailliert beschrieben. Sanitärreinigung: Für Sanitärobjekte (WCs, Urinale, Waschbecken, Duschen) gelten strenge Hygienevorgaben. Es wird ein farblich getrenntes Reinigungssystem eingesetzt (z.B. rote Lappen/Bürsten nur für WC-Innenflächen, andere Farben für übrige Sanitärflächen). Kalkablagerungen und Seifenreste sind regelmäßig zu entfernen (z.B. mittels saurer Reiniger an Armaturen und Fliesen), Armaturen werden poliert. Zudem legt das LV fest, in welchen Intervallen Desinfektionen vorzunehmen sind (z.B. tägliche Desinfektion von WC-Sitzen und Türklinken in öffentlichen Toiletten). Mobiliar und Oberflächen: Staubwischen und Feuchtreinigung von Schreibtischen, Regalen, Fensterbänken etc. sind so durchzuführen, dass keine Feuchtigkeitsschäden entstehen (nur nebelfeucht, geeignete Tücher). IT-Geräte erfordern ggf. spezielle antistatische Reinigung. Abfallentsorgung gehört ebenfalls dazu: Papierkörbe werden geleert und Behälter nach Vorgabe gereinigt.

Qualitätskriterien und Kontrollen: Zentrales technisches Kriterium ist die Definition des gewünschten Sauberkeitsgrades. Das LV legt objektive Qualitätskriterien fest, wann eine Fläche als „sauber“ gilt. So müssen nach vertragsgemäßer Reinigung alle Gegenstände und Oberflächen frei sein von: lose aufliegendem Grobschmutz (z.B. Abfall, Papier), nicht haftendem Feinschmutz (Staub, Krümel, Haare, Spinnweben) und Grobschmutz (Sand, Kies), haftenden Verschmutzungen wie Flecken oder Fingerabdrücken sowie sichtbaren Schlieren oder Rückständen durch falsche Behandlung. Messverfahren gemäß DIN EN 13549 unterstützen diese Qualitätssicherung: Diese europäische Norm legt Verfahren zur objektiven Bewertung der Reinigungsqualität fest. Auf dieser Grundlage wird ein Qualitätsmesssystem etabliert, das stichprobenartig die gereinigten Bereiche inspiziert. Typischerweise werden zufällig ausgewählte Räume monatlich gemeinsam von Auftraggeber und Auftragnehmer begangen und anhand definierter Kriterien bewertet. Abweichungen vom Soll-Zustand werden dokumentiert. Die Norm empfiehlt, mindestens 1% aller Raumreinigungen pro Monat zu kontrollieren. Das LV schreibt darüber hinaus vor, dass der Dienstleister ein Eigenkontrollsystem betreibt, also selbst regelmäßig interne Qualitätsprüfungen durchführt und protokolliert. Die Ergebnisse der Qualitätskontrollen dienen als Grundlage für eventuelle Nachbesserungen und fließen in das Bonus-/Malus-System ein (siehe kaufmännische Aspekte). Insgesamt gewährleisten diese technischen Bestimmungen, dass einheitliche Reinigungsstandards eingehalten werden und der Werterhalt der Oberflächen sichergestellt ist.

Leistungseinheiten und Umfangsdefinition: Im kaufmännischen Teil wird der Leistungsumfang quantitativ beschrieben. Üblich ist die Angabe von Leistungseinheiten in Fläche pro Zeit, z.B. „Unterhaltsreinigung pro m²/Monat“. Jede Raumkategorie hat definierte Flächenmaße, und das LV listet die zu reinigenden Flächengrößen (fiktive Werte in der Tabelle) sowie die jeweiligen Reinigungsintervalle. Daraus ergeben sich Monats-Leistungsmengen (z.B. 1000 m² Bürofläche × 5 Reinigungen/Woche). Zusätzlich können Stück-Einheiten definiert sein, etwa „Anzahl Sanitäranlagen zu reinigen pro Reinigungsvorgang“ oder „Fensterfläche in m² pro Reinigungszyklus“. Diese klaren Mengengerüste dienen als Basis für die Angebotskalkulation. Erfahrungswerte: Die Kosten der Reinigung hängen maßgeblich von Fläche, Verschmutzungsgrad und Effizienz (m²-Leistung pro Stunde) ab. So sinkt bei größeren Objekten der Preis pro m² tendenziell, weil spezielle Maschinen eingesetzt und Skaleneffekte erzielt werden können. Das LV kann hier Referenzkennzahlen nennen (z.B. übliche Stundenleistungen für bestimmte Tätigkeiten), um die Kalkulation zu untermauern.

Preisstruktur und Abrechnungsmodalitäten: Auf Grundlage der Leistungseinheiten wird im Vertrag eine Preisstruktur festgelegt. Oft erfolgt die Vergütung als Pauschalpreis pro Monat für die laufende Unterhaltsreinigung aller definierten Flächen (Summe aller m²-Leistungen), inklusive aller Lohn-, Material- und Gerätekosten. Separate Positionen können für Sonderreinigungen vorgesehen werden, z.B. Glasreinigung vierteljährlich (Preis pro m² Glas) oder Grundreinigung (Preis pro m² Boden für eine Intensivreinigung). Das LV sollte transparent machen, welche Leistungen im Pauschalpreis enthalten sind und welche zusätzlich beauftragt und vergütet werden (z.B. „auf Abruf“ zu Einheitspreisen). Änderungsmanagement: Da sich während der Vertragslaufzeit Änderungen ergeben können (z.B. Flächenerweiterungen, geänderte Nutzung, andere Reinigungsfrequenzen), enthält das LV Regelungen zum Änderungsmanagement. Kleinere Fluktuationen im Leistungsumfang werden oft im Rahmen einer Nachkalkulation aufgefangen: Beispielsweise kann nach 3–6 Monaten Laufzeit gemeinsam überprüft werden, ob die ursprünglich veranschlagten Reinigungsstunden dem tatsächlichen Aufwand entsprechen. Stellt man fest, dass z.B. 5% weniger Stunden nötig sind als geplant, wird der Überschuss zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer verteilt (etwa hälftig) und der Preis entsprechend angepasst. Ebenso werden Mehrleistungen vergütet, falls der Aufwand höher ist als kalkuliert. Dieses Verfahren, vertraglich fixiert, sorgt für fairen Risikoausgleich zwischen den Parteien.

Bonus-/Malus-System: Um die Einhaltung der Qualitätsstandards zu steuern, integriert das LV ein Bonus-Malus-System als Anreiz- und Sanktionsmechanismus. Bei Malus handelt es sich um vertraglich vereinbarte Abzüge vom Entgelt, falls Leistungen nicht vertragsgerecht erbracht werden. Das LV definiert klare Schwellen und Abzugsbeträge: Beispielsweise kann vereinbart werden, dass bei der monatlichen Qualitätskontrolle ein bestimmter Mindest-%-Erfüllungsgrad erreicht werden muss – wird dieser unterschritten, reduziert sich das Monatsentgelt um einen definierten Prozentsatz (z.B. 5% Malus). Konkret könnte etwa festgelegt sein: „Wird das Service-Level von 90% Sauberkeit im Prüfmonat nicht erreicht, werden 5% des Monatspreises als Malus einbehalten.“ Weitere Malus-Tatbestände können im LV aufgeführt werden, z.B. nicht behobene Reklamationen des Auftraggebers oder unterlassene Eigenkontrollen des Dienstleisters, jeweils gestaffelt nach Häufigkeit des Verstoßes. Ein Beispiel: Wenn über 10% der notwendigen Eigenkontrollen fehlen, werden 4% Malus fällig. Auf der anderen Seite kann ein Bonus Anreize für überdurchschnittliche Leistung schaffen. So könnte ein Bonus gezahlt werden, wenn über mehrere Monate hinweg keine Mängel festgestellt wurden oder die Qualität z.B. >95% liegt. Wichtig ist, dass das LV präzise Leistungskennzahlen und Messmethoden vorgibt, damit Bonus/Malus gerecht und objektiv angewendet werden kann. Es muss festgelegt sein, wie und durch wen die Leistung gemessen wird (z.B. anhand DIN 13549 Prüfmethodik, Prüfteam mit ggf. externem Sachverständigen). Dieses System ersetzt nicht das gesetzliche Mängelrecht vollständig, aber es bietet eine verschuldensunabhängige, pauschalierte Abgeltung von Minder- oder Mehrleistung im laufenden Vertrag. Insgesamt schafft ein Bonus-Malus-System einen kontinuierlichen Anreiz zur Qualitätstreue: der Auftragnehmer wird motiviert, die Ziele nicht nur zu erfüllen, sondern zu übertreffen, da besondere Anstrengung sich unmittelbar in höherer Vergütung niederschlägt.

Vertragsart: Werk- oder Dienstvertrag: Gebäudereinigungsleistungen können juristisch entweder als Dienstvertrag (Tätigwerden geschuldet) oder als Werkvertrag (Erfolg geschuldet) ausgestaltet sein. Das Leistungsverzeichnis als Vertragsbestandteil trägt entscheidend zur Klarstellung bei, welcher Charakter überwiegt. Bei einer ergebnisorientierten Reinigung, bei der ein definierter Sauberkeitserfolg geschuldet ist (z.B. „Fläche sauber gemäß Qualitätskriterien“), spricht vieles für Werkvertragsrecht – der Auftragnehmer schuldet einen Erfolg und haftet für dessen Erreichen. In diesem Fall gelten die speziellen Gewährleistungsregelungen der §§ 634 ff. BGB, die dem Auftraggeber etwa Mängelansprüche wie Nachbesserung, Minderung oder Schadensersatz einräumen. Hingegen wäre bei rein tätigkeitsbezogener Beschreibung (z.B. „täglich 1 Stunde Reinigung, unabhängig vom Ergebnis“) eher Dienstvertragsrecht anzunehmen, wo nur die sorgfältige Ausführung geschuldet ist. In der Praxis sind Reinigungsverträge jedoch typengemischte Dauerschuldverhältnisse, da über lange Zeiträume regelmäßig Leistungen erbracht werden, teils mit werkvertraglichem Charakter (ein sauberes Gebäude als Erfolg), teils dienstvertraglich (fortlaufende Servicetätigkeit). Das LV sollte daher eindeutig je Leistungsposition definieren, ob ein Erfolg geschuldet ist. Oft wird pauschal der Werkvertragscharakter gewählt, damit bei Schlechtleistung direkte Gewährleistungsrechte bestehen. Wichtig ist aber, dass bei einem Dauerschuldverhältnis anstelle einer Rückabwicklung (Rücktritt) eher Teilkündigungsrechte oder laufende Minderung treten, da eine einmalige Abnahme hier nicht praktikabel ist.

Rechtsverbindlichkeit und Leistungsdefinition: Das Leistungsverzeichnis hat Vertragscharakter – d.h. die darin beschriebenen Leistungen sind rechtsverbindlich vereinbart. Unklare Formulierungen sind tunlichst zu vermeiden, um Rechtsstreitigkeiten vorzubeugen. Alle Begriffe (z.B. „gründlich reinigen“) sollten im Vertrag oder durch Verweis auf Normen präzisiert werden. Wo Standards (wie DIN-Normen oder die Gütezeichen) existieren, werden sie herangezogen, damit Maßstäbe objektiviert sind. Das LV fungiert damit auch als Qualitätssicherungsinstrument: Was als vertragsgemäß gilt, ist explizit beschrieben. Weiterhin enthält der juristische Teil oft Klauseln zur Leistungspflicht bei besonderen Umständen – etwa Regelungen, wie bei höherer Gewalt oder behördlich angeordneten Schließungen (z.B. Pandemie) verfahren wird (Reduktion der Leistung und Vergütung).

Abnahme und Qualitätsprüfung: Im klassischen Werkvertragsrecht ist die Abnahme der Leistung ein zentraler Punkt – sie markiert die Billigung des Werkes und den Beginn der Gewährleistungsfrist. Bei laufender Reinigung ist eine Abnahme jeder Einzelleistung unpraktisch, daher wird meist eine regelmäßige Qualitätsprüfung anstelle formaler Abnahmen vereinbart. Das LV beschreibt, wie diese Prüfungen ablaufen (siehe Qualitätskontrollen unter 2. Technische Aspekte) und welche Folgen festgestellte Mängel haben. Üblicherweise wird dem Auftragnehmer zunächst Gelegenheit zur Nacherfüllung gegeben: Stellt der Auftraggeber z.B. verschmutzte Bereiche fest, muss der Dienstleister innerhalb einer angemessenen Frist nachreinigen. Erst wenn trotz Nachfrist die Leistung mangelhaft bleibt, greifen Sanktionen – dies kann die Minderung (Malus) sein oder in gravierenden Fällen die Kündigung aus wichtigem Grund. Das LV kann zudem festhalten, dass bestimmte Dokumente als Abnahmedokumentation dienen, etwa gegengezeichnete Qualitätsprüfprotokolle. So wird implizit eine laufende Abnahme durchgeführt, ohne dass formal jeder Tag einzeln abgenommen werden muss. Bei etwaigen Streitigkeiten dient das LV mit seinen klaren Qualitätsvorgaben als Referenz, ob eine Leistung ordnungsgemäß war oder nicht. Ergänzend bleibt das allgemeine Leistungsstörungsrecht des BGB im Hintergrund bestehen – beispielsweise das Recht des Auftraggebers zur fristlosen Kündigung bei schweren oder wiederholten Verstößen, was im Vertrag ausdrücklich unberührt bleiben sollte.

Haftung und Versicherung: Juristisch relevant sind außerdem Hinweise auf die Haftung des Reinigungsdienstleisters für Schäden (etwa Kratzer an Möbeln oder Wasserflecken), die während der Tätigkeit entstehen. Üblich ist eine Klausel, dass der Auftragnehmer eine Betriebshaftpflichtversicherung vorhält. Ebenso werden Vertragsstrafen für bestimmte Verstöße gelegentlich verankert (z.B. unentschuldigtes Nichterscheinen an einem Reinigungstag), wobei diese strafähnlichen Regelungen im Lichte von § 307 BGB (Angemessenheit in AGB) wirksam gestaltet sein müssen. Ein gut formuliertes LV trägt also auch der rechtlichen Absicherung Rechnung und stellt sicher, dass die vertraglichen Pflichten und Rechtsfolgen für beide Seiten klar sind.

Für eine professionelle Reinigungsspezifikation werden relevante Normen und Richtlinien herangezogen, um anerkannte Regeln der Technik und Qualität zu gewährleisten.

• DIN EN 13549 – Reinigungsdienstleistungen – Grundanforderungen und Empfehlungen für Qualitätsmesssysteme: Diese europäische Norm (Deutsche Fassung EN 13549:2001) definiert einheitliche Qualitätsanforderungen in der Gebäudereinigung. Sie legt Verfahren zur objektiven Qualitätsmessung von Reinigungsleistungen fest und dient als Leitfaden für ein Qualitätsmanagementsystem in der Reinigungsbranche. Im LV wird DIN EN 13549 typischerweise zitiert, um die Durchführung von Qualitätskontrollen (Stichproben, Bewertungsverfahren) und ggf. die Implementierung eines Bonus/Malus-Systems auf eine standardisierte Grundlage zu stellen.

• DIN 77400 – Reinigungsdienstleistungen – Schulgebäude – Anforderungen an die Reinigung: Diese deutsche Norm (2015) adressiert speziell die Reinigung von Schulen und Bildungseinrichtungen. Sie definiert Reinigungsintervalle und -methoden für verschiedene Raumtypen (Klassenzimmer, Fachräume, Turnhallen, Sanitärbereiche), um ein hygienisches Lernumfeld sicherzustellen. Obwohl sie formal auf Schulen zugeschnitten ist, dient sie oft als Orientierung für Leistungsverzeichnisse in anderen Objektarten, da sie systematisch Qualitätsstandards und Frequenzen beschreibt. Viele öffentliche Ausschreibungen lehnen sich an DIN 77400 an, um Vergleichbarkeit sicherzustellen.

• DIN EN ISO 41012 – Facility Management – Leitfaden zur strategischen Beschaffung und Entwicklung von Vereinbarungen (2018): Diese internationale Norm liefert einen Rahmen für die Ausschreibung und Vertragsgestaltung von FM-Dienstleistungen, inklusive Reinigungsleistungen. Sie enthält Empfehlungen zur Entwicklung klarer Leistungsbeschreibungen, Service Level Agreements und zur strategischen Sourcing-Planung. Ein an DIN EN ISO 41012 angelehntes Vertragsmuster stellt sicher, dass der Reinigungsvertrag strukturiert, umfassend und juristisch belastbar ist. Dadurch steigt auch die Akzeptanz eines solchen Vertrages bei juristischer Prüfung, da er bewährte Inhalte und Begrifflichkeiten nutzt.

• GEFMA-Richtlinien (z.B. GEFMA 924 Datenmodell für FM): Der deutsche Verband für Facility Management (GEFMA) hat Richtlinien veröffentlicht, die für Reinigungsleistungen relevant sind. Insbesondere GEFMA 924 (2017) entwickelt ein Datenmodell und Ordnungsrahmen für FM-Leistungen. Darin werden u.a. Kataloge von Raum- und Leistungsarten definiert (z.B. Reinigungsleistungskataloge, Flächenkategorien), um Ausschreibungen und Leistungsverzeichnisse zu standardisieren. Ein LV, das diese Kataloge berücksichtigt, kann Leistungen eindeutig und digital auswertbar beschreiben (Stichwort BIM und CAFM-Integration). Außerdem gibt es GEFMA-Empfehlungen zur Ausschreibung von Reinigungsdiensten, zur Kalkulation und Leistungsüberwachung, die herangezogen werden können.

• Weitere Normen/Standards: Je nach Objekt und Leistung können weitere Normen eine Rolle spielen. Beispiele: DIN 18065 (für Treppenhäuser – sie regelt zwar primär Bauanforderungen, aber implizit auch Anforderungen an Reinigung/Besonderheiten in Treppenräumen), DIN 18379 (VOB-Vorschrift für Reinigung raumlufttechnischer Anlagen – relevant, wenn Lüftungsreinigung zum Vertrag gehört). In Reinräumen oder Gesundheitsbereichen wären Normen wie DIN 1672 / DIN EN ISO 14644 (Reinraumklassen) oder RKI-Richtlinien relevant. RAL-Gütezeichen der Gebäudereinigung (RAL-GZ 902) und Merkblätter der Gütegemeinschaft Gebäudereinigung e.V. geben praxisorientierte Hinweise, z.B. für ergebnisorientierte Reinigung (Definition von Sauberkeit, siehe Abschnitt 2) und Prüfmethoden. Auch Veröffentlichungen des Bundesinnungsverbands des Gebäudereiniger-Handwerks dienen als Referenz, etwa bezüglich Ausbildungsverordnungen oder Techniken.

Diese Normen und Standards sind im LV teilweise direkt zitiert oder im Anhang aufgeführt. Ihre Einhaltung ist zwar freiwillig, wird aber in der Branche als Qualitätsmerkmal angesehen. Häufig fordern Auftraggeber in Verträgen ausdrücklich, dass der Dienstleister nach den genannten Normen arbeitet. Insgesamt geben die normativen Verweise sowohl Auftraggeber als auch Auftragnehmer Sicherheit, dass der Vertrag auf fachlich anerkannten Richtlinien basiert und die best practice der Branche widerspiegelt.

Die Arbeitssicherheit und der Gesundheitsschutz der Reinigungskräfte sind integrale Bestandteile des Leistungsverzeichnisses. Das LV verpflichtet den Auftragnehmer zur Einhaltung aller relevanten gesetzlichen und berufsgenossenschaftlichen Vorschriften (ArbSchG, BGV/DGUV-Regeln) sowie zur Umsetzung branchenspezifischer Sicherheitsregeln (z.B. DGUV Regel 101-605 „Branche Gebäudereinigung“).

• Persönliche Schutzausrüstung (PSA): Das Tragen geeigneter PSA durch das Reinigungspersonal wird explizit vorgeschrieben. Dazu zählen z.B. Schutzhandschuhe bei Umgang mit Chemikalien und infektiösem Schmutz, rutschfeste Sicherheitsschuhe auf nassen Böden, ggf. Augen-/Gesichtsschutz bei Spritzgefahr (etwa beim Verdünnen von Säuren) und Gehörschutz beim Arbeiten mit lauten Maschinen. Bei speziellen Tätigkeiten wie Arbeiten in großer Höhe (Fensterreinigung mit Leiter, Fassadenreinigung) ist PSA gegen Absturz (Sicherheitsgeschirr, Anschlagpunkte) zwingend vorgeschrieben. Das LV verlangt vom Dienstleister, die korrekte Anwendung der PSA sicherzustellen, regelmäßig zu kontrollieren und die Ausrüstung selbst turnusmäßig zu prüfen und instand zu halten.

• Gefahrstoffmanagement: In der Reinigung kommen Chemikalien (Reinigungsmittel, Pflegemittel) zum Einsatz, daher sind die Vorschriften der Gefahrstoffverordnung (GefStoffV) und der Technischen Regeln für Gefahrstoffe (TRGS) einzuhalten. Das LV verlangt, dass für alle eingesetzten Reinigungs- und Desinfektionsmittel aktuelle Sicherheitsdatenblätter vorliegen und den Mitarbeitern zugänglich sind. Die Beschäftigten müssen über die Gefahren (z.B. ätzend, entzündlich) unterwiesen werden. Zudem soll der Auftragnehmer nach Möglichkeit weniger gefährliche Produkte einsetzen (Substitutionsgebot gem. GefStoffV) – z.B. Reinigungsmittelkonzentrate, die frei von hochgiftigen Lösemitteln oder Chlor sind, wo nicht erforderlich. Dosieranweisungen sind zu beachten, um Gesundheitsrisiken durch Überkonzentration (und vermeidbare Rückstände auf Oberflächen) zu verhindern. Das LV kann auch vorschreiben, bestimmte umweltfreundliche oder zertifizierte Produkte zu verwenden (z.B. EU-Ecolabel-Reiniger), was gleichzeitig dem Arbeitsschutz dient (weniger schädliche Dämpfe).

• Schulungen und Unterweisungen: Der Arbeitgeber (Auftragnehmer) wird verpflichtet, seine Reinigungskräfte vor Einsatz und danach mindestens jährlich sicherheitsbezogen zu unterweisen. Inhalte sind z.B. die richtige Anwendung der Arbeitsmittel, Ergonomie (richtiges Heben, rückenschonendes Arbeiten), Gefährdungen durch Nässe oder Strom, Verhalten bei Unfällen und Erste Hilfe, aber auch spezifische Themen wie Infektionsschutz beim Reinigen sanitärer Anlagen. Die Unterweisungen müssen dokumentiert werden (Teilnehmerlisten, Inhalte, Datum). Insbesondere neue Mitarbeiter und Aushilfen dürfen erst nach Einweisung eigenständig arbeiten. Für bestimmte Aufgaben verlangt das LV Nachweise von Qualifikationen, z.B. Führerschein und Einweisung für Hubarbeitsbühnen, oder Sachkundenachweis für Desinfektionsarbeiten in sensiblen Bereichen. Sicherheitsschulungen sind auch in Zusammenarbeit mit der Berufsgenossenschaft oder externen Fachkräften für Arbeitssicherheit möglich; das LV betont die Pflicht, aktuelle Entwicklungen (neue Gefahren, neue Schutzmaßnahmen) in die Schulungen zu integrieren.

• Dokumentationspflichten im Arbeitsschutz: Das LV fordert vom Dienstleister die Erstellung und Fortschreibung von Gefährdungsbeurteilungen für alle relevanten Tätigkeiten gem. §5 ArbSchG. Diese müssen die spezifischen Risiken vor Ort berücksichtigen (z.B. Arbeiten auf Leitern, Umgang mit Reinigungsmitteln, nächtliche Alleinarbeit) und entsprechende Schutzmaßnahmen definieren. Weiterhin sind Betriebsanweisungen zu erstellen – schriftliche Anleitungen für die sichere Durchführung der Reinigungsarbeiten, die an geeigneter Stelle aushängen (z.B. Dosieranweisungen in Reinigungsmittelräumen, Verhaltensregeln bei Unfall). Das LV kann Muster solcher Dokumente als Anhang beinhalten oder auf anerkannte Vorlagen (z.B. BG-Merkblätter) verweisen. Auch die Führung von Checklisten (z.B. tägliche Leiternkontrolle, Maschinenprüfungen) kann eingefordert werden. Bei Unfällen oder Beinaheunfällen gilt Meldepflicht nach den gesetzlichen Vorgaben; der Dienstleister muss den Auftraggeber informieren, insbesondere wenn Gefahren für Dritte bestanden.

• Arbeitszeit und Pausenregelungen: Reinigungskräfte arbeiten häufig frühmorgens oder spätabends. Das LV stellt klar, dass die arbeitszeitgesetzlichen Vorschriften (Höchstarbeitszeit, Mindestruhezeiten, Nachtarbeitszuschläge) einzuhalten sind. Reinigung außerhalb der Stoßzeiten bedeutet oft Nachtarbeit; der Arbeitgeber hat hier besondere Pflichten (z.B. arbeitsmedizinische Untersuchungen bei regelmäßiger Nachtarbeit anbieten, §6 ArbZG). Zudem müssen zwei Personen gestellt werden, wenn Sicherheitsgründe dies erfordern (z.B. Arbeiten in isolierten Bereichen nachts – hier kann Alleinarbeit untersagt sein).

• Spezielle Schutzmaßnahmen: Je nach Objekt sind zusätzliche Vorgaben zu berücksichtigen. Bei Glasreinigung in größerer Höhe: Absperren des Arbeitsbereichs unten, Nutzung von Gerüsten oder Hubsteigern nach Bedienvorschrift, Windgrenzen beachten etc. Bei Reinigung von elektrischen Anlagen (z.B. Schaltschränken, Serverräumen) nur unter Aufsicht von Fachkundigen, ggf. Freischaltung. Bei Umgang mit biologischen Risiken (z.B. in medizinischen Einrichtungen oder beim Reinigen von Abfallbehältern) sind Hygienepläne und Schutzstufen zu befolgen, inkl. Impfangeboten (Hepatitis bei Abwasserreinigung etc.). Das LV soll auch regeln, dass Reinigung möglichst so erfolgt, dass Nutzer nicht gefährdet werden – z.B. Warnschilder „Achtung, rutschiger Boden“ müssen während und nach Nassreinigung aufgestellt werden. Außerdem sollte die Reinigung der Böden so terminiert sein, dass genügend Abtrocknungszeit vor Betreten durch Nutzer verbleibt.

Durch diese umfassenden Arbeitsschutzvorgaben wird gewährleistet, dass die Reinigungsdienstleistung nicht nur effektiv, sondern auch sicher erbracht wird – für Personal, Gebäudenutzer und Umwelt. Der Auftragnehmer wird in die Pflicht genommen, ein systematisches Arbeitsschutzmanagement zu betreiben, das Prävention und regelmäßige Kontrolle umfasst. Letztlich dient dies auch der Qualität: Gesunde, gut unterwiesene Reinigungskräfte arbeiten motivierter und zuverlässiger, was wiederum der Vertragsleistung zugutekommt.

Abschließend enthält das Leistungsverzeichnis eine tabellarische Leistungsbeschreibung, welche die vorstehenden Anforderungen für das konkrete Objekt zusammenführt. In der Tabelle werden exemplarisch Raumarten, Flächengrößen, Reinigungsarten, Frequenzen und Methoden angegeben, um den Leistungsumfang klar darzustellen (fiktive Daten zur Illustration):

Erläuterungen: Die Tabelle zeigt z.B., dass Büroräume (800 m²) täglich im Rahmen der Unterhaltsreinigung zu säubern sind – hierzu gehört staubsaugen, Abstauben und Müllentsorgung. Sanitäranlagen (50 m²) werden ebenfalls täglich gereinigt und desinfiziert, um die Hygiene sicherzustellen. Fensterflächen von 300 m² werden als Sonderleistung quartalsweise gereinigt, mit geeigneten Methoden und Geräten (hier: Hebebühne). Die Grundreinigung der Bürobereiche erfolgt einmal jährlich, um auch tiefsitzenden Schmutz zu entfernen und Pflegeschichten zu erneuern. Diese Leistungsbeschreibung macht transparent, welche Leistungen zu welchem Turnus und mit welcher Methode vertraglich geschuldet sind.

Qualitätssicherung: Jeder Eintrag in der Tabelle entspricht einer Pflicht aus dem LV und wird nach den zuvor definierten Kriterien überprüft. So wird z.B. die tägliche Reinigung als erfüllt betrachtet, wenn nach Ausführung keine der in Abschnitt 2 genannten Verschmutzungen sichtbar sind. Die quartalsweise Glasreinigung gilt als ordnungsgemäß, wenn die Fenster schlierenfrei und ohne Rückstände sind. Durch diese klare Darstellung und Verknüpfung von Soll-Leistung und Qualitätskriterium kann der Erfolg der Reinigungsleistung objektiv beurteilt und bei Bedarf eingefordert werden.