Technischer Anhang für Miet- und Pachtverträge im Facility Management

• Technische Beschreibung: Die elektrotechnische Ausstattung umfasst das Stromversorgungssystem des Gebäudes sowie sicherheitsrelevante Stromversorgungen. Typischerweise gehören dazu: die Niederspannungshauptverteilung (NSHV) mit Hauptschaltern und Schutzeinrichtungen, Unterverteilungen auf den Etagen oder Mietbereiche (inkl. Sicherungskästen, Leitungsschutzschalter, Fehlerstromschutzschalter), das gesamte feste Leitungsnetz (Kabel und Leitungen in Wänden, Kabeltrassen oder Steigzonen bis zu den Endverbrauchsstellen) sowie elektrische Verbraucherinstallationen wie Beleuchtungsanlagen, Not- und Sicherheitsbeleuchtung, Steckdosen und feste Anschlussdosen. Zur Sicherheitsstromversorgung zählen ggf. eine USV-Anlage (unterbrechungsfreie Stromversorgung) für kritische Verbraucher und/oder ein Notstromaggregat (Netzersatzanlage) mit automatischer Netzumschaltung, sowie zentral gepufferte Batterieanlagen für Notbeleuchtung. Ebenfalls Teil der Elektroinstallation sind das Blitzschutz- und Überspannungsschutzsystem (Äußerer Blitzableiter, Erdungsanlage, Potentialausgleichsschienen) und fest installierte Sicherheitsstromkreise (z.B. für Rauchabzugsanlagen oder Sprinklerpumpen). Alle Komponenten der Elektroinstallation entsprechen den geltenden VDE-Bestimmungen und sind gemäß den technischen Unterlagen installiert.

• Verantwortlichkeiten und Betreiberpflichten: Der Vermieter ist verantwortlich für die Sicherheit und Funktionsfähigkeit der gesamten festen Elektroanlage des Gebäudes, einschließlich Haupt- und Unterverteilungen, fest verlegter Leitungen und zentraler Sicherheitsstromversorgungseinrichtungen. Vor Übergabe des Mietobjekts stellt der Vermieter den vorschriftsmäßigen Zustand der elektrischen Anlage sicher (Abnahmeprüfung nach DIN VDE 0100-600 bzw. VDE 0105-100). Im laufenden Betrieb organisiert der Vermieter regelmäßige Wartungen und Sicherheitsprüfungen der elektrischen Anlagen gemäß DGUV Vorschrift 3 (ehemals BGV A3) und BetrSichV. Dies umfasst z.B. die turnusmäßige Überprüfung der ortsfesten elektrischen Installationen und Schutzmaßnahmen – in Büro-/Gewerbebauten typischerweise alle 4 Jahre, sofern nicht aufgrund der Gefährdungsbeurteilung kürzere Intervalle erforderlich sind. Ebenso veranlasst der Vermieter die Prüfung von Blitzschutzanlagen (i.d.R. alle 3-5 Jahre gemäß DIN EN 62305 und VDE 0185) und von Notstromaggregaten (Probeläufe monatlich, Wartung jährlich, Belastungsprobe und TÜV-Abnahmen nach Hersteller- und Behördenvorgaben). Der Vermieter sorgt für die Instandhaltung der elektrischen Anlagen: defekte Teile (z.B. Sicherungen, Schalter, Verteilerbauteile) werden von ihm bzw. seinem Elektrikerfachbetrieb ersetzt, um Gefahren (Brand, Stromschlag) vorzubeugen. Die Sicherheitsbeleuchtung und USV werden vom Vermieter regelmäßig getestet (z.B. monatliche Funktionstests und jährliche Gesamtprüfungen der Notbeleuchtung nach DIN V VDE 0108-100). Bei Vorhandensein eines Notstrom-Dieselgenerators veranlasst der Vermieter die Prüfungen nach den gesetzlichen Vorgaben (z.B. alle 3 Jahre Abgasmessung analog 44. BImSchV, regelmäßige Wartung nach DIN 6280-13 etc.). – Der Mieter ist für die Betriebssicherheit der von ihm genutzten elektrotechnischen Anlagen und Geräte verantwortlich. Dazu zählt vor allem die Prüfung aller ortsveränderlichen elektrischen Betriebsmittel (Computer, Küchengeräte, Maschinen etc.) in seinen Räumen gemäß DGUV Vorschrift 3 in den vorgeschriebenen Intervallen. Auch vom Mieter selbst installierte ortsfeste Elektroanlagen oder Zusatzinstallationen (z.B. Leuchten, Trenntransformatoren für spezielle Geräte, Einbauverkabelungen in Ladeneinrichtungen) unterliegen seiner Verantwortung, sofern sie nicht ausdrücklich als vom Vermieter übernommene Ausstattung vereinbart sind. Der Mieter hat die Pflicht, die elektrischen Einrichtungen ordnungsgemäß zu nutzen, Überlastungen zu vermeiden (z.B. keine überhöhte Leistungsentnahme über Steckdosenkreise, keine eigenmächtigen Änderungen an Sicherungseinstellungen) und Mängel oder Anzeichen von Defekten (z.B. Funken, Auslösung von Schutzschaltern, Beschädigungen) dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Sicherheitseinrichtungen wie Not-Aus-Schalter oder Fehlerstromschutzschalter dürfen vom Mieter nicht manipuliert oder überbrückt werden. Die Parteien vereinbaren, wer als Betreiber im Sinne der DGUV-Vorschriften gilt: Im Regelfall gilt der Mieter als Betreiber der elektrischen Anlagen in seinem Mietbereich während der Mietzeit und übernimmt die regelmäßigen Prüfpflichten, während der Vermieter für die Bereitstellung einer sicheren Anlage bei Übergabe und die strukturelle Wartung verantwortlich ist. Abweichend kann im Mietvertrag festgelegt werden, dass der Vermieter die Prüfungen der ortsfesten Anlagen auch während der Mietzeit übernimmt – in diesem Fall ermöglicht der Mieter dem Vermieter/Fachfirma den Zutritt und unterstützt die Maßnahmen. Instandsetzungskosten der fest installierten Anlagen trägt der Vermieter, soweit nicht ein vom Mieter zu vertretender Umstand (z.B. unsachgemäße Nutzung) den Schaden verursacht hat. Kosten für die Prüfung ortsveränderlicher Geräte des Mieters trägt der Mieter selbst.

• Einzuhaltende Normen und Regelwerke: Maßgeblich sind die Bestimmungen der DIN VDE 0100-Reihe (Errichtung von Niederspannungsanlagen) sowie DIN VDE 0105-100 (Betrieb von elektrischen Anlagen – einschl. Sicherheitsaspekten). Für Prüfungen gelten DIN VDE 0100-600 (Erstprüfung), DIN VDE 0105-100/A1 (Wiederholungsprüfungen) und die Vorgaben der DGUV Vorschrift 3 (ehemals BGV A3) inklusive zugehöriger Durchführungsanweisungen. Sicherheitsstromversorgungen (USV, Notstrom) richten sich nach DIN VDE 0100-710 (für medizinische Bereiche, falls anwendbar) bzw. DIN VDE 0100-560 (Notbeleuchtung) und DIN EN 50171 (zentralgespeiste Sicherheitsbeleuchtung). Die BetrSichV und zugehörige TRBS 1201 definieren Prüffristen für überwachungsbedürftige Anlagen – wobei elektrische Anlagen grundsätzlich im Rahmen der Gefährdungsbeurteilung des Betreibers zu prüfen sind. DIN VDE 0185-305 regelt Blitzschutz, DGUV Information 203-072 (früher BGI/GUV-I 5180) gibt Hinweise zur Prüfung ortsfester elektrischer Anlagen in Betriebsstätten. Außerdem relevant: NAV (Niederspannungsanschlussverordnung) und AVBEltV (Allg. Versorgungsbedingungen Elektrizität) hinsichtlich der Übergabestellen vom Netzbetreiber, EnEV/GEG bzgl. maximale Verluste der elektrischen Anlage (z.B. Transformatorwirkungsgrade, falls vorhanden), sowie GUV-V A4 / DGUV V4 falls im Geltungsbereich der Unfallversicherung (ähnlich DGUV V3, aber z.B. öffentliche Hand). Sicherheitsprüfungen wie E-Check sind nach Stand der Technik zu erfüllen.

• Schnittstellenregelungen Mieter/Vermieter/FM: Die Eigentums- und Verantwortungsgrenze innerhalb der Elektroinstallation liegt in der Regel am Übergabepunkt der Mietsache: z.B. an den Mietbereichs-Unterverteilungen. Der Vermieter verantwortet alle Anlagenteile vor diesem Punkt (Hauptverteilung, Steigleitungen, Zuleitung zur Mieter-Unterverteilung). Hinter diesem Punkt (alle Stromkreise innerhalb des Mietbereichs ab den LS-Schaltern der Unterverteilung) obliegt die unmittelbare Betriebspflicht dem Mieter – vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarung. Der Mieter darf nur an „seiner“ Installation Änderungen durchfüren (z.B. zusätzliche Steckdosen installieren lassen) mit vorheriger Zustimmung des Vermieters und durch eine konzessionierte Elektrofachkraft. Die Koordination von Abschaltungen der Stromversorgung für Wartungs- oder Umbauarbeiten erfolgt in Abstimmung: der Vermieter bzw. FM kündigt geplante Abschaltungen rechtzeitig an und stimmt sie terminlich mit dem Mieter ab, um Betriebsunterbrechungen zu minimieren. Notstromtests, die akustische oder andere Auswirkungen im Mietbereich haben (z.B. Probelauf Dieselaggregat), werden ebenso im Voraus angekündigt. Der Mieter benennt im Idealfall einen Ansprechpartner für Elektrosicherheit (E-Fachkraft im Betrieb oder extern), der mit dem Vermieter/Fachfirma Schnittstellen klärt – z.B. im Rahmen der Gefährdungsbeurteilung der elektrischen Anlagen am Arbeitsplatz des Mieters. Etwaige Sicherheitsanweisungen (wie das Verfahren beim Auslösen eines Schutzschalters, Not-Aus im Technikraum etc.) werden dem Mieter vom Vermieter mitgeteilt. Generell gilt: Der FM-Dienstleister des Vermieters darf nach Vorankündigung den Mietbereich betreten, um an der Elektroanlage Prüfungen oder Wartungen vorzunehmen, und der Mieter wird dies ermöglichen. Die Prüfergebnisse der elektrischen Anlage werden zwischen den Parteien ausgetauscht: der Vermieter stellt dem Mieter Prüfprotokolle für die vom Vermieter geprüften Anlagenteile zur Verfügung, der Mieter übermittelt dem Vermieter auf Verlangen Nachweise über die Prüfung seiner Geräte/Anlagenteile, sodass ein vollständiger Prüfnachweis geführt werden kann.

• Technische Beschreibung: Die Sanitärtechnik des Mietobjekts umfasst die gesamte Trinkwasserversorgung und Abwasserentsorgung innerhalb des Gebäudes. Dazu zählen: der Wasserhausanschluss inkl. Wasserzähleranlage (Übergabepunkt vom Wasserversorger), die Kalt- und Warmwasser-Installationen (Rohrleitungsnetz aus beispielsweise Kupfer, Edelstahl oder Verbundrohr mit Absperrarmaturen, Druckminderern, Filtern, ggf. Wasserzähler für Teilbereiche), die Warmwasserbereiter (zentraler Warmwasserspeicher bzw. Durchlauferhitzer, evtl. Solaranlage oder Wärmepumpe, sofern vorhanden), alle Sanitärgegenstände und Armaturen in den Mieteinheiten (Waschbecken, WCs, Urinale, Duschen, Küchenspülen etc.), Ablauf- und Entwässerungssysteme (Abwasserleitungen, Fallstränge, Bodenabläufe, Lüftungsleitungen der Kanalisation), sowie evtl. Pumpensysteme (Hebeanlagen für Abwasser unter Rückstauebene, Druckerhöhungsanlagen für Brauchwasser, Feuerlösch-/Sprinkleranschlüsse, sofern Teil der Sanitärinstallation). Zur Sanitärtechnik gehören auch Sicherheitsarmaturen wie Rückflussverhinderer, Brandschutzventile (z.B. an Gas-Wasser-Heizgeräten) und gegebenenfalls Wasseraufbereitungsanlagen (Enthärtungsanlagen, Dosieranlagen) oder besondere Installationen (z.B. Laborwaschtische mit Spezialabflüssen). Falls im Gebäude eine Sprinkleranlage zur Brandbekämpfung installiert ist, wird diese hier nicht als Sanitär-, sondern als Brandschutzeinrichtung behandelt (siehe Abschnitt 5), dennoch ist die Wasserversorgung dafür Teil der Sanitär-Infrastruktur.

• Verantwortlichkeiten und Betreiberpflichten: Der Vermieter trägt die Verantwortung für den ordnungsgemäßen Betrieb der Trinkwasser- und Abwasseranlagen ab der Übergabestelle des Wasserversorgers bzw. Anschluss an die Entwässerung. Er stellt sicher, dass die Trinkwasserqualität den gesetzlichen Anforderungen entspricht (insb. der Trinkwasserverordnung) und dass die Installation so betrieben wird, dass keine Gefährdung für Mieter oder Dritte entsteht (z.B. durch Legionellenwachstum, Wasserschäden etc.). Konkret hat der Vermieter regelmäßige Wartungs- und Inspektionsarbeiten durchzuführen bzw. zu veranlassen: z.B. Filterwartung (Rückspülfilter nach Herstellervorgabe, i.d.R. alle 2 Monate rückspülen), jährliche Wartung von Druckminderern und Sicherheitsventilen, Funktionsprüfung von Hebeanlagen, Dichtheitsprüfung von Rückflussverhinderern etc. Die Warmwasserbereiter (Boiler, Trinkwassererwärmer) sind regelmäßig vom Fachunternehmen zu warten (Entkalken der Boilerheizung, Überprüfung Anoden, Einstellungen der Regelung). Sofern große Warmwassersysteme vorhanden sind (Speichervolumen > 400 Liter oder Rohrleitungsinhalt > 3 Liter in einzelnen Strängen), veranlasst der Vermieter gesetzlich geforderte Wasseruntersuchungen auf Legionellen gemäß TrinkwV (i.d.R. einmal jährlich in öffentlichen/gewerblichen Anlagen, sonst alle 3 Jahre; Probenahme durch akkreditiertes Labor). Entsprechende Maßnahmen bei etwaigem Überschreiten der technischen Maßnahmewerte (z.B. Thermische Desinfektion, Spülungen) liegen in der Verantwortung des Vermieters. Der Vermieter sorgt zudem für die Instandhaltung der Sanitärinstallationen: tropfende Leitungen, Undichtigkeiten oder Rohrbrüche werden von ihm umgehend instandgesetzt, um Sachschäden und Hygienerisiken zu vermeiden. Auch Prüfpflichten nach anderen Vorschriften erfüllt der Vermieter, z.B.: regelmäßige Dichtheitsprüfung von Gasleitungen (soweit Teil der Sanitär/HKL, z.B. alle 12 Jahre durch Fachfirma gemäß Gashausanschlussverordnung und TRGI), regelmäßige Generalinspektion von Fettabscheidern (bei Gastronomiebetrieb, siehe Sonderinstallationen) etc. – Der Mieter ist verpflichtet, die Sanitäranlagen bestimmungsgemäß zu nutzen und pfleglich zu behandeln. Insbesondere dürfen in Abflüsse und Toiletten keine schädlichen oder leitungsfremden Stoffe eingebracht werden, die Verstopfungen oder Schäden verursachen (z.B. kein Fett in Abwasser ohne Abscheider, keine Feststoffe außer Toilettenpapier etc.). Der Mieter meldet dem Vermieter umgehend etwaige Mängel (Leckagen, Verstopfungen, Ausfall von Warmwasser, ungewöhnliche Geruchsbelästigungen aus Abflüssen), damit der Vermieter Abhilfe schaffen kann. Kleinere Instandhaltungsmaßnahmen, die durch den täglichen Gebrauch notwendig werden und im Mietbereich liegen, können dem Mieter übertragen sein (z.B. Austausch defekter Perlatoren/Siebe an Wasserhähnen, Entkalken von Duschköpfen, Reinigen von Siphons) – andernfalls übernimmt dies der Vermieter im Rahmen seiner Wartung. Verbrauchsmaterialien wie Dichtungen an Tropfstellen oder Silikonfugen in Nassbereichen hält der Vermieter instand, sofern es um die bauliche Substanz geht; der Mieter ist jedoch angehalten, durch sorgsame Nutzung vorzeitigen Verschleiß zu vermeiden (z.B. keine aggressiven Chemikalien ohne Not in Abflüsse gießen). Die Betriebspflicht für die Sicherstellung der Trinkwasserhygiene im Mietbereich obliegt ebenfalls dem Mieter in dem Sinne, dass er z.B. bei längerem Leerstand von Bereichen dafür sorgt, dass Wasserhähne regelmäßig gespült werden, um Frischwasser nachzuziehen (oder er teilt dem Vermieter solche Situationen mit, damit dieser entsprechende Maßnahmen ergreift). Besondere Einrichtungen im Mietbereich, wie Wasseraufbereitungsgeräte, Aquarien mit Wasseranschluss etc., welche der Mieter installiert hat, unterliegen dessen Verantwortung.

• (Hinweis: Laut AVBWasserV und Trinkwasserverordnung endet die Verantwortung des Wasserversorgers am Hausanschluss; ab dort ist der Eigentümer/Betreiber verpflichtet, die Anlage ordnungsgemäß zu betreiben und instand zu halten. Die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik, z.B. DIN EN 806-5 für Trinkwasser-Installationen, ist verpflichtend, da ein Verstoß im Schadensfall als Verletzung der Sorgfaltspflicht gewertet wird. Wartung und Instandhaltung der Trinkwasserinstallation sind somit essenziell zur Betreiberhaftung.)

• Einzuhaltende Normen und Regelwerke: Im Bereich Sanitär gelten insbesondere: die Trinkwasserverordnung (TrinkwV), welche Qualitätsanforderungen und Prüfintervalle (Legionellenprüfung) vorgibt; die AVBWasserV (Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Wasser) für Betreiberpflichten des Anschlussnehmers; technische Normen wie DIN EN 806 und DIN 1988-Reihe (Planung, Ausführung, Betrieb von Trinkwasseranlagen, Teil 5 bezieht sich auf Betrieb/Wartung), VDI/DVGW 6023 (Hygiene in Trinkwasseranlagen – Schulungs- und Maßgaben zur Instandhaltung); DIN 1986-Reihe für Entwässerungsanlagen (inkl. Wartung und Inspektion von Abscheidern, Hebeanlagen etc.). Ferner: DIN 3266 (Armaturenwartung), DIN EN 1717 (Schutz des Trinkwassers vor Verunreinigungen – z.B. korrekte Verwendung von Rückflussverhinderern). Für Gasinstallationen relevante Vorschriften sind TRGI (Technische Regeln Gasinstallation, DVGW G 600) und DGUV Regel 100-500 Kapitel 2.31 (Umgang mit Gas in Arbeitsstätten). Sollte eine Druckerhöhungsanlage vorhanden sein, sind VDS 2100 oder VDMA-Einheitsblätter für Wartung an Pumpen zu beachten. Bei Hebeanlagen: DIN EN 12056-4 (Wartung von Entwässerungspumpen) und ggf. Kommunale Entwässerungssatzungen (häufig fordern sie Funktionsprüfungen). Generell empfiehlt sich die Orientierung an VDI 3810 Blatt 2 (Betreiben und Instandhalten sanitärtechnischer Anlagen). Die BetrSichV greift ein, sofern Trinkwassersysteme als Druckbehälter (z.B. Druckkessel, Membranausdehnungsgefäße > 50 Liter bei hohem Druck) einzuordnen sind – dann sind Prüffristen nach Kategorie festgelegt. Im Brandfall relevante Teile (z.B. Sprinklerleitungen) folgen Sonderregeln (s. Abschnitt 5).

• Schnittstellenregelungen Mieter/Vermieter/FM: Die Versorgungsleitungen für Wasser und die Entwässerung sind in der Regel Teil der vom Vermieter betriebenen Infrastruktur bis zu den Abnahmestellen im Mietbereich. Übergabepunkt für Kalt- und Warmwasser an den Mieter sind die Absperrventile vor den jeweiligen Entnahmestellen/Armaturen im Mietobjekt. Der Vermieter verantwortet alle Leitungen, Armaturen und Anlagen bis dorthin. Insbesondere die Hauptsteigleitungen, Wohnungs-/Gewerbeabsperrungen, Zähler und zentrale Warmwasserversorgungseinrichtungen sind Sache des Vermieters. Im Mietbereich selbst obliegt dem Mieter die unmittelbare Obhut über die Sanitärgegenstände (d.h. er hält sie sauber, meldet Schäden). Allerdings verbleibt die Instandhaltung (Ersatz defekter Becken, Rohrbrüche in Wänden etc.) beim Vermieter, sofern nicht Kleinreparaturklauseln greifen. Kleinreparaturen: Falls mietvertraglich vereinbart, trägt der Mieter Kosten kleiner Instandsetzungen an häufig gebrauchten Teilen (z.B. Austausch eines tropfenden Wasserhahns, defekter Spülkasten) bis zu einer bestimmten Grenze – dies ändert jedoch nichts daran, dass der Vermieter für die Funktion an sich sorgen muss. FM-Kooperation: Der FM-Dienstleister des Vermieters übernimmt planmäßige Wartungen (z.B. jährliche Kontrolle der Druckerhöhungsanlage) und wird hierfür ggf. Zugang zu Technikräumen im Mietbereich benötigen – der Mieter wird hierzu Zutritt gewähren. Umgekehrt hat der Mieter bei festgestellten Sanitärproblemen zunächst den Vermieter/Fachfirma zu informieren und keine Eigenmaßnahmen an verdeckten Installationen vorzunehmen (Ausnahme: Nothilfe wie Schließen eines Absperrventils bei akuter Leckage). Notfälle: Bei Rohrbrüchen, Wassereintritt oder Ausfall der Wasserversorgung verständigt der Mieter unverzüglich den Vermieter/Fachfirma; falls der Vermieter nicht sofort reagiert und Gefahr im Verzug ist, darf der Mieter selbst eine Notreparatur veranlassen – er muss den Vermieter aber schnellstmöglich benachrichtigen. Abwasser/Entwässerung: Schnittstelle ist der Anschluss an die Hauptfallleitung; Verstopfungen, die innerhalb des Mietbereichs entstehen (z.B. verstopfter Siphon), behebt zunächst der Mieter bzw. lässt sie beheben auf eigene Kosten, sofern durch seinen Gebrauch verursacht. Verstopfungen im gemeinschaftlichen Leitungsteil trägt der Vermieter. Besondere Einrichtungen: Falls der Mieter z.B. ein Aquarien- oder Brunnenanlage betreibt, muss er diese so anschließen (z.B. mit Systemtrennern nach DIN EN 1717), dass keine Rückwirkungen auf das Netz entstehen – dies geschieht in Abstimmung mit dem Vermieter.

• Technische Beschreibung: Zum Gewerk Aufzugs- und Fördertechnik zählen alle Personen- und Lastenaufzüge sowie ggf. Fahrtreppen, Hebebühnen oder sonstige fördertechnische Anlagen im Gebäude. Konkret umfasst dies: die Aufzugsanlagen mit Kabine, Fahrkorbführung, Antrieb (Seilantrieb oder Hydraulikzylinder), Aufzugsschacht und -türen, Steuerelektronik sowie Sicherheitseinrichtungen (Fangvorrichtung, Notbremse, Türkontakte, Notrufsystem). Falls vorhanden, gehören Fahrtreppen oder Fahrsteige (elektrisch angetriebene Treppenbänder mit Geländer) dazu, sowie gegebenenfalls Hebebühnen oder Lastenaufzüge für Güter. Ebenfalls Teil der Aufzugstechnik sind die Notstromversorgungseinrichtungen für Aufzüge (Notabsenkung oder USV für Notbefreiung bei Stromausfall) und das Notrufsystem (24h Sprechverbindung aus dem Aufzug). Alle Aufzüge entsprechen den technischen Vorschriften (insbesondere der BetrSichV und der europäischen Aufzugsrichtlinie 2014/33/EU, umgesetzt in 12. ProdSV) und verfügen über Abnahmenachweise sowie Prüfplaketten im Betriebsraum oder Fahrkorb.

• Verantwortlichkeiten und Betreiberpflichten: Der Vermieter als Betreiber der Aufzugsanlagen hat umfangreiche gesetzliche Pflichten zur Sicherheit, Wartung und Prüfung dieser Anlagen. Er stellt sicher, dass jeder Aufzug im Rahmen eines Wartungsvertrags regelmäßig durch eine fachkundige Aufzugsfirma gewartet wird (üblich sind monatliche bis vierteljährliche Wartungsintervalle je nach Nutzung und Anlagenart, basierend auf der Gefährdungsbeurteilung und Herstellervorgaben). Diese Wartung umfasst Inspektion, Schmierung, Justage und Funktionsprüfungen aller sicherheitsrelevanten Bauteile. Weiterhin garantiert der Vermieter die vorgeschriebenen Prüfungen durch zugelassene Überwachungsstellen (ZÜS): vor Inbetriebnahme und nach wesentlichen Änderungen eine Abnahmeprüfung, sowie wiederkehrende Prüfungen mindestens alle 2 Jahre (Hauptprüfung) durch z.B. TÜV oder DEKRA, gemäß BetrSichV Anhang 2 Abschnitt 4.1 (die Prüffrist darf 2 Jahre nicht überschreiten). Zusätzlich führt der Vermieter jährliche Zwischenprüfungen/Inspektionen durch eine befähigte Person durch (sofern nicht durch engmaschigere Wartung abgedeckt), und er hat wöchentlich/monatlich Sicht- und Funktionskontrollen zu veranlassen (z.B. Notruffunktionstest monatlich, Kontrollgang eines Hausmeisters). Alle Prüfergebnisse werden vom Vermieter dokumentiert im Prüfbuch der Aufzugsanlage, das vor Ort bereitzuhalten ist. Der Vermieter sorgt ferner für die Betriebsbereitschaft der Anlage: Bei Störungen oder Ausfall des Aufzugs organisiert er unverzüglich die Instandsetzung durch eine Fachfirma. Notbefreiungen eingeschlossener Personen werden über das Notrufsystem/eine Aufzugsfirma rund um die Uhr sichergestellt (Vertrag mit einer Notrufzentrale). Sollte eine Fahrtreppe vorhanden sein, gelten vergleichbare Pflichten: regelmäßige Wartung, jährliche Prüfung durch ZÜS, etc., entsprechend den technischen Regeln (TRBS und DIN EN 115 für Fahrtreppen). – Der Mieter hat in der Regel keine eigenständigen Eingriffspflichten bei Aufzugsanlagen, außer er hat durch den Vertrag den Betrieb eines bestimmten Aufzugs ausschließlich übernommen (was selten der Fall ist – etwa bei angemieteten Einzelaufzügen für exklusive Nutzung). Sofern der Aufzug gemeinschaftlich genutzt wird (z.B. Personenaufzug im Gebäude), verbleibt die Betreiberpflicht beim Vermieter. Der Mieter und seine Besucher/Angestellten müssen den Aufzug ordnungsgemäß verwenden, d.h. keine Überladung über das zulässige Gewicht, keine mutwillige Fehlbenutzung (Springen, Gegenstände verklemmen) und im Störungsfall die Notrufeinrichtung bestimmungsgemäß auslösen statt Selbstrettungsversuche. Der Mieter ist gehalten, Beschädigungen oder Störungen (z.B. ruckartiger Lauf, unebener Halt, auffällige Geräusche) dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen, sofern diese auffallen. Sollte der Mieter berechtigt sein, einen Aufzug im Rahmen besonderer Betriebszeiten selbst zu bedienen (z.B. Lastenaufzug mit Bedienpersonal des Mieters), muss er dafür sorgen, dass sein Personal entsprechend unterwiesen und befähigt ist. Eine eigenmächtige Außerbetriebnahme oder Änderung von Aufzugseinrichtungen durch den Mieter ist ausgeschlossen. In besonderen Fällen (z.B. Mieter richtet eine Zutrittskontrolle zum Aufzug ein) erfolgt dies nur in Absprache mit dem Vermieter und unter Wahrung der technischen Zulassung des Aufzugs.

• Einzuhaltende Normen und Regelwerke: Hier sind insbesondere zu nennen: die Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) mit TRBS 3121 „Betrieb von Aufzugsanlagen“ (konkretisierende Technische Regel) – diese regeln Betreiberpflichten, Wartung und Prüfintervalle für Aufzüge. Des Weiteren die DIN EN 13015 (Instandhaltung von Aufzügen und Fahrtreppen – Anforderungen an Wartungsfirmen) und DIN EN 81-Reihe (Sicherheitsnormen für Konstruktion und Einbau von Aufzügen, z.B. EN 81-20/50 für Neuanlagen). Für Fahrtreppen gilt DIN EN 115. Die Notrufsysteme müssen EN 81-28 entsprechen (automatische Notrufweiterleitung). Die DGVU Vorschrift 1 und DGUV Regel 100-500 Kap.2.8 beinhalten ebenfalls Betreiberhinweise für Hebezeuge und Aufzüge. Zudem sind landesrechtliche Vorschriften wie Prüfverordnungen (je nach Bundesland) relevant, die die Fristen und Zuständigkeiten für sicherheitstechnische Prüfungen von Aufzügen durch Sachverständige vorgeben (in vielen Ländern jedoch in BetrSichV überführt). VDI 3810 Blatt 6 gibt Empfehlungen für den Betrieb von Aufzugsanlagen im Facility Management. Abschließend sind auch Vorgaben der Berufsgenossenschaften zu beachten, z.B. DGUV Grundsatz 309-001 (früher BGG 945), der Qualifikationen für Aufzugswärter definiert, falls ein Aufzugswärter vom Betreiber gestellt wird.

• Schnittstellenregelungen Mieter/Vermieter/FM: In einem multi-mieterschaftlich genutzten Gebäude obliegt der Aufzug meist dem Vermieter, daher gibt es hier primär eine Schnittstelle zwischen Vermieter (bzw. FM) und Nutzerkreis (alle Mieter). Der Vermieter informiert die Mieter über Betriebszeiten oder geplante Außerbetriebnahmen der Aufzüge (z.B. Wartungstermine, Modernisierungen). Sollte ein Mieter eigene Anforderungen haben (z.B. ein Ladenmieter möchte den Lastenaufzug auch außerhalb der regulären Zeiten nutzen), wird dies vertraglich geregelt, wobei Sicherheitsvorkehrungen (ggf. eigener Aufzugswärter) zu treffen sind. Notfälle: Im Falle einer Aufzugsstörung mit Personeneinschluss verständigen die eingeschlossenen Personen über das Notrufsystem direkt die zuständige Stelle; der Mieter stellt sicher, dass seinen Mitarbeitern die richtige Verhaltensweise bekannt ist (Hinweisaushänge des Vermieters im Aufzug beachten). Haftungsübergang: Sollte ausnahmsweise ein Aufzug exklusiv vom Mieter betrieben werden (z.B. interner Laboraufzug in einer vom Mieter gemieteten Einrichtung), so muss dieser Mieter alle Betreiberpflichten analog erfüllen oder per Zusatzvereinbarung an den Vermieter/Fachfirma zurückübertragen. FM-Einsatz: Der vom Vermieter beauftragte Wartungsdienst (Aufzugsfirma) hat im Störungsfall jederzeit Zutritt zu den Anlagenteilen (Maschinenraum, Schachtzugang); der Mieter darf diesen Zugang nicht versperren und muss z.B. Schlüssel für Technikräume, falls im Mietbereich gelegen, bereithalten. Zudem kann der Vermieter einen Aufzugsbeauftragten (Aufzugswärter) stellen oder benennen, der u.a. einfache tägliche Kontrollen vornimmt – dies wird den Mietern bekannt gegeben, falls eingerichtet. Insgesamt sind Kommunikation und transparente Information wichtig: Prüfberichte und behördliche Bescheinigungen (z.B. Prüfbefund TÜV) können von Mietern auf Wunsch eingesehen werden. Die Kosten des Aufzugbetriebs (Strom, Wartung, Prüfgebühren) werden entsprechend vertraglicher Umlagevereinbarung auf die Mieter verteilt, sofern umlagefähig (BetrKV Nr. 7 „Aufzugskosten“).

• Technische Beschreibung: Dieses Gewerk umfasst alle fest installierten Anlagen, die dem Gebäudeschutz, Brandschutz und der Sicherheit von Personen dienen. Dazu zählen insbesondere: die Brandmeldeanlage (BMA) mit zentraler Brandmeldezentrale, automatischen Brandmeldern (Rauch- und Wärmemeldern) in den Räumen, Handfeuermeldern (Druckknopfmeldern), Alarmierungseinrichtungen (Sirenen, Blitzleuchten) und einem Feuerwehrbedienfeld bzw. Feuerwehrschlüsseldepot im Eingangsbereich. Gegebenenfalls ist die BMA auf die örtliche Feuerwehr aufgeschaltet. Weiterhin gehören Löschanlagen dazu: z.B. eine Sprinkleranlage (mit Sprinklerzentrale, Pumpen, Sprinklerleitungen und Sprinklerköpfen in den Decken) oder ggf. gasbasierte Löschanlagen in Serverräumen, Wandhydranten (nasse Steigleitung) oder tragbare Feuerlöscher im Gebäude. Ebenfalls Teil dieses Gewerkes sind Sicherheitsbeleuchtungs- und Notbeleuchtungssysteme (zentrale oder dezentrale Batterieanlagen mit Notleuchten und beleuchteten Fluchtwegschildern), Rauch- und Wärmeabzugsanlagen (RWA), z.B. Rauchabzugsfenster mit Antrieb und zentraler Auslösung, sowie Brand- und Rauchschutztüren mit Feststellanlagen (inkl. Rauchmelder und Türschließer). Zur Sicherheitstechnik in einem weiteren Sinne zählen auch Einbruchmeldeanlagen (EMA) mit Bewegungsmeldern, Tür-/Fenstersensoren und Alarmzentrale, Zutrittskontrollsysteme (Kartenleser, Codeschlösser) und Videoüberwachungsanlagen (CCTV), sofern vorhanden. Schließlich können Sicherheitskommunikationsanlagen wie Hausalarmierungsanlagen, Gebäudefunk oder Notfallsprechstellen und Gefahrstoff-Meldeanlagen (z.B. Gaswarnanlagen in Tiefgarage) vorhanden sein. All diese Systeme dienen dem Schutz von Leben, Gesundheit und Sachwerten und unterliegen strengen betrieblichen Anforderungen.

• Verantwortlichkeiten und Betreiberpflichten: Der Vermieter ist Betreiber der zentralen sicherheits- und brandmeldetechnischen Anlagen und somit für deren Funktionsfähigkeit und Wartung verantwortlich. Insbesondere stellt er sicher, dass die Brandmeldeanlage (BMA) jederzeit betriebsbereit ist und im Alarmfall ordnungsgemäß auslöst. Hierzu gehört die vierteljährliche Inspektion der BMA (Sicht- und Funktionsprüfung aller Meldergruppen, ggf. in Rotation, gemäß DIN 14675/DIN VDE 0833-1) sowie die jährliche Wartung und umfassende Prüfung der BMA durch einen zertifizierten Facherrichter gemäß DIN 14675. Detektoren werden nach vorgeschriebenen Fristen ausgetauscht (i.d.R. alle 8-10 Jahre für Rauchmelder) und die Alarmierungseinrichtungen regelmäßig getestet. Der Vermieter dokumentiert alle Prüfungen in einem Anlagenbuch und beseitigt Störungen oder Fehlalarme zeitnah durch Fachpersonal. – Löschanlagen: Sofern eine Sprinkleranlage vorhanden ist, schließt der Vermieter einen Wartungsvertrag mit einer VdS-anerkannten Sprinklerfirma ab: Wöchentliche Kontrollen (z.B. Pumpenprobe, Druckkontrolle der Vorratsbehälter) können durch unterwiesenes Hauspersonal/Fachkraft erfolgen, quartalsweise/halbjährliche Inspektionen sowie jährliche Hauptprüfungen erfolgen durch den Facherrichter gem. VdS CEA 4001. Die Sprinklerzentralen und Ventilstationen sind sauber zu halten und frei zugänglich (Aufgabe des Vermieters/FM). Tragbare Feuerlöscher im Allgemeinbereich werden vom Vermieter alle 2 Jahre durch einen Sachkundigen geprüft und entsprechend gekennzeichnet (Prüfplakette). Wandhydranten und Steigleitungen unterliegen einer jährlichen Sichtprüfung und einer Druckprobe alle 5 Jahre (nach DIN 14818). Notbeleuchtung: Der Vermieter stellt die monatliche Funktionsprüfung aller Notleuchten sicher (manuell oder automatisch, je nach System) und eine jährliche Gesamtprüfung mit Batterietest (Dokumentation nach DIN V VDE 0108). RWA-Anlagen (Rauchabzugsklappen, Rauchabzugsfenster): monatliche Auslöseprobe durch Betreiber (ggf. abwechselnd verschiedene Fenster), jährliche Wartung durch Fachfirma; Feuer-/Rauchschutztüren mit Feststellanlage: monatliche Funktionsprüfung der Feststellvorrichtung (Selbstschluss bei Auslösung) und jährliche Wartung durch Fachfirma nach DIN 14677. Einbruchmelde- und Zutrittsanlagen: Der Vermieter hält diese betriebsbereit, sofern gemeinschaftliche Anlagen installiert sind (z.B. Alarmanlage für Gebäudezugänge außerhalb Geschäftszeiten). Wartung erfolgt je nach Herstellerempfehlung (meist jährlich durch Errichterfirma). Alarmverfolgung (z.B. Sicherheitsdienst bei Alarm) wird vom Vermieter organisiert, soweit es das Gesamtsystem betrifft. – Der Mieter ist verpflichtet, die sicherheitstechnischen Einrichtungen in seinem Bereich nicht zu beeinträchtigen und im Ernstfall richtig zu reagieren. Das heißt: Brandmelder dürfen nicht abgedeckt oder entfernt werden, Sprinklerköpfe nicht verstellt oder beschädigt werden (Achtung z.B. bei Dekoration unter Sprinklern), Feuerschutztüren mit Schließmechanismen dürfen nicht blockiert werden. Sollte der Mieter in seinem Mietbereich eigene zusätzliche Sicherheitstechnik installiert haben (etwa eine eigene Einbruchmeldeanlage für seine Einheit, zusätzliche Rauchmelder, speziellen Tresoralarm etc.), so obliegt ihm dafür die Wartung und Funktion, wobei diese nicht in Konflikt mit die vom Vermieter betriebenen Systeme geraten dürfen (Abstimmung erforderlich, z.B. Vermeidung von Doppelalarmsierung). Der Mieter und dessen Mitarbeiter müssen die Verhaltensregeln bei Alarm kennen: Im Brandfall die Räumung einleiten, Alarmierung nicht mutwillig auslösen außer im Notfall, etc., gemäß der vom Vermieter ausgehängten Anweisungen (Teil der Brandschutzordnung). Stellt der Mieter Defekte oder Störungen fest (z.B. Fehlanzeige eines Melders, nicht schließende Brandschutztür, defekte Notleuchte in seinen Räumen), meldet er dies unverzüglich dem Vermieter. Prüfungen in Mieteinheiten: Der Vermieter bzw. FM wird in festgelegten Intervallen auch die in den Mietflächen installierten Melder und Geräte prüfen (z.B. Jahreswartung BMA: Zugang zu jedem Raum mit Melder erforderlich) – der Mieter muss dies ermöglichen und ggf. begleiten (z.B. Zugang zu verschlossenen Serverräumen für Rauchmelderwartung). Zutrittskontrolle: Falls der Mieter eigene Zutrittssysteme an seinen Türen installiert hat, dürfen diese im Alarmfall die Funktionen der Gebäudeanlage (z.B. Freischalten von Fluchttüren) nicht beeinträchtigen – entsprechende Schnittstellen sind mit dem Vermieter geklärt (z.B. Einbindung in Feuerwehrlaufkarten oder Abschaltungen).

• Einzuhaltende Normen und Regelwerke: Zentrale Norm für Brandmeldeanlagen ist DIN 14675 (Projektierung, Einbau, Betrieb von BMA) in Verbindung mit DIN VDE 0833 Teil 1 und 2 (Gefahrenmeldeanlagen, allgemeine Festlegungen und Brandmeldung). Diese schreiben u.a. vierteljährliche Inspektionen und jährliche Wartungen vor. Für automatische Brandmelder gilt DIN EN 54-Reihe (Produktnormen) – Melder sind nach max. 8 bzw. 10 Jahren auszutauschen (Herstellerangabe). VdS 2095 und VdS CEA 4001 sind relevante Richtlinien für Sprinkleranlagen (Planung, Betrieb, Wartung). Tragbare Feuerlöscher: DIN 14406 sowie DGUV Information 205-003 fordern 2-jährige Prüfintervalle. Not- und Sicherheitsbeleuchtung: DIN V VDE 0108-100, DIN EN 50172 regeln Auslegung und Tests. RWA: DIN 18232 (Rauchabzuganlagen) und VdS 594 bei maschinellen Anlagen, sowie die Bauordnungen der Länder (fordern oft RWA in Treppenhäusern). Brandschutztüren/Feststellanlagen: DIN 14677 (Instandhaltung Feuer- und Rauchschutzabschlüsse). Einbruchmeldeanlagen: DIN VDE 0833 Teil 3, und bei Aufschaltung zur Polizei die Richtlinien der Polizei/VdS (VdS 2311 z.B. für Banken). Zutrittskontrolle: DIN EN 60839-11-1. Videoüberwachung: keine starre Norm, aber DSGVO und ggf. DIN EN 62676 (Bildqualität) können relevant sein. Darüber hinaus gelten Arbeitsschutzvorschriften – z.B. ASR A2.2 fordert für Arbeitsstätten u.a. ausreichende Feuerlöscheinrichtungen und deren Wartung. Betreiber müssen zudem die Pflichten nach Bauordnungsrecht erfüllen: Landesbauordnungen und PrüfVO verlangen Abnahmen und wiederkehrende Funktionsprüfungen lebenswichtiger Anlagen durch Sachverständige. Beispiel: In vielen Bundesländern muss eine Brandmeldeanlage oder Sprinkleranlage alle 3 Jahre durch einen externen Prüfsachverständigen inspiziert werden (zusätzlich zur Wartung). Diese übergeordneten Prüfungen organisiert der Vermieter.

• Schnittstellenregelungen Mieter/Vermieter/FM: Brandmeldeanlage: Meist handelt es sich um ein zentralisiertes System für das gesamte Gebäude. Der Vermieter ist Betreiber und Ansprechpartner für Feuerwehr und Behörden. Der Mieter erhält im Alarmfall Anweisungen, aber nimmt keine eigenen Veränderungen am System vor. Falls der Mieter bereichsweise die BMA deaktivieren muss (z.B. bei bauarbeitenbedingter Rauchentwicklung in seinem Laden), muss er dies mit dem Vermieter abstimmen; i.d.R. wird für solche Fälle die BMA-Teilabschaltung nur durch den Vermieter oder FM vorgenommen und mit Brandschutzwache kompensiert. Alarmauslösung/Fehlalarm: Verursacht der Mieter durch unsachgemäße Handlungen Fehlalarme (z.B. Staubentwicklung ohne vorherige Meldung), können ihm die Einsatzkosten der Feuerwehr auferlegt werden – dies sollte im Vertrag geregelt sein. Einbruchmeldeanlagen: Hat der Vermieter ein zentrales Alarmgesamtsystem (z.B. Alarm für Außentüren), kann der Mieter Schnittstellen nutzen (z.B. Aktivierung/Deaktivierung für seinen Bereich via Code). Der Mieter trägt Sorge, dass bei Verlassen seiner Einheit die Alarmanlage korrekt scharf geschaltet wird, sofern das vertraglich vereinbart ist. Mieter-eigene Alarmanlagen müssen so konzipiert sein, dass sie keine Fehlalarme auf die Gebäudesysteme geben. Zutrittssysteme: Vermieter und Mieter stimmen die Berechtigungen ab – z.B. könnten Hauptzugangskarten sowohl vom Vermieter (für Gebäudetüren) als auch vom Mieter (für seine Bürotüren) programmiert sein. In Wartungsfällen (z.B. Software-Update der Zutrittsanlage) kooperieren beide. Videoüberwachung: Der Vermieter betreibt ggf. Kameras in Allgemeinbereichen (Eingang, Flure) nach rechtlichen Vorgaben (Ankündigung, Datenschutz). Der Mieter darf in seinen Mieträumen Kameras installieren, jedoch nicht in Allgemeinflächen ohne Zustimmung. Flucht- und Rettungswege: Der Mieter muss Fluchtwege (beschildert mit Notbeleuchtung) freihalten; der Vermieter kontrolliert dies regelmäßig. Übungen und Schulungen: Der Vermieter kann Räumungsübungen oder Wartungsbedingte Alarmtests durchführen – hierzu werden Mieter rechtzeitig informiert und eingebunden.

• Technische Beschreibung: Unter Gebäudeautomation, Mess-Steuer-Regeltechnik (MSR) und Building-Management-System (BMS) versteht man die übergeordnete Steuerung und Überwachung der technischen Gebäudeausrüstung. Im Objekt ist ein zentrales Gebäudeautomationssystem installiert, bestehend aus Automationsstationen (DDC/PLC Steuerungen) in den Technikbereichen, einem Netzwerk (Kommunikationsbus, z.B. BACnet, LON oder KNX) sowie einer Leitstelle bzw. Software (BMS) mit Bedientableaus oder PC-Arbeitsplätzen. Über dieses System werden die Gewerke Heizung, Lüftung, Klima, Licht, Sicherheit etc. verknüpft und visualisiert. Typische Komponenten sind z.B. Sensoren (Temperaturfühler, Druckgeber, Füllstandsmelder, Präsenzsensoren), Aktoren (Ventilantriebe, Schütze für Lüfter, Dimmer für Beleuchtung), Regler (PID-Regelalgorithmen in der DDC für Konstant- oder Variabelluftvolumen, Heizkurven etc.) und Zähler (Energie-, Wasserzähler eingebunden für Monitoring). Das BMS ermöglicht zentral die Einstellung von Sollwerten, Zeitplänen (z.B. Lüftungsanlagen an/aus), das Empfangen von Störmeldungen bei Anlagenfehlern und die Datenaufzeichnung (Trends) für wichtige Parameter. Eventuell existiert ein Fernwartungszugang, der es dem FM erlaubt, Anlagen aus der Ferne zu überwachen. Zur Gebäudeautomation können auch Raumautomation in Mietbereichen gehören (z.B. BUS-System zur Licht- und Klimasteuerung in einzelnen Räumen, mit Benutzerpanels).

• Verantwortlichkeiten und Betreiberpflichten: Der Vermieter (bzw. sein FM-Dienstleister) ist verantwortlich für die Betreibung und Betreuung des GA/BMS-Systems. Er sorgt dafür, dass das System jederzeit verfügbar ist und korrekt arbeitet. Dazu gehört die parametrische Betreuung (Anpassung von Regelkurven saisonal, Optimierung von Fahrplänen zur Energieeinsparung) ebenso wie die Wartung der Hardware und Software. Regelmäßig (z.B. jährlich) werden Updates/Upgrades der GA-Software durchgeführt, soweit erforderlich und kompatibel, sowie Datensicherungen der Programmierung angelegt. Die MSR-Hardware (Automationsstationen, Sensoren/Aktoren) wird im Rahmen der Wartung der jeweiligen Anlage mitgeprüft – z.B. bei der HKL-Wartung wird auch die Funktionsfähigkeit der zugehörigen Fühler und Klappensteuerungen kontrolliert. Defekte Sensoren oder Steuerungskomponenten tauscht der Vermieter aus. Zudem werden Kalibrierungen durchgeführt, wo nötig (z.B. regelmäßig Kalibrierung von Temperatur- und Drucksensoren, insbesondere solche für sicherheitsrelevante Funktionen wie CO-Sensoren in Tiefgarage). Der Vermieter gewährleistet, dass Stör- und Alarmmeldungen aus dem BMS unverzüglich ausgewertet und bearbeitet werden: d.h., bei einer Alarmmeldung (z.B. Auslösung Frostschutz, Pumpenausfall) wird der Bereitschaftsdienst informiert und eingreifend tätig. Die Betriebsdaten (Trendaufzeichnungen, Energieverbrauchswerte) werden vom Vermieter überwacht und gegebenenfalls dem Mieter (bei separater Verbrauchserfassung) zu Abrechnungs- oder Informationszwecken mitgeteilt. – Der Mieter hat in der Regel keinen direkten Zugriff auf das zentrale BMS, außer ggf. über definierte Schnittstellen (z.B. ein Mieter bekommt Einblick in seine Verbrauchsdaten via Webportal, oder er hat Raumbediengeräte, die mit der Automation vernetzt sind). Sollte der Mieter spezielle Anforderungen an die Steuerung haben (z.B. abweichende Nutzungszeiten für Klimaanlage wegen Schichtbetrieb), stellt er diese Anfrage an den Vermieter, der die Parametrierung im BMS entsprechend vornimmt, sofern vereinbar mit Gesamtbetrieb. Der Mieter ist angehalten, Bedienelemente in seinem Bereich ordnungsgemäß zu nutzen (nicht willkürlich an Sensoren manipulieren, keine Dauerhandbedienung an Automatik vorbeiführen, außer in Notfällen). Störungen der Raumautomation (z.B. falsche Temperaturanzeigen, Klemmen eines Stellventils) meldet der Mieter an den Vermieter, anstatt selbst Eingriffe vorzunehmen. Sollte der Mieter eigene technische Anlagen eingebracht haben, die eine Integration in die GA erfordern (z.B. Überwachung einer speziellen Produktionsanlage, Kühlzelle etc.), so erfolgt dies nur nach Abstimmung: in der Regel kann der Vermieter Fremdanlagen über definierte Schnittstellen ins BMS aufnehmen, jedoch bleibt die Verantwortung für die Funktion der Fremdanlage beim Mieter.

• Einzuhaltende Normen und Regelwerke: Die Gebäudeautomation richtet sich nach Normen wie DIN EN ISO 16484 (Gebäudeautomationssysteme) und VDI 3814 (Richtlinienreihe für Gebäudeautomation – Planung, Ausführung, Betrieb). Sicherheit und Datenschutz spielen hierbei auch eine Rolle: Zugriffe auf das BMS müssen geschützt sein (IT-Security nach DIN VDE V 0827 bei Gefahrenmanagementsystemen, oder BSI-Grundschutz wenn relevant). Für die Integration der Automation in die Wartung ist VDI 3810 Blatt 5 einschlägig (Betreiben von Gebäuden – Gebäudeautomation). Messgeräte halten MID-Richtlinie (Messgeräterichtlinie) ein, falls eichpflichtige Zähler. Im Kontext von Energieeinsparung sind die Anforderungen des GEG (Gebäudeenergiegesetz) zu beachten, die vorschreiben, dass gebäudetechnische Systeme automatisch regelbar sein müssen und optimiert betrieben werden (u.a. Anlagenerfolgskontrollen). Sollte die GA sicherheitsrelevante Funktionen steuern (z.B. Rauchverdünnung über Lüftungsanlagen im Brandfall), greifen die jeweils dazugehörigen Normen (z.B. DIN 18232 RWA in Kombination mit GA). Der Betreiber muss außerdem das Datenschutzrecht beachten, sofern z.B. Personendaten in Zutrittskontrolle oder Video erfasst und im BMS visualisiert werden.

• Schnittstellenregelungen Mieter/Vermieter/FM: Der Betrieb der GA obliegt vollständig dem Vermieter/Fachdienstleister. Schnittstellen ergeben sich aber in der Nutzung: Der Mieter kann z.B. über Raumregler die Temperatur einstellen, was ein definierter Bereich im GA-System ist. Er kann über Schalter das Licht steuern, welches ggf. in die Automation integriert ist (Präsenzmelder). Diese lokalen Bedienungen sind Schnittstellen, die der Mieter im Rahmen der vorgegebenen Parameter nutzen kann – z.B. Temperaturwahl nur innerhalb eines durch den Vermieter festgelegten Bereichs (z.B. 20–24°C) möglich. Falls der Mieter Optimierungswünsche hat (etwa andere Lüftungszeiten für seine Fläche), kommuniziert er dies an den Vermieter. Änderungen am BMS (z.B. neue Nutzerprofile, Anpassung der Alarmierungskette) werden nur vom Vermieter oder dessen Spezialfirma vorgenommen, nicht durch den Mieter. Der Mieter erhält auf Wunsch Reports aus dem BMS, soweit sie seine Mietfläche betreffen (z.B. Klimaberichte, Energieverbrauch). Bei Störmeldungen aus seiner Fläche (z.B. Fenster offen-Alarm, der ins BMS geht) wird der Mieter möglicherweise vom FM kontaktiert, um mit ihm gemeinsam das Problem zu lösen (Fenster schließen etc.). Die Verantwortung für die zentrale Bedienung (Leitwarte) liegt allein beim Vermieter bzw. FM – auch wenn z.B. ein Wachdienst nachts das BMS überwacht, bleibt dieser vom Vermieter beauftragt. Notfallprozeduren: Bei allgemeinen technischen Alarmen (z.B. Gaswarnung, Brandmeldung) zeigt das BMS dies an; der Vermieter stellt sicher, dass solche Alarme mit den parallel bestehenden Sicherheitssystemen abgeglichen sind, und der Mieter folgt den Anweisungen des Sicherheitskonzepts (z.B. Evakuierung bei Brandalarm, nicht erst Rückfrage im BMS).

• Technische Beschreibung: Unter Sonderinstallationen fallen alle technischen Einrichtungen, die über die Standard-Gebäudetechnik hinausgehen und meist mieterspezifisch sind. Beispiele: Laborinstallationen (wie Laborabzüge, Digestorien mit eigener Abluftfilterung, Laborgasversorgungen, Reinraumsysteme, Autoklaven, Sicherheitsschränke mit Abluft etc.), Produktionsanlagen (etwa spezielle Maschinen mit eigenem Versorgungsnetz, Druckluftanlagen, Vakuumpumpen, industrielle Abgaseinrichtungen, Kühlwasseranlagen für Maschinen) oder Gastronomie-Anlagen (Großkücheneinrichtungen, Fettabscheider, Kühlhäuser, Abluftanlagen für Küchen mit Fettfiltern, Gasversorgungen für Herde). Solche Installationen sind häufig in die allgemeine Infrastruktur eingebunden (z.B. Anschluss an Strom, Wasser, Lüftung), haben aber eigene Komponenten und gesetzliche Auflagen.

• Verantwortlichkeiten und Betreiberpflichten: Grundsatz: Soweit solche Sonderanlagen Bestandteil der Mietsache und vom Vermieter bereitgestellt sind, behandelt man sie analog den obigen Gewerken – der Vermieter sorgt für Betriebssicherheit, der Mieter für sachgemäße Nutzung. Soweit es sich jedoch um vom Mieter eigenverantwortlich eingebrachte oder betriebene Anlagen handelt (z.B. vom Mieter beschaffte Produktionsmaschinen), liegt die Betreiberverantwortung überwiegend beim Mieter. Daher ist es unerlässlich, im Vertrag individuell festzulegen, welche Partei für welche spezielle Anlage zuständig ist.

• Laborabzüge (Digestorien): Wenn vorhanden, müssen sie regelmäßig gewartet und auf Funktion geprüft werden (Luftvolumenstrommessung, Filterwechsel). Der Betreiber im Sinne der Arbeitssicherheit ist der Mieter (Laborbetreiber) – er muss für die Einhaltung von TRGS 526 (Laboratorien) sorgen, z.B. jährliche Überprüfung der Abluftvolumenströme und Dichtheit. Der Vermieter stellt ggf. die Grund-Lüftungsanschlüsse bereit (zentrale Abluft). Verantwortungsteilung: Vermieter für zentrale Ventilatoren und Schächte, Mieter für den Digestorenschrank und dessen internen Filter. Mieter muss Labormitarbeiter unterweisen und die Anlagen nur für zugelassene Stoffe nutzen (Explosionsschutz etc. beachten). Bei Störungen (z.B. Ausfall der Abluft) kooperiert der Mieter mit dem Vermieter, um schnell Abhilfe zu schaffen.

• Druckluftanlagen / Druckbehälter: Falls in einer Produktionsstätte Druckluft genutzt wird, gibt es Kompressoren und Kessel. Hat der Vermieter z.B. eine zentrale Druckluftversorgung installiert, wartet und prüft er diese gemäß BetrSichV (wiederkehrende Prüfung von Druckbehältern durch ZÜS, üblicherweise alle 5 Jahre innere Prüfung, 10 Jahre Festigkeitsprüfung, etc.). Nutzt der Mieter eigene Druckbehälter oder Autoklaven, muss er diese selbst anzeigen und prüfen lassen. Betreiberpflichten nach BetrSichV (z.B. Erstellen eines Prüffristenplans, Beauftragung zugelassener Prüfer) liegen dann beim Mieter. Gleiches gilt für Sonderanlagen wie Dampf­erzeuger, Klimakammern, etc.

• Gastronomie: In gewerblichen Küchen müssen z.B. Fettabscheider installiert sein (Pflicht nach DIN 4040-100). Deren regelmäßige Entleerung und Reinigung (oft monatlich) und die halbjährliche Wartung mit Generalinspektion jährlich obliegen dem Betreiber – hier sollte der Pachtvertrag regeln, ob der Vermieter dies zentral organisiert (etwa bei gemeinsamem Abscheider für mehrere Mieter) oder der Gastronom selbst. Küchenabluftanlagen: Der Mieter (Betreiber der Küche) ist verantwortlich, dass Ablufthauben und Kanäle sauber gehalten werden; nach VDI 2052 sind Reinigungsintervalle festzulegen (bei starker Nutzung mind. alle 4 Wochen Filterreinigung, alle 6 Monate Grundreinigung der Abluftleitung durch Fachfirma). Der Vermieter stellt die Abluftanlage technisch bereit (Ventilator, Schacht) und wartet diese, aber der Mieter muss durch sein Bedienpersonal die tägliche Reinigung der Fettfilter sicherstellen und dem Vermieter Zugang zur Anlage für Wartungs-/Reinigungszwecke gewähren. Kälteanlagen in Gastro (Kühlzellen): Wenn vom Vermieter installiert, übernimmt er Wartung (inkl. Dichtheitsprüfung nach EU-F-Gase-Verordnung bei relevanter Kältemittelmenge); vom Mieter eingebrachte Kühlgeräte sind dessen Sache.

• Maschinelle Anlagen: Bei fest installierten Maschinen, die z.B. an Hausanschlüsse gekoppelt sind (Strom, Wasser, Abluft), sorgt der Vermieter für die Bereitstellung dieser Anschlüsse innerhalb der vereinbarten Parameter (z.B. Stromspannung, Wasserqualität). Der Mieter als Anlagenbetreiber muss seine Maschinen nach Herstellervorgaben warten und die Arbeitsschutzvorschriften erfüllen (BetrSichV für Arbeitsmittel, CE-Kennzeichnung, DGUV Regeln für Maschinen). Falls eine Maschine besondere Einrichtungen des Gebäudes erfordert (z.B. Fundament, Schallschutzkabine), wird im Vertrag geregelt, wer diese stellt und instand hält.

Zusammenfassend gilt: Sonderinstallationen werden im Einzelvertrag aufgelistet (ggf. als Anlage: Aufstellung der vom Vermieter bereitgestellten Sondertechnik vs. vom Mieter eingebrachten Technik). Für jede Position wird die Zuständigkeit festgelegt. Der Vermieter übernimmt typischerweise übergeordnete Infrastruktur (z.B. zentrale Anschlüsse, bauliche Voraussetzungen), der Mieter die betriebs- und verfahrensspezifischen Anlagen. Beide arbeiten eng zusammen, um Sicherheit zu gewährleisten – z.B. stimmen sie Notfallpläne für Laborunfälle ab, der Vermieter integriert Laborgasalarme in die Gebäudetechnik, der Mieter stellt dem Vermieter Sicherheitsdatenblätter gefährlicher Stoffe zur Verfügung etc.

• Einzuhaltende Normen und Regelwerke: Diese sind stark anlagenspezifisch. Einige exemplarische: Für Labore TRGS 526 (Technische Regeln für Gefahrstoffe in Laboratorien) und DGUV Information 213-850 (Laborrichtlinien) für Betreiber. Reinräume: VDI 2083. Druckanlagen: BetrSichV Anhang 2 Abschnitt 4 und TRBS 3145/3151 (Prüfung von Druckbehältern). Fettabscheider: DIN 4040-100 sowie örtliche Entwässerungssatzungen (Nachweis der Wartung gegenüber Kommune). Großküchengeräte: DGUV Regel 110-002 (ehem. BGR 111) für Küchenbetriebe. Kälteanlagen: ChemKlimaschutzV (implementiert F-Gase Verordnung EU) für Dichtheitsprüfungen; DIN EN 16879 ggf. für Kälte in gewerblichen Küchen. Explosionsschutz in Sonderbereichen: GefStoffV, ATEX-Richtlinien und zugehörige EX-Schutzzonen-Dokumentation, wenn z.B. Lösungsmittellager im Labor. Weiter können branchenspezifische Regeln (Lebensmittelhygiene VO in Gastronomie, GMP in Pharmaproduktion etc.) einschlägig sein, die jedoch der Mieter als Betreiber der Prozesse einhalten muss. Der Vermieter stellt nur bauliche/technische Grundvoraussetzungen und muss z.B. bei GMP-Anforderungen geeignete Materialien der Oberflächen sicherstellen, falls vertraglich vereinbart.

• Schnittstellenregelungen Mieter/Vermieter/FM: Gerade bei Sonderinstallationen sind klare Schnittstellen entscheidend. Es sollte z.B. ein Übergabeprotokoll geben, in dem der Vermieter dem Mieter bestimmte Anlagen übergibt (etwa einen gewarteten Fettabscheider) und ab dann der Mieter die tägliche Bedienung übernimmt. Der Vermieter bleibt oft im Hintergrund beteiligt: z.B. Sammlung der Wartungsnachweise vom Mieter verlangen, weil ein Ausfall auch Gebäude betreffen könnte (etwa bei einer Explosion durch ungeprüfte Laborabzug-Filter haftet auch der Vermieter teilweise). Daher wird vereinbart, dass der Mieter dem Vermieter Zugriff auf relevante Dokumentation gewährt. Gemeinsame Anlagen: Nutzen mehrere Mieter eine Sonderanlage (z.B. gemeinsamer Druckluftkompressor), koordiniert der Vermieter Wartung und verteilt die Kosten. Zugangsrecht: Der Vermieter/Fachfirmen dürfen nach Ankündigung auch Mietbereiche betreten, um z.B. den Zustand einer vom Mieter betriebenen, aber gebäuderelevanten Anlage zu überprüfen (etwa ob die Sprinklerdüsen im Lager nicht blockiert sind). Umgekehrt informiert der Mieter den Vermieter vor Inbetriebnahme neuer Sonderanlagen, damit z.B. elektrische Anschlussleistung, Lüftungskapazitäten etc. geprüft werden können. Haftung: Der Mieter übernimmt die Haftung für Schäden aus dem Betrieb seiner eigenen Sonderanlagen, der Vermieter für die von ihm betriebenen – außer, eine Partei weist nach, dass die andere durch Pflichtverletzung (z.B. unterlassene Wartung an ihrer Schnittstellenkomponente) den Schaden mitverursacht hat. Diese Aufteilung sollte in einer Betreibervereinbarung festgehalten sein.

• Ausstattungsdokumentation: Als Teil dieser Vertragsanlage werden Anlagenverzeichnisse und Pläne übergeben. Diese umfassen z.B. Grundrisspläne mit Einzeichnung der technischen Anlagen, Schemata der HKL-Anlagen, Elektro-Verteilpläne, Brandmelderpläne etc. sowie Listen der wesentlichen Geräte (inkl. Fabrikat, Typ, Baujahr). Beide Parteien bestätigen die Richtigkeit dieser Bestandsunterlagen. Änderungen oder Ergänzungen an den Anlagen während der Mietzeit werden vom Durchführenden (Vermieter oder Mieter) dokumentiert und der anderen Partei in Kopie zur Verfügung gestellt. Insbesondere Umbauten des Mieters an technischen Anlagen bedürfen der Zustimmung des Vermieters und einer Dokumentation, die der Vermieter in seine Bestandspläne einpflegen darf.

• Prüf- und Wartungsnachweise: Der ordnungsgemäße Zustand sicherheitsrelevanter Anlagen ist durch Prüfbescheinigungen belegt. Der Vermieter führt ein Wartungs- und Prüfungsbuch (dies kann auch digital als FM-Dokumentationssystem erfolgen), in dem alle durchgeführten Wartungen, Inspektionen, Reparaturen und behördlichen Prüfungen mit Datum, ausführender Firma und Ergebnis vermerkt sind. Für prüfpflichtige Anlagen gemäß BetrSichV (z.B. Aufzüge, Druckbehälter) werden die Prüfbescheinigungen der zugelassenen Überwachungsstellen am Betriebsort aufbewahrt und auf Verlangen vorgezeigt. Der Mieter hat das Recht, Einsicht in die ihn betreffenden Dokumentationen zu nehmen, um sich von der Sicherheit der Anlagen zu überzeugen (z.B. Einsicht in das Prüfbuch der Aufzüge oder die letzte Legionellenprüfung des Trinkwassers). Ebenso verpflichtet sich der Mieter, eigene Wartungen/Prüfungen (z.B. Prüfprotokolle nach DGUV V3 für seine Geräte, Wartungsbelege seiner Sonderanlagen) aufzubewahren und dem Vermieter auf Anfrage nachzuweisen, damit dieser seiner übergeordneten Aufsichtspflicht nachkommen kann.

• Meldepflichten und Behördengänge: Wo erforderlich, übernimmt der Vermieter die fristgerechte Anmeldung von Anlagen bei Behörden oder Sachverständigen. Beispielsweise meldet er Aufzugsanlagen der Aufsichtsbehörde und bestellt (wo nötig) einen Aufzugsbeauftragten; er meldet große Klimaanlagen beim Gewerbeamt falls nach 42. BImSchV notwendig (Verdunstungskühlanlagen-Register), oder zeigt genehmigungsbedürftige Änderungen an. Der Mieter unterstützt hierbei, sofern z.B. Nutzungsdaten erforderlich sind. Bei Behördenbegehungen (z.B. Feuerbeschau, Gewerbeaufsicht) arbeiten Mieter und Vermieter zusammen: Der Vermieter tritt als Betreiber der baulichen und technischen Anlagen auf, der Mieter als Betreiber seines Gewerbes. Jeder erfüllt die ihm auferlegten Auflagen im eigenen Bereich.

• Betreiberverantwortung und Delegation: Allen Beteiligten ist bewusst, dass die Betreiberverantwortung für technische Anlagen eine Vielzahl von Pflichten umfasst, die nicht vollständig delegiert werden kann. Der Vermieter als Eigentümer hat die Gesamtverantwortung, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten und sicheren Zustand zu erhalten. Soweit er Pflichten an den Mieter oder an FM-Dienstleister delegiert, hat er eine Auswahl- und Überwachungspflicht. Der Mieter wiederum übernimmt im Rahmen der Delegation die Verantwortung, die ihm übertragenen Pflichten fachgerecht zu erfüllen, und wird dadurch zum „Betreiber“ im jeweiligen Umfang. Beide Parteien handeln in Kenntnis der Garantenstellung im Sinne der Verkehrssicherung: Gefahren für Personen und Sachwerte müssen proaktiv abgewehrt werden. Die Verletzung von Betreiberpflichten kann zu Haftungsansprüchen oder sogar strafrechtlicher Verfolgung führen (vgl. § 823 BGB, § 13 StGB – Unterlassen trotz Garantenpflicht). Deshalb verpflichten sich Vermieter und Mieter, im Zweifel eher zügig Maßnahmen zur Gefahrenabwehr einzuleiten, anstatt abzuwarten oder Zuständigkeitsfragen vorzuschieben. Im Innenverhältnis gilt die in dieser Anlage vereinbarte Aufgabenverteilung; im Außenverhältnis (gegenüber Dritten und Behörden) stehen jedoch beide in der Verantwortung, soweit es ihren Einflussbereich betrifft.

• Heizungsanlage: jährliche Wartung (Brennerdienst), Emissionsmessung alle 2–3 Jahre (je nach Kesselgröße), Heizöl-Tankprüfung alle 5 Jahre bei >1000 Liter, Sicherheitsventile jährlich.

• Lüftungsanlage: vierteljährliche Filterkontrolle/wechsel, jährliche Gesamtwartung (Motoren, Riemen, Klappen), Hygieneinspektion nach VDI 6022 alle 2 Jahre (RLT Anlagen > 4.000 m³/h).

• Kälte-/Klimaanlage: jährliche Wartung, Dichtheitsprüfung je nach Kältemittelmenge (halbjährlich bei >300 kg Füllung, jährlich bei 30–300 kg, alle 2 Jahre bei 5–30 kg, sofern kein Leckagewarnsystem).

• Elektroinstallation: Wiederholungsprüfung ortsfest alle 4 Jahre (Büro) bis jährlich (Werkstatt) nach DGUV V3, ortsveränderliche Geräte alle 6 Monate bis 2 Jahre je nach Beanspruchung, Blitzschutzprüfung alle 4 Jahre (bei Anlagenklasse III/IV).

• Aufzüge: Wartung monatlich (oder gemäß Vertrag), Hauptprüfung ZÜS alle 2 Jahre, Zwischenprüfung dazwischen jährlich, Notrufprüfung kontinuierlich (z.B. monatlich Test).

• Brandmeldeanlage: vierteljährliche Inspektion, jährliche Wartung durch Fachfirma; Sprinkler: wöchentl. Sichtkontrolle, quartalsweise Funktionstest Alarmventile, jährliche umfassende Prüfung; Feuerlöscher: alle 2 Jahre; Notbeleuchtung: monatlich Funktions- und jährlich Dauerprüfung.

• Sanitär: Filter alle 2 Monate rückspülen, Hebeanlagen vierteljährlich testen (Pumpenlauf), Legionellenprobe jährlich (bei Großanlage).

• Gebäudeautomation: kontinuierliche Überwachung, regelmäßige Kalibrierung Sensoren (jährlich oder nach Praxisbedarf), Software-Update nach Herstellerempfehlung.

• Sonderanlagen: Fettabscheider monatlich entleeren, halbjährlich durch Fachfirma prüfen; Laborabzüge jährlich messtechnisch prüfen; Druckkessel alle 5 Jahre intern / 10 Jahre Festigkeitsprüfung durch ZÜS.

Diese Aufzählung ist nicht abschließend, sondern dient der Verdeutlichung typischer Pflichten. Im Zweifel gelten die jeweils aktuellen gesetzlichen Vorgaben und Herstellerempfehlungen.

Hinweis: Die obige Tabelle dient zur Orientierung und muss im konkreten Vertragstext durch genaue Formulierungen ersetzt bzw. ergänzt werden, die den spezifischen Fall berücksichtigen. Insbesondere bei Sonderinstallationen ist eine differenzierte Aufteilung vertraglich festzuhalten.