Vertragsanlage für Miet- und Pachtverträge von FM-Flächen mit juristischer Kommentierung

Miet- und Pachtverträge über FM-Flächen stützen sich auf das allgemeine Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Nach § 535 BGB verpflichtet der Mietvertrag den Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren, sie in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit zu erhalten. Im Gegenzug ist der Mieter zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet. Dieser Grundsatz der beidseitigen Hauptpflichten – Gebrauchsüberlassung und Instandhaltung durch den Vermieter einerseits, Mietzahlung durch den Mieter andererseits – bildet das rechtliche Fundament jedes Mietvertrags.

Für Pachtverträge gelten die Vorschriften der §§ 581 ff. BGB. Ein Pachtvertrag ähnelt dem Mietvertrag, erweitert jedoch den Rechtsgebrauch: Gemäß § 581 Abs. 1 BGB muss der Verpächter dem Pächter nicht nur den Gebrauch des Pachtgegenstands, sondern auch den Genuss der Früchte (d.h. Erträge oder Gewinne aus dem Gegenstand) ermöglichen. Typische Anwendungsfälle sind etwa Pachtverträge über landwirtschaftliche Flächen oder Gastronomiebetriebe, bei denen der Pächter die erwirtschafteten Erträge behalten darf. Im Gegenzug schuldet der Pächter die vereinbarte Pachtzahlung. Wichtig ist, dass – soweit die §§ 582 ff. BGB keine abweichenden Spezialregeln enthalten – die Vorschriften über Mietverträge entsprechend auch für Pachtverträge gelten. In der Praxis bedeutet dies, dass viele Grundsätze des Mietrechts (z. B. Mängelhaftung, Kündigungsschutzfristen, Schriftformerfordernis) auch auf Pachtverhältnisse anwendbar sind, sofern keine speziellen Regelungen (etwa im Landpachtrecht) eingreifen.

Für FM-Flächen kann es je nach Nutzung darauf ankommen, ob ein Miet- oder Pachtvertrag vorliegt. Reine Überlassungsverträge über Räumlichkeiten (z. B. Büroräume, Lagerhallen) werden in der Regel als Mietverträge ausgestaltet. Sobald aber dem Nutzer auch die Ausbeutung einer Sache oder eines Rechts zur Gewinnerzielung gestattet wird – etwa bei der Verpachtung eines Kantinenbetriebs innerhalb eines Firmengebäudes – liegt rechtlich ein Pachtvertrag vor. Beide Vertragstypen sollten im Facility Management sorgfältig voneinander abgegrenzt werden, da daran teils unterschiedliche Rechtsfolgen geknüpft sein können (z. B. hinsichtlich Kündigungsfristen oder spezieller gesetzlicher Schutzvorschriften). Insgesamt bietet das BGB jedoch einen umfassenden Rahmen, in dem die Parteien ihre Vertragsbeziehungen gestalten können. Die folgenden Abschnitte beleuchten, inwieweit dieser Rahmen dispositiv (durch Parteivereinbarung abänderbar) ist und welche Grenzen dabei zu beachten sind.

Im gewerblichen Miet- und Pachtrecht herrscht grundsätzlich Vertragsfreiheit. Die Parteien – in der Regel zwei Unternehmen oder ein Unternehmen und eine juristisch versierte Person – können die meisten Vertragsinhalte frei aushandeln. Anders als im stark reglementierten Wohnraummietrecht (mit zahlreichen zwingenden Mieterschutzvorschriften) sind die gesetzlichen Regelungen für Gewerberaummiete weitgehend nachgiebiges Recht. Das bedeutet, viele Bestimmungen des BGB gelten nur, soweit nichts Abweichendes vereinbart ist. So können z. B. Mietdauer, Mietzinsanpassungen (Staffelmiete, Indexklauseln etc.) und Kündigungsverzichte relativ frei gestaltet werden. Ebenso ist es im Gewerbemietvertrag zulässig, bestimmte gesetzliche Rechte auszuschließen – etwa das Minderungsrecht (§ 536 BGB) durch eine Klausel, die dem Mieter auferlegt, Mängel zunächst anzuzeigen und nicht eigenmächtig die Miete zu kürzen. Auch die Stellung einer Kaution kann ohne die im Wohnraummietrecht geltenden Beschränkungen vereinbart werden (im Gewerberaum ist z. B. keine gesetzliche Höchstgrenze von drei Nettomieten vorgegeben, und es besteht kein gesetzliches Treuhandkonto-Gebot – jedoch sollte letzteres aus Gläubigerschutzgründen vertraglich geregelt werden).

Trotz dieser Freiheiten stößt die Vertragsautonomie im gewerblichen Mietrecht auf rechtliche Grenzen. Zum einen dürfen gesetzlich zwingende Vorschriften (soweit es solche im Gewerbemietrecht gibt, etwa das Schriftformerfordernis des § 550 BGB bei Mietverträgen über mehr als ein Jahr) nicht vertraglich umgangen werden. Zum anderen – und dies ist für die Praxis besonders wichtig – unterliegen vorformulierte Vertragsbedingungen der Kontrolle nach den §§ 305–307 BGB (dem AGB-Recht). Selbst bei gewerblichen Mietverträgen, die häufig auf Vermieterseite mit Formularverträgen oder Musterklauseln gearbeitet sind, gilt: Klauseln dürfen den Vertragspartner nicht unangemessen benachteiligen (§ 307 Abs. 1 BGB).

Im Unterschied zum Verbraucherschutz (wo §§ 308, 309 BGB starre Verbote bestimmter Klauseln enthalten) erfolgt die Inhaltskontrolle bei zweiseitigen Handelsgeschäften zwar etwas großzügiger, doch übermäßige oder überraschende Regelungen können auch im Geschäftsverkehr unwirksam sein. Beispielsweise hat die Rechtsprechung Grenzen für Instandhaltungs- und Schönheitsreparaturklauseln selbst im Gewerbemietrecht gezogen: So sind starre Renovierungsfristen oder pauschale Überwälzungen aller Instandhaltungspflichten per Formularvertrag tendenziell unwirksam, wenn sie ohne jede Begrenzung und Differenzierung den Mieter einseitig belasten. Ein konkreter Fall aus der Praxis: Eine Vertragsklausel, die dem gewerblichen Mieter sämtliche Instandhaltungen innerhalb der Mietsache ohne Kostengrenze auferlegte (selbst für Mängel, die noch aus der Zeit vor Mietbeginn stammten), wurde vom Oberlandesgericht aufgrund unangemessener Benachteiligung für unwirksam erklärt. Die Entscheidung verdeutlicht, dass die gesetzliche Wertung des § 535 Abs. 1 BGB – wonach grundsätzlich der Vermieter die Erhaltung der Mietsache schuldet – nicht durch AGB ins Gegenteil verkehrt werden darf, ohne zumindest angemessene Einschränkungen oder Kompensationen zugunsten des Mieters vorzusehen.

Zusammenfassend können gewerbliche Mietparteien zwar vieles vertraglich regeln, was im Wohnraummietrecht verboten oder geregelt ist, doch Rechtsicherheit erfordert eine sorgfältige und faire Vertragsgestaltung. Individualabreden (ausgehandelte Vereinbarungen) haben hierbei Vorrang und unterliegen nicht der AGB-Kontrolle – dies eröffnet Spielräume, setzt aber eine tatsächliche Verhandlung auf Augenhöhe voraus. Wo Standardverträge oder einseitig gestellte Bedingungen verwendet werden, sollten Klauseln klar, verständlich und maßvoll sein, um im Streitfall Bestand zu haben. Vertragsfreiheit bedeutet im Ergebnis Verantwortung: Eine durchdachte, juristisch einwandfreie Formulierung schützt beide Seiten vor späteren Risiken und Unwirksamkeiten.

Gerade im Bereich des Facility Managements ist es üblich, dem Hauptmietvertrag Anlagen beizufügen, die spezielle Regelungen, Pläne oder Protokolle enthalten. Solche Vertragsanlagen – etwa Hausordnungen, Übergabe- und Rückgabeprotokolle, Flächenaufmaße (detaillierte Berechnungen der Mietfläche) oder technische Ausstattungsbeschreibungen – entfalten rechtliche Bindung, sofern sie wirksam in den Hauptvertrag einbezogen werden. Für die Vertragsparteien ist es von essenzieller Bedeutung, diese Einbeziehung formal korrekt vorzunehmen, da die Anlagen ansonsten im Zweifel unverbindlich bleiben könnten.

Die Rechtslage verlangt, dass Anlagen bei Vertragsschluss bekannt und Bestandteil der Vereinbarung sind. Im Klartext: Der Vertrag sollte ausdrücklich auf die betreffenden Anlagen verweisen (z. B. „Die Hausordnung vom [Datum] sowie das dieser Vertragsurkunde als Anlage 1 beigefügte Flächenaufmaß sind Bestandteile dieses Vertrages.“). Zudem ist es gängige und empfehlenswerte Praxis, alle Anlagen mitzuunterzeichnen oder zumindest von beiden Parteien paraphiert an den Hauptvertrag anzuhängen. So wird sichergestellt, dass später kein Streit darüber entsteht, ob eine bestimmte Anlage tatsächlich vereinbart war. Ist diese Vorgehensweise nicht beachtet worden, drohen Beweislastprobleme: Eine Klausel im Vertrag, die lediglich bestimmt, „die anliegende Hausordnung ist Bestandteil des Vertrags“ ohne dass bei Vertragsunterschrift eine Hausordnung übergeben wurde, hält einer Inhaltskontrolle oft nicht stand. Nach der Rechtsprechung verstößt eine solche pauschale Verweisungsklausel im Verbrauchermietrecht gegen § 309 Nr. 12 BGB, weil sie den Mieter unzulässig benachteiligt – die Beweislast, dass die Hausordnung nicht vorlag, würde nämlich dem Mieter aufgebürdet. Zwar ist diese Norm im gewerblichen Kontext nicht unmittelbar anwendbar, doch verdeutlicht sie einen allgemeinen Rechtsgrundsatz: Vertragsanlagen müssen bei Vertragsabschluss vorliegen und vereinbart sein, andernfalls besteht das Risiko ihrer Unverbindlichkeit.

Ein weiterer Aspekt ist die Wahrung der Schriftform gemäß § 550 BGB für langfristige Mietverträge. Wird ein Mietvertrag für länger als ein Jahr abgeschlossen, muss er schriftlich erfolgen – alle wesentlichen Vertragsinhalte sind in einer einheitlichen Urkunde festzuhalten. Hierzu gehören auch flächenrelevante Angaben und erhebliche Nebenabreden. Enthält der Hauptvertrag also Verweise auf Anlagen (etwa Grundrisspläne mit markierten Mietflächen, technische Ausstattungslisten oder ergänzende Bedingungen in separaten Dokumenten), so sollten diese Anlagen unbedingt mit dem Vertrag verbunden werden. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung kann zwar eine klare vertragliche Bezugnahme genügen, um den Urkundenzusammenhang herzustellen. In der Praxis ist es jedoch empfehlenswert, die Anlagen durch fortlaufende Paginierung, Anlagennummerierung oder feste Verbindung eindeutig dem Vertragsdokument zuzuordnen. Anderenfalls besteht die Gefahr, dass ein Gericht den Mietvertrag mangels formwirksamer Einbeziehung der Anlagen als nicht hinreichend schriftlich ansieht – mit der gravierenden Folge, dass ein langfristig gewollter Vertrag gemäß § 550 BGB als unbefristet gilt und vorzeitig kündbar wäre.

Hausordnungen als Vertragsanlagen regeln oft Details des Zusammenlebens bzw. -arbeitens in einer Liegenschaft (z. B. Sicherheitsvorschriften, Reinigungspläne, Nutzungszeiten von Gemeinschaftsflächen). Ihre Verbindlichkeit setzt voraus, dass sie entweder im Vertragstext vollständig wiedergegeben oder ordnungsgemäß als Anlage eingebunden sind. Liegt bei Mietvertragsabschluss noch keine Hausordnung vor, darf der Vermieter im Gewerblichen zwar später einseitig eine Hausordnung aufstellen, diese darf jedoch lediglich bereits bestehende Obliegenheiten konkretisieren und keine neuen Pflichten auferlegen. Es ist daher sinnvoller, von Anfang an eine abgestimmte Hausordnung zu vereinbaren. Übergabe- und Rückgabeprotokolle dienen der Festhaltung des Zustands der Mietsache bei Ein- und Auszug. Sie entfalten eine Beweiskraft und sind oft als „festgeschriebene“ Vereinbarung über anerkannte Mängel oder den Ausstattungsumfang zu verstehen. Um Rechtsstreitigkeiten vorzubeugen, sollte im Mietvertrag festgelegt werden, dass ein bei Übergabe gemeinsam erstelltes Protokoll Bestandteil des Vertrags ist – so werden z. B. anfängliche Mängel oder fehlende Ausstattungsgegenstände eindeutig dokumentiert, was spätere Gewährleistungsansprüche oder Rückgabeverpflichtungen betrifft. Flächenaufmaße bzw. detaillierte Flächenpläne sind im FM-Kontext besonders relevant, da von der genauen Flächenangabe typischerweise die Miethöhe (€/m²) abhängt. Ein Aufmaß, das der Vertragsurkunde beigefügt ist, schafft Transparenz über die Vermessungsmethode und -grundlage. Es sollte idealerweise von beiden Parteien anerkannt (z. B. durch Unterschrift auf dem Plan oder Vermerk im Vertrag) werden, um sicherzustellen, dass die angegebene Fläche als vertraglich vereinbart gilt.

Zusammengefasst ist die Integration von Anlagen in den Miet-/Pachtvertrag kein bloßer Formalismus, sondern elementar für deren rechtliche Verbindlichkeit. Eine klare Bezugnahme im Vertrag, die tatsächliche Überlassung der Anlagen an den Vertragspartner bei Unterzeichnung und die schriftliche Fixierung (Unterschrift/Paraphe) stellen sicher, dass alle Nebenabreden und Dokumente als Teile des Vertragswerkes gelten. So vermeiden die Parteien Unklarheiten und haben im Streitfall eine solide Grundlage dafür, was vereinbart wurde – im Einklang mit dem Grundsatz der Vertragsklarheit.

Flächenangaben (Quadratmeterzahl der Miet-/Pachtfläche) sind in Mietverträgen für FM-Flächen von entscheidender wirtschaftlicher Bedeutung, da Miete und Nebenkosten oft auf Basis der Fläche berechnet werden. Aus juristischer Sicht stellt die vereinbarte Fläche ein beschaffenheitsbestimmendes Merkmal der Mietsache dar. Eine erhebliche Abweichung der tatsächlichen Fläche von der vertraglich angegebenen Fläche kann daher einen Sachmangel der Mietsache begründen. Die höchstrichterliche Rechtsprechung – seit einem Grundsatzurteil des BGH im Jahr 2004 – hat hierzu die sogenannte 10%-Regel entwickelt: Weicht die tatsächliche Mietfläche um mehr als 10 % nach unten von der vereinbarten Fläche ab, so wird eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache rechtlich vermutet. Der Mieter muss in diesem Fall also nicht einmal konkret nachweisen, inwiefern die geringere Fläche seinen Gebrauch einschränkt; die Rechtsprechung geht bei >10 % Minderfläche automatisch von einem erheblichen Mangel aus. Die Konsequenz ist ein Mietminderungsrecht gemäß § 536 Abs. 1 BGB: Der Mieter darf die Miete in dem Verhältnis mindern, in dem die Soll- zur Ist-Fläche steht (vereinfacht gesagt: Fehlen 15 % der Fläche, darf die Miete um 15 % gekürzt werden). Darüber hinaus können ihm Rückforderungsansprüche zustehen für zu viel gezahlte Miete in der Vergangenheit, sobald die Abweichung festgestellt ist.

Auch geringere Flächendifferenzen (< 10 %) können einen Mangel begründen, jedoch greift in diesen Fällen die Vermutung nicht automatisch. Der Mieter muss im Streitfall konkret darlegen und beweisen, dass selbst die geringfügige Unterschreitung der Fläche eine erhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs zur Folge hat (etwa, weil ein bestimmter betrieblicher Ablauf auf genau diese Fläche zugeschnitten war). Gelingt dieser Nachweis – was in der Praxis schwierig sein kann –, ist ebenfalls eine Mietminderung im Umfang der prozentualen Abweichung möglich. Ist die Flächenabweichung hingegen minimal und ohne praktische Auswirkungen, scheidet ein Mangel aus (Bagatellgrenze).

Die 10%-Rechtsprechung gilt nicht nur für Wohnraum, sondern wurde auch auf Geschäftsräume übertragen. Für gewerbliche Mieter und Vermieter bedeutet dies eine erhebliche Rechts- und Planungssicherheit: Bis zu einer Abweichung von 10 % wird die Fläche als „ungefähr erfüllt“ angesehen – darüber hinausgehende Fehlangaben führen hingegen fast automatisch zu Mietminderungen und ggf. Vertragsadaptionsansprüchen. Ausnahmen können individuell vereinbart werden, doch ist Vorsicht geboten: Vertragsklauseln, die jegliche Flächenabweichung als unbeachtlich erklären oder Mängelrechte selbst bei gravierenden Abweichungen ausschließen, würden vermutlich einer gerichtlichen Inhaltskontrolle kaum standhalten (insbesondere in AGB gegenüber einem nicht gleich starken Verhandlungspartner). Dagegen ist es durchaus zulässig – und in der Praxis üblich –, Toleranzklauseln für geringfügige Flächenabweichungen aufzunehmen, z. B.: „Die Mietfläche beträgt ca. 1.000 m². Eine Abweichung bis zu 3 % stellt keinen Mangel dar und berechtigt nicht zur Mietminderung.“ Solche Klauseln bewegen sich im Rahmen der 10%-Schwelle und konkretisieren lediglich, ab wann die Parteien selbst eine relevante Abweichung sehen.

Aus Sicht des Facility Managements ist die präzise Ermittlung der Flächen und transparente Vereinbarung im Vertrag ein Gebot der Risikovermeidung. In der Praxis sollte idealerweise ein professionelles Aufmaß vor Vertragsabschluss vorgenommen werden. Das Ergebnis – häufig ein detaillierter Flächenplan mit Berechnungen nach anerkannten Richtlinien (z. B. DIN 277 oder GIF-Richtlinien für Mietflächen) – wird als Anlage dem Vertrag beigefügt (siehe Abschnitt 2.3). So wissen beide Parteien genau, welche Bereiche und Nutzflächen zur Mietsache gehören und wie groß sie sind. Sollte sich nachträglich herausstellen, dass trotz aller Sorgfalt die tatsächliche Fläche geringer ist, ermöglicht eine saubere Dokumentation eine einvernehmliche Lösung, bevor es zum Streit kommt. Etwaige Mietanpassungsklauseln können hier vorsorglich regeln, wie vorzugehen ist, sollte die Abweichung eine bestimmte Schwelle überschreiten (Beispiel: Neuverhandlung des Mietzinses bei Abweichungen > 5 %). Insgesamt aber bleibt die beste Strategie, Flächenangaben von Anfang an richtig anzugeben, da dies einen der häufigsten Konfliktpunkte in Mietverhältnissen von vornherein entschärft.

Ein zentraler Punkt in Mietverträgen – insbesondere im gewerblichen Bereich – ist die Verteilung der Instandhaltungs- und Wartungspflichten zwischen Vermieter und Mieter. Gesetzlich ist die Sache zunächst klar geregelt: Nach § 535 Abs. 1 BGB obliegt es dem Vermieter, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (d.h. notwendige Reparaturen und Instandsetzungen auf eigene Kosten vorzunehmen). Diese Erhaltungspflicht umfasst grundsätzlich auch mitvermietete Einrichtungen und Ausstattungsgegenstände des Vermieters – z. B. vom Vermieter bereitgestellte Heizungs- und Klimaanlagen oder eine eingebaute Teeküche im Büro. Im Umkehrschluss ist der Vermieter für solche Einrichtungen verantwortlich, solange nichts Abweichendes vereinbart wurde. Nicht erfasst von der Vermieterpflicht sind jedoch all jene Gegenstände, Installationen oder Umbauten, die der Mieter selbst in die Räume eingebracht oder vorgenommen hat. Für mietereigene Einbauten trägt der Mieter kraft Gesetzes die Verantwortung in Bezug auf Wartung und Instandsetzung. Bringt also der Mieter beispielsweise Regalsysteme, Maschinen, eine Kühlzelle oder ähnliche Einrichtungen in der gemieteten Lagerhalle auf eigene Kosten ein, so ist er auch für deren funktionsfähigen Zustand zuständig. Dieses Prinzip wird in der Rechtsprechung bestätigt: Der Vermieter muss nur das instand halten, was er dem Mieter überlassen hat; was der Mieter freiwillig installiert hat, fällt in dessen Risikosphäre. Um etwaige Beweisprobleme zu vermeiden, empfiehlt es sich, im Übergabeprotokoll genau festzuhalten, welche Ausstattungen vom Vermieter übergeben wurden und welche vom Mieter stammen – so lässt sich im Schadensfall klar zuordnen, wer instandhaltungspflichtig ist.

In der gewerblichen Vertragspraxis ist es üblich, die gesetzliche Instandhaltungspflicht des Vermieters vertraglich teilweise auf den Mieter zu übertragen. Hierbei unterscheidet man im Wesentlichen drei Kategorien: (a) Schönheitsreparaturen (Renovierungs- und Malerarbeiten, meist innen), (b) kleine Instandhaltungen (geringfügige Reparaturen an vielbenutzten Gegenständen, z. B. Lichtschalter, Türgriffe) und (c) sonstige Instandhaltungen/Wartungen, insbesondere von technischen Einrichtungen. Eine formularmäßige Übertragung dieser Pflichten ist im Gewerbemietrecht grundsätzlich zulässig, aber nur innerhalb gewisser Grenzen (siehe Abschnitt 2.2 oben). So hat sich für Kleinreparaturen auch in Gewerbemietverträgen eingebürgert, dass eine Höchstgrenze je Einzelfall und pro Jahr vereinbart wird – fehlt eine solche Begrenzung, läuft die Klausel Gefahr, wegen Unangemessenheit unwirksam zu sein. Ebenso kritisch ist eine Vertragsgestaltung, die den Mieter für verschleißbedingte Mängel aus vergangenen Mietperioden haften lässt. Ein Beispiel wäre eine Klausel: „Der Mieter übernimmt sämtliche Instandsetzungen innerhalb der Mietsache, unabhängig von Verursachung und Kostenumfang.“ Diese wäre problematisch, weil sie den Mieter auch für versteckte Altmängel oder grundlegende Abnutzungen einstehen ließe, was dem Leitbild des Gesetzes widerspricht. Besser ist eine differenzierende Regelung, etwa: „Der Mieter trägt die Kosten der Instandhaltung innerhalb der Mieträume, soweit die Reparaturen durch seinen Geschäftsbetrieb oder seine Nutzung veranlasst sind, bis zu einem Betrag von X € pro Schadensfall und maximal Y € pro Jahr. Konstruktionsteile des Gebäudes sowie Mängel, die nicht durch den Mieter verursacht wurden, bleiben von der Mieterpflicht ausgenommen.“ Durch eine solche präzise und ausgewogene Formulierung wird die Übertragung der Instandhaltungspflicht rechtssicherer gestaltet – der Mieter wird nicht über Gebühr belastet, und zugleich bleibt die Klausel im Rahmen des Zulässigen.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen mietereigene Einbauten und Anlagen. Wie oben erwähnt, ist der Mieter hierfür ohnehin selbst verantwortlich, doch sollte der Vertrag diese Thematik ausdrücklich adressieren. Praxisbeispiele sind etwa Klimaanlagen, Kühlräume, Hebebühnen oder EDV-Verkabelungen, die der Mieter auf eigene Initiative installiert. Eine juristisch belastbare Vertragsklausel könnte lauten: „Der Mieter ist verpflichtet, von ihm eingebrachte Anlagen, Einrichtungen und Umbauten auf eigene Kosten ordnungsgemäß zu warten und instand zu halten sowie bis zum Vertragsende in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten. Etwaige behördliche Prüfpflichten (z. B. TÜV-Abnahmen) für solche Anlagen obliegen dem Mieter. Der Vermieter übernimmt für vom Mieter installierte Einrichtungen keine Instandhaltungspflicht.“ Damit wird klargestellt, dass z. B. ein vom Mieter eingebauter Kühlraum regelmäßig durch den Mieter gewartet werden muss (etwa um Ausfälle oder Folgeschäden – wie Wasserschäden durch Leckage – zu verhindern) und der Vermieter im Schadensfall nicht zur Kostenübernahme herangezogen werden kann. Eine solche Klausel bietet beiden Seiten Klarheit: Der Vermieter muss keine Fremdanlagen betreuen, und der Mieter behält die Kontrolle über von ihm geschaffene Einbauten, weiß aber auch um seine Verantwortung. Wichtig ist allerdings, Grenzen der Pflichtübertragung zu beachten: Sollte der Vermieter zustimmungspflichtige Einbauten des Mieters (also Umbauten, denen er explizit zustimmt) später für eigene Zwecke übernehmen wollen, ist zu regeln, wer für deren Zustand verantwortlich ist. Oft wird vereinbart, dass der Mieter bei Auszug Rückbau vornimmt. Hier kann eine Verpflichtung des Mieters zur Instandsetzung bei Rückbau sinnvoll sein, z. B. „Beim Ausbau mietereigener Installationen hat der Mieter entstehende Schäden an der Bausubstanz fachgerecht zu beseitigen.“ Solche Klauseln verhindern, dass der Vermieter am Ende der Mietzeit auf den Kosten etwaiger Beschädigungen sitzen bleibt.

Zusammengefasst ist die Verteilung von Instandhaltungs- und Wartungspflichten ein Balanceakt: Einerseits sollen gewerbliche Mieter durchaus mehr Pflichten übernehmen (weil z.B. ihre Nutzungsintensität höher ist und sie Einfluss auf den Zustand haben), andererseits dürfen sie nicht durch undifferenzierte Klauseln überfordert werden. Juristisch präzise Formulierungen mit klaren Pflichten, Ausnahmen und Kostenbegrenzungen sind hierbei der Schlüssel. So wird gewährleistet, dass die Klauseln sowohl praktikabel sind (der Mieter weiß genau, was er zu tun hat) als auch gerichtsfest (im Falle eines Streits standhalten).