Anlage zu Mietvertrag: Indexmiete und Staffelmiete für FM-Flächen

Die Indexmiete – auch Indexierung oder Wertsicherungsklausel genannt – koppelt die Mietentwicklung an einen offiziellen Preisindex, meist den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts. Anstatt feste Erhöhungsbeträge festzulegen, wird vereinbart, dass sich die Miete im gleichen Verhältnis wie die Lebenshaltungskosten verändert. Steigen die Verbraucherpreise, so steigt auch die Miete; sinken die Preise (Deflation), sinkt entsprechend die Miete. Damit soll der reale Wert der Miete über die Vertragsdauer konstant gehalten werden – weder Vermieter noch Mieter sollen durch Inflation oder Deflation benachteiligt werden.

• Rechtliche Grundlagen: Für Wohnraum bestimmt § 557b BGB, dass eine Indexmiete schriftlich vereinbart werden muss und als Index ausschließlich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (VPI) zulässig ist. Andere Indizes (z. B. Baukostenindex, Lohnindex o. ä.) sind im Wohnraumbereich nicht erlaubt – die Kopplung ist gesetzlich auf den Verbraucherpreisindex beschränkt. Im Geltungsbereich des BGB bedeutet eine Indexmiete außerdem: Während der Indexmiete bleibt die Miete mindestens ein Jahr unverändert (d. h. Erhöhungen höchstens jährlich), und andere Mieterhöhungen sind ausgeschlossen, insbesondere die Anpassung an die Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ist nicht zulässig. Lediglich gesetzlich vorgesehene Erhöhungen nach Modernisierung (§ 559 BGB) oder Nebenkostenänderungen (§ 560 BGB) bleiben in engen Grenzen möglich.

• Für Gewerberaum- und Pachtverträge sind Indexklauseln allgemein durch die Vertragsfreiheit erlaubt, es gelten jedoch die Vorgaben des Preisklauselgesetzes (PrKG). Dieses Gesetz unterscheidet “echte” und “unechte” Gleitklauseln: Eine echte Gleitklausel bewirkt eine automatische Anpassung der Miete entsprechend dem Indexstand (ohne weiteres Zutun der Parteien), während eine unechte Klausel eine neue Vereinbarung oder Überprüfung erfordert (d. h. kein automatischer Automatismus, sondern z. B. Neuverhandlung bei Indexänderung). Grundsätzlich sind nach dem PrKG nur unechte Indexklauseln frei zulässig, wohingegen automatische (echte) Indexklauseln strengen Bedingungen unterliegen. Eine echte Indexklausel in einem Gewerbemietvertrag ist laut § 1 PrKG nur zulässig, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind: (1) Es muss ein amtlicher Index (wie der VPI des Statistischen Bundesamts oder ein EU-Verbraucherpreisindex) verwendet werden, (2) der Vertrag muss lange binden (mindestens zehnjährige Laufzeit oder Verzicht des Vermieters auf Kündigungsrecht für mindestens 10 Jahre), und (3) die Klausel darf keine einseitige Benachteiligung enthalten. Insbesondere unzulässig sind Upwards-Only-Klauseln, die nur Mieterhöhungen bei Indexanstieg vorsehen, aber keine Mietsenkung bei Indexrückgang – solche Regelungen wären verboten. Ebenso unzulässig sind überproportionale Anpassungen (z. B. „steigt der Index um 5 %, steigt die Miete um 6 %“); die Änderung der Miete darf maximal gleichproportional zum Index sein (oder geringer). Werden diese Bedingungen missachtet, ist die Indexklausel zwar verboten (§ 1 PrKG), aber nicht zwingend nichtig ex tunc; nach § 8 PrKG tritt die Unwirksamkeit erst ein, wenn ein Gericht die Unzulässigkeit rechtskräftig feststellt. Praktisch bedeutet dies, dass sich beide Parteien an die Klausel halten können, solange niemand sie anficht – jedoch besteht ein Rechtsrisiko, wenn die Klausel nicht prKG-konform gestaltet ist. Um dieses Risiko zu umgehen, sorgen gewerbliche Verträge typischerweise dafür, dass die Voraussetzungen (amtlicher Index, ≥10 Jahre Laufzeit, beidseitige Wirkung) erfüllt sind, sodass die Indexierung wirksam und automatisch greifen kann.

• Voraussetzungen und Gestaltung einer Indexmiete: Ähnlich wie bei der Staffelmiete ist die Schriftform und die präzise Vereinbarung der Mechanik im Vertrag unabdingbar.

• Index und Basis: An welchen Index die Miete gebunden ist und welcher Zeitraum als Basis gilt. Üblich und empfehlenswert ist die Formulierung, dass “die Miete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basisjahr XXXX = 100) gekoppelt ist.” Damit wird der offizielle Verbraucherpreisindex für alle privaten Haushalte als Referenz festgelegt. Die Nennung des Basisjahres (z. B. Basis 2020 = 100) ist ein Beispiel für zusätzliche Klarheit, aber nicht zwingend erforderlich – es reicht, den Index eindeutig zu benennen. Wichtig ist, dass nur der VPI des Statistischen Bundesamtes zulässig ist (zumindest im Wohnraummietrecht).

• Anpassungsmodus: Es muss geregelt sein, wie und wann die Miete angepasst wird. Eine übliche Klausel lautet etwa, dass sich die Miete “im gleichen prozentualen Verhältnis erhöht oder ermäßigt, wie sich der Preisindex verändert”. Damit ist klargestellt, dass jede prozentuale Veränderung des Index 1:1 an die Miete weitergegeben wird. Die Vereinbarung muss vorsehen, dass die Miete nicht nur steigen, sondern auch sinken kann, falls der Index fällt – dies ist ein zentrales Kriterium der Fairness. Zudem wird festgehalten, dass mindestens ein Jahr zwischen möglichen Änderungen liegt (was gesetzlich ohnehin verlangt ist). Oft wird im Vertrag auch ein Schwellenwert definiert, z. B. dass eine Anpassung erst erfolgt, wenn der Index sich um mindestens 3 % oder 5 % verändert hat. Ein solcher Schwellenwert verhindert ständige Mini-Anpassungen und bündelt die Änderungen, ist jedoch optional.

• Ausgangsmiete und Berechnungsbeispiel: Der Vertrag (oder Anhang) sollte die Ausgangsmiete als Basisbetrag nennen, auf den die erste Indexänderung angewendet wird. Oft wird zur Verdeutlichung eine Formel oder Beispielrechnung angegeben, etwa: “Neue Miete = Ausgangsmiete × (Index neu / Index zum Vertragsbeginn)”. Eine Formel kann z. B. in Prozentsätzen angegeben werden: [(Neuer Indexstand ÷ Ausgangs-Indexstand) × 100] – 100 = prozentuale Änderung, die dann auf die Miete angewandt wird. Ein Beispiel macht die Klausel transparenter: Wenn z. B. die Anfangsmiete 1000 € beträgt und der Index bei Vertragsbeginn 110 Punkte war, dann erhöht sich bei einem neuen Index von 115 Punkten die Miete um ca. +4,55 % (d.h. auf 1045,50 €). Solche Hinweise sind nicht zwingend, aber sie helfen beiden Parteien, die Mechanik zu verstehen.

• Verfahrensregelung (Mitteilungspflicht): Im Wohnraummietrecht schreibt § 557b Abs. 3 BGB vor, dass eine Änderung der Miete durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden muss und dabei die Indexänderung sowie die neue Miete in Geldbetrag anzugeben sind. Entsprechend sollte der Vertrag regeln, wer die Anpassung anzeigt und wie. Üblich ist, dass der Vermieter bei Indexanstieg dem Mieter schriftlich die Erhöhung mitteilt und berechnet, während bei Indexrückgang der Mieter analog eine Mietreduzierung vom Vermieter einfordern muss. Die Klausel kann z. B. formulieren: “Im Falle einer Erhöhung des Index ist der Vermieter berechtigt, die Miete entsprechend zu erhöhen und dem Mieter die Anpassung unter Nachweis der Indexveränderung mitzuteilen; im Falle einer Verringerung des Index kann der Mieter eine entsprechende Herabsetzung der Miete vom Vermieter verlangen, ebenfalls nachgewiesen anhand der Indexzahlen.” Gesetzlich tritt die geänderte Miete dann mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Mitteilung in Kraft, was ebenfalls im Vertrag erwähnt sein kann. In Gewerbeverträgen mit automatischer Klausel kann die Anpassung automatisch erfolgen (echte Gleitklausel), aber auch dort ist es üblich, dass der Vermieter dem Mieter die neue Miethöhe mitteilt, selbst wenn keine Zustimmung nötig ist – rein zur Transparenz und Abrechnung.

“Die Parteien vereinbaren, dass sich die Nettokaltmiete im gleichen prozentualen Verhältnis erhöht oder ermäßigt, wie sich der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Verbraucherpreisindex – VPI) des Statistischen Bundesamts gegenüber dem Stand des vorangegangenen Jahres in Punkten verändert, wobei die Nettokaltmiete – abgesehen von Mietänderungen aufgrund der §§ 559 und 560 BGB – jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleibt. Im Falle der Erhöhung des Mietzinses hat der Vermieter, im Falle der Ermäßigung der Miete der Mieter, dem anderen Vertragspartner die Änderung unter Vorlage der vom Statistischen Bundesamt bekannt gegebenen Indexziffern nachzuweisen. Die Änderung der Nettokaltmiete bedarf der Textform und ist mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung wirksam.”

Dieses Beispiel zeigt die wichtigsten Elemente: Kopplung an den VPI (sowohl nach oben wie nach unten), Einhaltung der Jahresfrist, und das Prozedere der Mitteilung mit Nachweis der Indexzahlen. In der Praxis könnte ein solcher Vertrag noch vorsehen, dass eine Anpassung erst ab einer gewissen Schwelle erfolgt (wie oben erwähnt), um kleinste Schwankungen auszublenden. Es ist – anders als bei der Staffelmiete – nicht erforderlich, jeden zukünftigen Betrag im Voraus festzulegen; die Entwicklung hängt unbekannt von der Inflationsrate ab. Wichtig bleibt jedoch die Transparenz: Die Indexvereinbarung darf nicht „versteckt“ im Kleingedruckten auftauchen. Sie sollte deutlich als eigene Klausel oder Anlage formuliert sein, da sie sonst überraschend und damit unwirksam sein kann (z. B. wenn nur am Ende des Vertrages pauschal auf § 557b BGB verwiesen wird, hat ein Gericht dies als unzureichend angesehen).