Anhang Mietvertrag: Flächenaufstellung und Grundrisse für FM-Flächen

Neben der reinen Zahlenaufstellung der Flächen wird dem Mietvertrag üblicherweise ein Grundrissplan (oder mehrere) des Gebäudes als Anhang beigefügt. In diesen Grundrissplänen sind die gemieteten Bereiche farblich markiert oder schraffiert, sodass auf einen Blick erkennbar ist, welche Räume und Flächensegmente zum Mietobjekt gehören. Jeder Grundriss zeigt typischerweise die Aufteilung eines Geschosses oder Bereichs des Gebäudes; die vom Mieter gemieteten Räume sind deutlich hervorgehoben und oft mit Beschriftungen oder Legenden versehen. Diese Pläne dienen dazu, den örtlichen Zuschnitt und die Lage der Mietflächen anschaulich darzustellen.

Durch die Kennzeichnung im Plan wird sichergestellt, dass keine Unklarheit darüber besteht, welche Teile des Gebäudes vermietet sind. Zum Beispiel kann in einem Bürogebäude der Grundriss des 3. Obergeschosses alle Büros zeigen, von denen bestimmte Räume (etwa Raum 3.1, 3.2, 3.5) farbig markiert sind, um die vom Mieter genutzten Einheiten zu identifizieren. Ein Grundriss-Anhang enthält häufig pro Etage einen Plan oder pro Mieteinheit einen Plan, je nachdem, wie sich das Mietobjekt räumlich erstreckt. Gelegentlich werden auch mehrere Grundrisse beigefügt, etwa ein Gebäudeübersichtsplan und detaillierte Raumpläne, falls das Mietobjekt über mehrere Stockwerke oder Gebäudeteile verteilt ist.

Wichtig ist, dass der Plan maßstabsgetreu ist und eindeutig erkennen lässt, wo die Mietfläche beginnt und endet. Grenzen von Mietflächen (z. B. Mietraumeinheiten, ggf. inkl. anteiliger Gemeinschaftsflächen) sind eingezeichnet, sodass Überschneidungen mit anderen Mietern ausgeschlossen sind. In vielen Fällen wird im Vertragstext ausdrücklich auf den Grundriss-Anhang Bezug genommen („siehe Anlage 1: Grundrissplan der Mietfläche“), und es wird festgehalten, dass die vermieteten Flächen in diesem Plan rot umrandet oder schattiert dargestellt sind. Die Kombination von Flächenaufstellung und Grundriss schafft so eine vollständige Beschreibung des Mietobjekts sowohl in quantitativer (m²) als auch in räumlicher Hinsicht.

Organisatorisch erfüllt der Anhang mit Flächenaufstellung und Grundrissen die Funktion, den Mietgegenstand eindeutig identifizierbar zu machen. Für Vermieter, Mieter und auch Dritte (etwa Property Manager oder zukünftige Erwerber der Immobilie) ist es wesentlich, genau zu wissen, welche Räume vermietet sind und wo sie sich befinden. Die tabellarische Aufstellung liefert die administrativen Daten (Flächen und Bezeichnungen), während der Plan die örtliche Verortung liefert. Zusammen ermöglichen sie eine zweifelsfreie Zuordnung der Mietflächen im Gebäude.

Gerade in größeren Gebäuden mit mehreren Mietparteien wäre ohne solche Anlagen schwer festzustellen, welche Flächen zu welchem Mietvertrag gehören. Die genaue Lage der gemieteten Räume ergibt sich aus dem beigefügten Grundriss, in dem die Mietflächen farblich gekennzeichnet sind. Dadurch kann jedermann, der den Vertrag in Händen hält (beispielsweise ein neuer Hausbesitzer nach Eigentümerwechsel), vor Ort sofort feststellen, welche Räume der Mieter nutzt. Dies ist auch für das Facility Management von Bedeutung: Reinigung, Sicherheit, Zugangskontrollen und andere Bewirtschaftungsaufgaben lassen sich nur durchführen, wenn klar ist, welche Flächen dem jeweiligen Mieter zugeordnet sind. Die Anlagen dienen also intern der Dokumentation und Klarheit, damit keine Flächen „zwischen den Stühlen“ bleiben oder doppelt vergeben werden.

Zudem spielt die Eindeutigkeit eine Rolle bei der Wahrung der gesetzlichen Schriftform für langfristige Mietverträge (nach § 550 BGB in Deutschland). Bei Verträgen mit Laufzeiten über ein Jahr muss der Mietgegenstand hinreichend bestimmt im Vertrag dokumentiert sein. Fehlen wesentliche Unterlagen wie der vereinbarte Grundrissplan, kann dies – wie Gerichtsentscheidungen zeigen – im schlimmsten Fall dazu führen, dass der Vertrag vorzeitig kündbar ist. So hat ein Gericht festgehalten, dass eine vereinbarte, aber nicht angefügte Plan-Anlage dazu führte, dass der Mietgegenstand nicht eindeutig fixiert war, womit die Schriftform nicht gewahrt wurde. Dies unterstreicht den organisatorischen Stellenwert: Die Anlagen müssen dem Vertrag vollständig und korrekt beigefügt sein, damit der Vertragsinhalt vollständig bestimmt ist. Eine bloße Angabe der Flächengröße im Vertragstext ohne Plan kann unzureichend sein, da – wie oben erwähnt – die Zahl allein nicht eindeutig auf einen bestimmten Bereich im Gebäude schließen lässt. Verschiedene Einheiten können ähnliche Größen haben, und abhängig von der Berechnungsmethode können Flächenangaben erheblich variieren. Nur der visuelle Plan in Verbindung mit der Flächenliste garantiert, dass das Mietobjekt zweifelsfrei identifiziert werden kann.

Aus juristischer Sicht sind Flächenaufstellung und Grundrisse vor allem im Zusammenhang mit der Mietpreisberechnung und Flächenabweichungen von großer Bedeutung. Viele gewerbliche Mietverträge basieren auf einem Mietzins pro Quadratmeter, d. h. die Miete wird durch Multiplikation der vereinbarten Fläche (in m²) mit einem Euro-Betrag pro m² ermittelt. In solchen Fällen – man spricht von einer "echten Quadratmetermiete" – ist die korrekt ermittelte und vereinbarte Fläche eine verbindliche Beschaffenheitsangabe des Mietobjekts. Jede Abweichung in der tatsächlichen Fläche wirkt sich unmittelbar auf die geschuldete Miete aus. Daher wird im Vertrag üblicherweise festgelegt, dass die im Anhang ausgewiesene Quadratmeterzahl als verbindlich und zutreffend angesehen wird und Grundlage der Mietzahlung ist. Die beigefügten Grundrisse mit markierten Flächen und die Flächenaufstellung dienen hierbei als Beweis für die vereinbarte Größe und Aufteilung der Mieträume.

Tritt nun eine Flächenabweichung auf – etwa weil sich nach einem exakten Aufmaß herausstellt, dass die tatsächliche Fläche geringer ist als im Anhang angegeben – können Mietminderungs- und Anpassungsansprüche entstehen. Die deutsche Rechtsprechung hat hierzu Grundsätze entwickelt: Weicht die gemietete Fläche um mehr als ca. 10 % nach unten (zu Ungunsten des Mieters) von der vertraglich vereinbarten Fläche ab, so wird dies im Regelfall als erheblicher Mangel der Mietsache angesehen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass dem Mieter bei einer solchen erheblichen Flächenunterschreitung das Recht zur Mietminderung zusteht und er in gravierenden Fällen sogar außerordentlich fristlos kündigen kann. Diese 10%-Grenze wird sowohl im Wohnraum- als auch im Gewerbemietrecht als Richtwert herangezogen. Auch die vom Mieter gezahlten Nebenkosten-Vorauszahlungen sind in so einem Fall an die tatsächlich geringere Fläche anzupassen, da üblicherweise Betriebskosten anteilig nach Fläche umgelegt werden.

Allerdings ist zu beachten, dass diese 10%-Toleranzgrenze nicht in Stein gemeißelt ist. Sie beruht auf der Annahme einer vereinbarten Fläche, bei der kleinere Abweichungen als unwesentlich gelten. Hat man es jedoch – wie oben beschrieben – mit einer echten Quadratmetermiete zu tun (d. h. die Mietzahlung ist laut Vertrag direkt an die tatsächliche Quadratmetermenge gekoppelt), entfällt diese großzügige Toleranz. In einem solchen Fall bestimmt sich die Miete unmittelbar nach der realen Fläche; eine vertragliche Flächenangabe ist hier eher als Beschaffenheitsgarantie zu verstehen. Gerichte haben entschieden, dass bei einer echten Quadratmetermiete jede messbare Abweichung relevant sein kann: Sinkt die tatsächliche Fläche unter die vereinbarte, so reduziert sich die Miete entsprechend proportional, selbst wenn die Differenz unter 10 % liegt. In einem Beispiel urteilte ein Gericht, dass bereits eine Abweichung von nur 7,2 % (177 m² vereinbart statt tatsächlich ~164 m²) den Mieter zur anteiligen Mietminderung und zur außerordentlichen Kündigung berechtigte, da die Mietzahlung ausdrücklich an der Quadratmetermiete hing. Dies zeigt, wie wichtig es ist, dass die im Anhang angegebenen Flächen präzise ermittelt und vertraglich eindeutig vereinbart sind.

Des Weiteren können Flächenaufstellung und Grundriss im Streitfall als Referenzdokumente dienen. Sollte der Mieter die Miete mindern oder Rückzahlung überzahlter Miete verlangen, weil die tatsächliche Fläche kleiner ist, wird zunächst die vertraglich vereinbarte Fläche (laut Anhang) mit der neu ermittelten tatsächlichen Fläche verglichen. Die Vertragspartner haben mit der Flächenaufstellung und dem Grundrissplan eine gemeinsame Grundlage geschaffen, auf die sie sich berufen können. Umgekehrt schützt eine sorgfältige Flächenaufstellung den Vermieter davor, dass der Mieter fälschlicherweise zu viel Fläche in Anspruch nimmt oder dass es Überschneidungen mit anderen Mietverhältnissen gibt. Auch bei Mieterwechseln oder Verkauf der Immobilie behält der Anhang seine Beweisfunktion: Ein Erwerber kann den Verträgen entnehmen, welche Flächen dem neuen Mieter zustehen, und der alte Mieter kann bei Auszug nachweisen, welche Flächen er zurückzugeben hat.