Betriebskostenumlageübersicht Gewerbemietvertrag FM-Flächen

• Grundsteuer: Hiermit sind die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks gemeint, insbesondere die vom Eigentümer an die Gemeinde zu zahlende Grundsteuer. Da die Grundsteuer regelmäßig anfällt und unmittelbar mit dem Grundstück zusammenhängt, kann sie als Betriebskostenposition auf den Mieter umgelegt werden. Beispiel: Die jährliche Grundsteuer für das Grundstück/Objekt wird anteilig den Mietern berechnet.

• Wasserversorgung: Die Kosten der Wasserversorgung umfassen alle Entgelte für Frischwasser, das den Mieträumen zur Verfügung gestellt wird. Dazu zählen Gebühren des Wasserversorgers (Grund- und Verbrauchsgebühren) sowie Betriebskosten von Wasserpumpen oder Wasserzählern im Haus. Praktische Bedeutung: Der Mieter trägt somit seinen Anteil an den Wasserkosten (Trink- und Brauchwasser) – in der Regel nach Verbrauch oder Wohnfläche entsprechend dem vereinbarten Umlageschlüssel.

• Entwässerung: Diese Position beinhaltet die Kosten für Abwasser und Kanalbenutzung, also die Ableitung und Entsorgung des Schmutzwassers. Hierzu gehören kommunale Abwassergebühren sowie ggf. Kosten für private Entwässerungsanlagen (z. B. eine Hebeanlage oder Pumpensysteme im Keller). Der Mieter zahlt anteilig für die Ableitung des Abwassers aus seiner Mietfläche in das öffentliche Kanalnetz.

• Heizungsanlage (Zentralheizung): Unter Heizkosten fallen die Kosten des Betriebs einer zentralen Heizungsanlage. Dies umfasst insbesondere den Brennstoffverbrauch (z. B. Gas, Öl, Fernwärme) sowie die Kosten für den Betrieb und die regelmäßige Wartung der Heizung und ihrer Abgasanlage. Auch Messdienstleistungen (Heizkostenverteiler ablesen) können hierin enthalten sein. Wichtig ist, dass es sich um laufende Kosten handelt – Kosten der Anschaffung oder Erneuerung der Heizung wären hingegen keine umlagefähigen Betriebskosten. Beispiel: Brennstoffkosten und der jährliche Heizkessel-Wartungsvertrag werden anteilig auf die Mieter umgelegt.

• Warmwasserversorgung: Diese Kostenart betrifft die zentrale Warmwasserversorgung des Gebäudes. Läuft die Warmwasseraufbereitung über eine eigene zentrale Anlage, fallen hierfür Brennstoff- und Betriebskosten analog zur Heizung an (z. B. Energie für einen Boiler oder Durchlauferhitzer, Wartung der Warmwasserbereiter). Falls es statt einer Zentralanlage einzelne Boiler in den Wohnungen gibt, können die Wartungs- und Betriebskosten dieser Geräte ebenfalls als Warmwasserkosten umgelegt werden. Für den Mieter bedeutet dies, dass er die Kosten für die Aufbereitung des warmen Wassers (z.B. für Bad und Küche) trägt, soweit zentral bereitgestellt.

• Verbundene Heizungs- und Warmwasseranlagen: Diese Kategorie kommt zum Tragen, wenn Heizung und Warmwasser in einem kombinierten System erzeugt werden. In diesem Fall werden die Kosten nicht doppelt berechnet, sondern über diese Position sachgerecht aufgeteilt. Praktisch stellt § 2 Nr. 6 BetrKV sicher, dass bei Kombianlagen (z. B. eine Gastherme für Heizung und Warmwasser) die umlagefähigen Kosten entsprechend den Regelungen für Heizung (Nr. 4) und Warmwasser (Nr. 5) zusammengefasst abgerechnet werden. Für den Mieter ändert sich faktisch nichts an der Zahlungspflicht, aber die Abrechnung weist klar aus, dass es sich um eine kombinierte Anlage handelt.

• Aufzug: Hierunter fallen die Kosten des Betriebs eines Personen- oder Lastenaufzugs im Gebäude. Dazu zählen insbesondere der Stromverbrauch des Aufzugs, die Wartungskosten, regelmäßige Prüfungen (TÜV/technische Überwachungen), Reinigung der Kabine sowie Aufwendungen für Notrufbereitschaft und ggf. Bedienung/Überwachung des Aufzugs. Diese vielfältigen Teilkosten stellt der Vermieter dem Mieter in Summe als „Aufzugskosten“ in Rechnung. Für den Mieter bedeutet dies, dass er anteilig alle Ausgaben trägt, die anfallen, damit der Aufzug sicher und betriebsbereit bleibt.

• Straßenreinigung und Müllabfuhr: Diese Position umfasst zwei verwandte Bereiche der äußeren Gebäudebewirtschaftung: Zum einen die Kosten der Straßenreinigung – etwa kommunale Gebühren für die Reinigung öffentlicher Straßen vor dem Grundstück oder Kosten für einen beauftragten Reinigungsdienst, der Gehwege, Zufahrten und Hofflächen sauber hält. Zum anderen die Müllbeseitigungskosten, namentlich Müllabfuhrgebühren der Stadt oder Entgelte für private Müllentsorger. Auch Betriebskosten von Müllpressen oder Müllschluckern im Haus fallen hierunter. Durch Umlage dieser Kosten tragen die Mieter z.B. die regelmäßige Leerung der Mülltonnen und die Sauberkeit der anliegenden Straße mit.

• Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung: Diese Betriebskostenart beinhaltet die Kosten für Reinigung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile sowie Maßnahmen zur Schädlingsbekämpfung. Unter Gebäudereinigung fallen alle Aufwendungen, um Treppenhaus, Flure, Eingangsbereiche, Keller, Fahrstuhlkabinen und sonstige Gemeinschaftsflächen sauber zu halten – sei es durch eigenes Personal oder eine Reinigungsfirma. Ebenfalls umlagefähig sind Kosten der Ungezieferbekämpfung, d.h. professionelle Maßnahmen zur Beseitigung von Schädlingen (z. B. regelmäßige Prävention oder akute Kammerjäger-Einsätze im Haus). Für Mieter sind das wichtige Leistungen zur Hygiene und Wohnqualität, deren Kosten sie anteilig übernehmen.

• Gartenpflege: Hier werden die Kosten der Pflege von Grün- und Gartenanlagen erfasst, soweit solche zum Mietobjekt gehören. Dazu gehören z.B. Rasenmähen, Baumschnitt, Beetpflege, das Bewässern von Pflanzen sowie die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen bei Bedarf. Auch die Pflege von Spielplätzen auf dem Grundstück (inklusive Sand austauschen) fällt darunter. Diese Arbeiten werden häufig an Gartenbaufirmen vergeben oder vom Hausmeister erledigt – die entstehenden Kosten sind umlagefähig. Mieter tragen somit die Unterhaltung der gärtnerisch angelegten Flächen mit, auch wenn sie diese vielleicht nicht direkt nutzen (solange die Grünanlagen der allgemeinen Wohn- oder Nutzqualität dienen).

• Beleuchtung: Hierbei handelt es sich um die Stromkosten für die Beleuchtung von gemeinschaftlich genutzten Bereichen des Gebäudes. Typische Beispiele sind die Lampen im Treppenhaus, in Fluren, im Keller, auf dem Dachboden, im Hof oder an der Außenfassade. Außenbeleuchtung (Hof- oder Gartenlampen) zählt ebenso dazu. Der Mieter zahlt anteilig den Strom für all diese Lichter, die für Sicherheit und Komfort im Gebäude sorgen. Nicht erfasst wären hingegen Stromkosten innerhalb der gemieteten Einheit (diese trägt der Mieter separat über seinen eigenen Stromzähler).

• Schornsteinreinigung: Diese Kategorie umfasst Gebühren für das Kehrerhandwerk, also die regelmäßige Reinigung von Schornsteinen, Kaminen oder Abluftkanälen durch den Schornsteinfeger. Gesetzlich vorgeschrieben sind Kehrungen in Gebäuden mit Feuerstätten in bestimmten Intervallen – die dafür anfallenden Kosten (Kehrgebühr laut Gebührenordnung der Schornsteinfeger) können als Betriebskosten umgelegt werden. Für den Mieter sind das meist geringe Beträge, die jedoch der Brandsicherheit dienen. Falls keine feuerbetriebenen Heizungen/Öfen im Haus vorhanden sind (z.B. rein elektrische Heizung), entfällt dieser Posten natürlich.

• Sach- und Haftpflichtversicherung: Unter dieser Position werden die Prämien für Versicherungen des Gebäudes zusammengefasst. Umlagefähig sind insbesondere die Gebäudeversicherung (gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel und weitere Elementarschäden), eine Glasversicherung (für Gebäudeverglasungen) sowie die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung (inkl. Haftpflicht für Öltank und Aufzug). Diese Versicherungen schützen das Gebäude und die Allgemeinheit der Bewohner; da sie dem Objekt zugutekommen, werden die Kosten vom Vermieter auf die Mieter umgelegt. Nicht umlagefähig wären dagegen freiwillige Versicherungen des Vermieters, die nicht im Interesse der Mieter liegen (z.B. Mietausfallversicherung).

• Hauswart (Hausmeister): Hier geht es um die Kosten für einen Hauswart bzw. Hausmeister, der regelmäßig in der Wohnanlage tätig ist. Umlagefähig sind die Vergütung (Lohn oder externe Dienstleisterrechnung), Sozialabgaben und sonstige geldwerte Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart gewährt. Wichtig ist, dass der Hauswart im Rahmen umlagefähiger Tätigkeiten arbeitet – klassischerweise Reinigung des Treppenhauses, Winterdienst, kleine Reparaturen, Überwachung der Haustechnik, Pflege der Außenanlagen etc.. Nicht umgelegt werden dürfen Hauswart-Kostenanteile, die auf Verwaltung oder Instandhaltung entfallen (z.B. wenn der Hausmeister Wohnungsabnahmen durchführt oder größere Reparaturen erledigt). In der Praxis müssen Vermieter bei der Abrechnung ggf. einen Tätigkeitsanteil herausrechnen, falls der Hausmeister teilweise solche nicht umlagefähigen Aufgaben übernimmt. Im Ergebnis zahlen Mieter also nur für die betriebsbedingten Leistungen des Hauswarts (Sauberkeit, Ordnung, Technik-Betreuung etc.).

• Betrieb der Gemeinschaftsantennenanlage / Breitbandanschluss: Diese Kostenart bezieht sich auf die Bereitstellung von Kabelfernsehen oder Breitbandinternet über eine gemeinschaftliche Anlage im Gebäude. Darunter fallen Betriebskosten einer zentralen Antennenanlage oder eines Kabelanschlusses (inkl. Signalverstärker, Verteiler etc.) sowie die laufenden Gebühren für Kabel- oder Breitbandversorgung, soweit diese vom Vermieter bereitgestellt werden. Allerdings hat sich hier die Rechtslage jüngst geändert: Seit 1. Juli 2024 dürfen Kabel-TV-Grundgebühren und vergleichbare Breitbandkosten nicht mehr über die Nebenkosten umgelegt werden (Wegfall des sog. Nebenkostenprivilegs). Dies bedeutet, dass Position 15 in neueren Verträgen entweder wegfällt oder nur noch die reinen Betriebskosten der Technik (Strom, Wartung der Anlage) enthält, nicht jedoch Teilnehmergebühren für TV/Breitband. Falls im Gebäude moderne Glasfaser-Inhaus-Netze betrieben werden, könnten Bereitstellungsentgelte unter Umständen ebenfalls erfasst sein – entscheidend ist aber, dass diese Kosten nur umlagefähig sind, solange sie gesetzlich zulässig und vertraglich vereinbart sind. Mieter sollten hier besonders prüfen, ob ihnen z.B. Kabelanschlussgebühren berechnet werden, obwohl das seit 2024 unzulässig ist.

• Betrieb der Gemeinschafts-Wascheinrichtungen: Verfügt das Gebäude über eine Waschküche oder gemeinschaftliche Wäschereieinrichtungen (z.B. Münzwaschmaschinen, Trockner), so können die dafür anfallenden Betriebskosten umgelegt werden. Diese umfassen den Strom- und Wasserverbrauch der Maschinen, Kosten für die Wartung, Reinigung und Überwachung der Geräte sowie regelmäßige Sicherheitsprüfungen. Wenn die Geräte an die zentrale Wasserversorgung angeschlossen sind, werden Wasserkosten anteilig bereits unter der Position Wasserversorgung erfasst (um Doppelabrechnung zu vermeiden). Für Mieter, die die Gemeinschaftswaschmaschinen nutzen können, ist es fair, die Betriebskosten mitzutragen; meist erfolgt hier eine Umlage auf alle Hausbewohner oder nach Nutzungsintensität, je nach vertraglicher Vereinbarung.

• Sonstige Betriebskosten: Dies ist eine Auffangposition für weitere umlagefähige Betriebskosten, die von den vorgenannten 1–16 nicht erfasst sind. Wichtig ist: Der Vermieter darf solche “sonstigen” Kosten nur umlegen, wenn sie der Art nach ausdrücklich im Mietvertrag benannt wurden. Eine pauschale Klausel “sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV” ohne konkrete Nennung ist unwirksam. In der Praxis können hierunter z.B. Kosten für besondere Zusatzeinrichtungen fallen, etwa Betriebskosten eines Schwimmbads oder einer Sauna, Klimaanlage im Gebäude, oder spezieller Wachdienst/Sicherheitsdienst auf dem Gelände. Solche Leistungen sind nicht allgemein üblich, aber sofern sie vorhanden sind und im Vertrag detailliert aufgeführt wurden, dürfen die dafür anfallenden Kosten den Mietern auferlegt werden. Für Mieter bedeutet dies, dass sie nur für solche weiteren Betriebskosten zahlen müssen, denen sie vertraglich zugestimmt haben.

(Hinweis: Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Reparaturkosten sind keine “sonstigen Betriebskosten”, sondern per Gesetz grundsätzlich vom Vermieter zu tragen und dürfen nicht über Position 17 umgelegt werden.)

Die Betriebskostenumlageübersicht als Vertragsanlage gewährleistet, dass beide Parteien – Mieter und Vermieter – genau wissen, welche Nebenkostenarten vereinbart sind. Für den Vermieter schafft sie Rechtssicherheit, da die Umlage nur wirksam ist, wenn die Kosten klar benannt sind. Für den Mieter bietet sie Transparenz: man erkennt auf einen Blick, wofür Nebenkostenvorauszahlungen verwendet werden und welche FM-Leistungen im Hintergrund erbracht werden. Eine sauber geführte Liste aller umlagefähigen Betriebskostenarten nach BetrKV verhindert spätere Streitigkeiten darüber, ob eine bestimmte Kostenart umgelegt werden darf oder nicht.

Zudem sollte die Übersicht aktuell gehalten werden: Entfallen bestimmte Kosten oder ändern sich gesetzliche Rahmenbedingungen, muss dies berücksichtigt werden (z.B. Herausnahme der Kabelanschlussgebühr ab 2024). Der Vermieter ist gut beraten, nur diejenigen Betriebskostenpositionen in die Anlage aufzunehmen, die im Objekt tatsächlich anfallen, und unwirksame oder leere Posten zu streichen. So wird vermieden, dass der Mieter durch Posten in der Liste verwirrt wird, die in Wirklichkeit gar nicht existieren oder abgerechnet werden.

Fazit: Die Betriebskostenumlageübersicht ist ein zentraler Bestandteil eines Mietvertrags über FM-Flächen oder andere Mietobjekte, wenn Betriebskosten umgelegt werden. Sie verbindet die gesetzlichen Vorgaben der BetrKV mit den konkreten Gegebenheiten des Mietobjekts. Durch detaillierte, einzelvertraglich vereinbarte Aufstellung aller umlagefähigen Nebenkosten schafft sie Transparenz und Fairness: Jede Partei weiß, “wer für welche Leistung zahlt”, und die Nebenkostenabrechnung basiert auf einer klar definierten vertraglichen Grundlage. Dies stellt sicher, dass kaufmännisch nichts “im Verborgenen” bleibt und der Mieter nur für diejenigen Betriebsleistungen aufkommt, die ihm vertraglich auferlegt und für den Gebrauch der Mietsache erforderlich sind.