Baubegleitende Leistungen des GU
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Baubegleitende Leistungen des GU
Die baubegleitenden Leistungen des AN (GU) umfassen weit mehr als nur die eigentliche Bauausführung. Der AN verantwortet die Fachbauleitung in allen Gewerken (inkl. Brandschutz), die Koordination der Baustellenlogistik und der Sicherheit auf der Baustelle, die Dokumentation (Bautagebuch, Qualitätskontrollen, Vermessung, Nachweise), die Einhaltung aller behördlichen Vorgaben und Sachverständigenabnahmen, die Abstimmung mit weiteren Auftragnehmern und dem Auftraggeber hinsichtlich Zeitplan und Schnittstellen, sowie Wartungsleistungen und Einweisungen im ersten Betriebsjahr.
Durch ergänzende Regelungen zu Koordination, Kommunikation, Qualitätssicherung, Nachtrags- und Streitmanagement kann das Risiko von Verzögerungen, Planungsfehlern oder Mehrkosten deutlich reduziert werden. Eine gründliche, präzise und nachvollziehbare Vertragsgestaltung sowie ein professionelles Baustellenmanagement durch den AN sind damit die Schlüssel zum erfolgreichen Abschluss des Projekts – schlüsselfertig, funktionsfähig und termin- sowie kostentreu.
Verantwortliche (Fach-)Bauleitungen
- Verantwortliche
- Auftraggebers
- Organisation
- Bautagebuchs
- Baubezogene
- Bemusterungen
- Gesundheitsschutzkoordination
- Wartungsleistungen
- Oberflächenbehandlung
- Fabrikate
- Toleranzen
- Baustelle
- Abstimmung
- Unfallverhütung
- Vertraulichkeit
- Rechte
- Überprüfung
- Brandwände
- Dokumentation
- Sachverständigenabnahmen
- Ausführungsplanung
- Projektabwicklung
Bauleitung nach Landesbauordnung (LBO)
Der AN übernimmt von Baubeginn bis zur Fertigstellung (inklusive etwaiger Nacharbeiten) die volle Verantwortung für die Bauleitung. Dies schließt auch die Fachbauleitungen für alle relevanten Gewerke ein.
Er erfüllt sämtliche Anzeigepflichten (z. B. Baubeginnsanzeige, Baufortschrittsanzeigen) und stellt sicher, dass die öffentlich-rechtlichen Abnahmen (z. B. Rohbauabnahmen, Schlussabnahmen) ordnungsgemäß durchgeführt werden.
Fachbauleitung Brandschutz
Ergänzend zu den allgemeinen Bauleitungsaufgaben bestellt der AN eine gesonderte Fachbauleitung Brandschutz. Diese kontrolliert stichprobenhaft, ob alle Vorgaben des Brandschutzkonzepts, der Baugenehmigung und die brandschutztechnischen Bestimmungen des AG eingehalten werden.
Gegebenenfalls festgestellte Mängel sind zu beheben. Abschließend stellt die Fachbauleitung Brandschutz eine Bescheinigung über die durchgeführten Kontrollen und die Mangelfreiheit (bzw. Mängelbeseitigung) aus.
Erweiterte Zuständigkeiten bei Parallelgewerken
Werden parallel weitere Auftragnehmer oder Fachfirmen vom AG beauftragt, koordiniert der AN die Schnittstellen und Zeitpläne aller Beteiligten.
Insbesondere muss der AN frühzeitig mit den anderen Firmen die Reihenfolge der Bauabläufe, mögliche Engstellen, Beschränkungen und Sicherheitsvorgaben abstimmen.
Koordination der Arbeiten des Auftraggebers
Als GU übernimmt der AN die Rolle des gesamten Baukoordinators und stimmt sämtliche anfallenden Vergabeeinheiten der Gesamtbaumaßnahme miteinander ab.
Werden etwa Eigenleistungen des AG (z. B. Möblierung, Einbringung von Prozesstechnik, IT-Installationen) oder separate Verträge (z. B. mit Spezialunternehmen) parallel ausgeführt, obliegt es dem AN, Schnittstellen sauber zu definieren und Terminüberschneidungen zu vermeiden.
Organisation der Baustellenlogistik
Baulogistikplanung - Der AN erstellt ein Logistikkonzept, das alle Abläufe im Baustellenbereich abbildet. Dazu gehören Lagerflächen, Fahr- und Gehwege, Kranstandorte, Zufahrten sowie Sicherheitsbereiche (z. B. für Schwertransporte oder Großgeräte).
Logistikkoordination und Baustelleninfrastruktur - Der AN steuert sämtliche Anlieferungen (Lieferlogistik), richtet ein Zutrittskontrollsystem ein und verantwortet die Baustelleninfrastruktur (u. a. Energieversorgung, Wasser, Sanitär).
Entsorgungslogistik - Abfälle, Bauschutt, Verpackungsmaterialien und sonstige Reststoffe sind täglich zu entsorgen. Eine Zwischenlagerung im Baubereich ist untersagt; Container müssen regelmäßig abgefahren werden.
Sicherheitsaspekte - Teil der Baustellenlogistik ist die Gefahrstoff- und Umweltschutzplanung (z. B. Ölabscheider, Bodenschutz bei Lagerung von Gefahrstoffen). Bei Gefahr in Verzug ergreift der AN eigenständig notwendige Maßnahmen.
Führung des Bautagebuchs nach VHB
Der AN hat ein Bautagebuch gemäß Vergabehandbuch des Bundes (VHB), Richtlinie 411 zu führen.
Regelmäßige Angaben umfassen:
Zeitpunkt der Aushändigung von Ausführungsunterlagen und Änderungen
Beginn und Fertigstellung einzelner Gewerke
Wetter und Temperaturen
Tägliche Anzahl und Qualifikation der eingesetzten Arbeitskräfte
Einsatz und Ausfall von Großgeräten
Eingang von Baustoffen und Bauteilen
Verdeckte Leistungen
Besondere Angaben umfassen
Abweichungen von Baugrundbeschaffenheit oder Bauzeichnungen
Mündliche Weisungen (Inhalt und Person)
Prüfungen und deren Ergebnisse (Baustoff-, Boden-, Wasserprüfungen)
Ereignisse mit Schadensersatz- oder Kündigungsrelevanz
Arbeitsunterbrechungen wegen Unfällen, Streiks oder höherer Gewalt
Detaillierte Angaben zu Behinderungen und deren Ursachen
Baubezogene vermessungstechnische Leistungen
Der AN führt alle über die Ausschreibungsunterlagen hinaus erforderlichen Vermessungsleistungen selbstständig aus. Dazu zählen: Fein- und Achsabsteckung (inkl. Schnurgerüste und Festpunkte)
Absteckung von Rastern für Tiefgründungen oder Rüttelstopfsäulen
Einmessung von Prüfpunkten für Lastplatten-Druckversuche
Sämtliche Messungen sind zu dokumentieren, sodass ihre Korrektheit jederzeit überprüft werden kann.
Bemusterungsmanagement
Der AN erstellt einen Bemusterungsterminplan mit ausreichendem zeitlichem Vorlauf, abgestimmt auf den Gesamtterminplan.
Er führt Bemusterungsprotokolle (auf Grundlage der AG-Formulare) und aktualisiert fortlaufend eine Bemusterungsliste bzw. einen Bemusterungskatalog, inkl. Bilddokumentation.
Rückstellmuster sind vor Ort bis zur Abnahme aufzubewahren.
Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordination (SiGeKo)
Der SiGe-Koordinator wird vom AN beauftragt, sämtliche Vorgaben der Baustellenverordnung (BaustellV), des SiGe-Plans und der Arbeits- und Sicherheitspläne zu implementieren.
Alle Nachunternehmer und Fachfirmen sind entsprechend zu unterweisen; die Einhaltung der Sicherheitsmaßnahmen ist in regelmäßigen Kontrollen zu überprüfen und zu protokollieren.
Die Koordination umfasst auch das Aufstellen und Einbringen von Prozessequipment, ggf. bis zur finalen Fertigstellung.
Oberflächenbehandlung im Facility Management
Sichtbare Oberflächen (Wände, Decken, Stützen, Träger) sind endfertig herzustellen und gemäß den freigegebenen Bemusterungen bzw. Qualitätseinstufungen (z. B. Q2, Q3) auszuführen.
Brandschutzsysteme müssen den Zulassungen entsprechen; bei sichtbaren Oberflächen gilt für R30 mindestens Q3, für R90 Q2.
Technische Beschichtungen (nicht sichtbar) sind so aufzubringen, dass sie die einschlägigen Normen zum Korrosions-, Feuchtigkeits- oder Brandschutz erfüllen.
Produkte und Fabrikate
In den Leistungsbeschreibungen genannte Fabrikate und Qualitäten gelten als Mindeststandard.
Wo „oder gleichwertig“ genannt ist, sind Gleichwertigkeitsnachweise zu erbringen, falls der AN ein anderes Produkt verwenden möchte.
Bei fehlendem Zusatz „oder gleichwertig“ ist das erstgenannte Fabrikat zwingend zu liefern und zu verbauen.
Toleranzen im Bau- und Schallschutzbereich
Grundlage sind die DIN 18202, DIN 18203 und DIN EN ISO 13920. Höhere Anforderungen in den Leistungsprogrammen oder anlagenspezifischen Vorgaben (z. B. für Fassaden, Reinräume, Aufzüge) haben Vorrang.
Planungsseitig muss der AN Toleranzen so kalkulieren, dass nachfolgende Einbauten oder Gewerke ohne Anpassungspassstücke montiert werden können.
Bei Überschreitung der zulässigen Toleranzen trägt der AN sämtliche Folgekosten für Korrekturmaßnahmen.
Terminliche Abstimmung mit anderen Auftragnehmern
Gemäß den vertraglich festgelegten Fristen hat der AN rechtzeitig eine Verständigung mit anderen am Bau Beteiligten (inklusive Behörden, Versorgern, Anliegern) herbeizuführen.
Ein transparentes Terminmanagement (z. B. regelmäßige Jour Fixe, Fortschrittskontrollen) stellt sicher, dass alle aufeinanderfolgenden Arbeiten reibungslos ablaufen.
Maßnahmen zur Unfallverhütung im Betrieb
Der AN sorgt dafür, dass Unfallverhütungsvorschriften (UVV), behördliche Auflagen und Genehmigungen strikt eingehalten werden.
Meldepflicht: Bei Unfällen oder gefährlichen Vorkommnissen ist der AG unverzüglich zu informieren; im Notfall sind zusätzliche Maßnahmen selbstständig einzuleiten.
Der AN stellt Ersthelfer, Sicherheitsfachkräfte und ggf. brandschutztechnische Vorkehrungen (z. B. Brandwachen, Löschmittel) gemäß Vorgaben der Berufsgenossenschaften.
Maßnahmen zur Wahrung der Vertraulichkeit
Der AN verpflichtet sich, über Vertragsinhalte, Bauumfang und Termine, sowie alle projektbezogenen Fakten Stillschweigen gegenüber unbeteiligten Dritten (Presse, Rundfunk, Social Media etc.) zu wahren.
Weitergehende Vertraulichkeitsklauseln können im zugrunde liegenden Miet- bzw. GU-Vertrag verankert sein.
Dokumentation des AN
Nach Fertigstellung des Bauvorhabens übergibt der AN eine ausführliche Dokumentation als „Revisionsunterlagen“. Diese umfasst mindestens: 1x in Papierform (bleibt am Standort), 2x auf CD/DVD, 3x auf USB-Sticks
Alle Pläne (Übersichts-, Konstruktionszeichnungen) in DWG und PDF
Stromlaufpläne als ZW1, SPS-Programme als S7-Code
Wartungslisten, Produktdatenblätter, Zertifizierungen, Abnahme-Bescheinigungen, Protokolle (VdS, TÜV, Statik, Brandschutz etc.)
Mängellisten (inkl. Nachweis über deren Beseitigung)
Sachverständigenabnahmen im Bauwesen
Der AN verantwortet sämtliche Sachverständigenabnahmen, die für eine schlüsselfertige und funktionsfähige Leistung gefordert werden (z. B. Wirk-Prinzip-Prüfung Brandfallsteuermatrix).
Alle anfallenden Kosten für Prüfsachverständige, Behörden und Institutionen sind in der Kalkulation des AN enthalten.
Umfang der Planungsleistungen
Der AN erstellt die Ausführungsplanung Architektur, Tragwerk (inkl. prüffähiger Statik), Frei- und Verkehrsanlagen sowie TGA.
Zu den Leistungen gehören auch Blower-Door-Tests (zur Dichtigkeitsprüfung der Gebäudehülle) und Wärmebilduntersuchungen (zur thermischen Überprüfung).
Kommunikation, Besprechungs- und Entscheidungswege
Einrichtung regelmäßiger Jour-Fixe-Termine, klare Protokollierung und Archivierung in einem zentralen Projektraum (analog oder digital).
Definierte Eskalationskette, falls Entscheidungen nicht rechtzeitig getroffen oder strittige Punkte nicht einvernehmlich gelöst werden können.
Qualitätssicherung und Prüfkonzepte
Durchführung regelmäßiger Bau- und Qualitätsbegehungen (z. B. wöchentlich) mit schriftlichen QS-Protokollen.
Bei besonders empfindlichen Bauteilen (z. B. Reinräume, Industrieböden) kann ein Vertiefungskonzept mit spezifischen Messmethoden (z. B. Lasermessung) erforderlich sein.
Claim-Management und Streitbeilegung
Das Formblatt „Nachtrag“ oder ein vergleichbares Verfahren sollte klar festlegen, wie der AN Mehr- oder Minderleistungen anzeigt und abrechnet.
Bei Uneinigkeiten kann eine Mediation, Schlichtung oder ein Schiedsgericht vertraglich vereinbart werden, um gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.