Energieversorgungsverträge: Lieferungen und Dienstleistungen,

Strukturierte Vertragsdokumente: Energieversorgungsverträge im FM umfassen meist ein Bündel aus Hauptvertrag und Anlagen (Vertragszusätzen). Diese modularen Vertragsstrukturen ähneln dem Prinzip der EVB-IT-Verträge aus dem IT-Bereich, bei denen allgemeine Geschäftsbedingungen und spezifische Leistungsbeschreibungen getrennt ausgeführt werden. Im FM haben die Branchenverbände GEFMA und RealFM Standard-Dokumente entwickelt, die als Vorlage dienen: etwa den Mustervertrag Facility Services (GEFMA 510) und das Standardleistungsverzeichnis Facility Services (GEFMA 520). Die DIN 32736 hat sich als Standard zur Gliederung von FM-Leistungen etabliert; dementsprechend lehnt sich die Struktur dieser Verträge an die Leistungsbereiche Technisches, Infrastrukturelles und Kaufmännisches Gebäudemanagement an.

• Vertragstext (Hauptvertrag): Enthält die juristischen Kernbestimmungen: Vertragsparteien, Leistungsumfang, Laufzeit und Kündigung, Preise und Zahlungsbedingungen, Haftungs- und Versicherungsregelungen, Geheimhaltung, Änderungs- und Kündigungsrechte, Gerichtsstand etc. Hier werden häufig auch übergreifende Pflichten wie Compliance mit Gesetzen und Normen festgelegt. Bei öffentlichen Auftraggebern kann der Hauptvertrag an Vergabe- und Vertragsordnungen (z. B. VOL/B bzw. UVgO) ausgerichtet sein.

• Leistungsbeschreibung / Leistungs-Verzeichnis: In einer Anlage wird detailliert beschrieben, welche Leistungen der Lieferant bzw. Dienstleister erbringt. Dies umfasst technische Spezifikationen (z. B. Energieträgerqualität, Druck, Spannung), Serviceleistungen (etwa Betriebsführung von Anlagen, Wartungsintervalle) und organisatorische Abläufe (Reaktionszeiten bei Störungen, Rufbereitschaft, Reporting). Das Standardleistungsverzeichnis definiert Fachbegriffe einheitlich, um Missverständnisse zu vermeiden. So wird z. B. klargestellt, was unter Instandhaltung zu verstehen ist, da technische Normen (DIN/VDI) diesen Begriff teils anders definieren als das BGB – eine klare Definition im Vertrag beugt Auslegungsstreitigkeiten vor. Die Leistungsbeschreibung steht in enger „Klammer“ zum Hauptvertrag: Der Vertrag selbst bildet den Rahmen, die Anlagen konkretisieren die Inhalte, ohne Redundanzen.

• Service Level Agreement (SLA) / Kennzahlenkatalog: Viele FM-Verträge enthalten einen SLA-Anhang, in dem Leistungskennzahlen (KPIs) und Qualitätskriterien festgeschrieben sind. Gerade bei Energiedienstleistungen werden hier z. B. Verfügbarkeitsgrade (Versorgungssicherheit der Energie, zulässige Ausfallzeiten), Qualitätsparameter (z. B. Raumtemperatur-Konstanz, Spannungsharmonik), Reaktionszeiten bei Störungsmeldungen und Wartungs- bzw. Prüfintervalle genannt. Die SLA definiert auch, welche Abweichungen zulässig sind und welche Konsequenzen (Vertragsstrafen, Bonus/Malus-Systeme) greifen, falls KPIs nicht eingehalten werden. Diese Mess- und Abnahmekriterien sind messbar bzw. überprüfbar zu formulieren. Ein innovativer Ansatz ist, Ergebnisorientierung statt reinem Tätigkeitsnachweis zu fordern: Verträge können spezifische Einsparziele oder Nachhaltigkeitsziele als Output festlegen und Boni/Mali an die Zielerreichung knüpfen. Solche Vereinbarungen schaffen Anreize für den Dienstleister, tatsächliche Energieeinsparungen oder CO₂-Reduktionen zu erzielen, anstatt nur vordefinierte Leistungen „nach Vorschrift” abzuleisten.

• Preisregelungen und Preisblätter: Angesichts stark schwankender Energiepreise enthalten Verträge oft detaillierte Preisregelungen in Form von Anlagen. Dies kann ein Preisblatt mit den initialen Arbeitspreisen, Grundpreisen, Messentgelten etc. sein. In vielen Fällen werden auch Preisgleitklauseln vereinbart, die künftige Preisänderungen nach bestimmten Indizes oder Kostenfaktoren erlauben (siehe Abschnitt 3.2 unten). Beispiel: Im Stromliefervertrag kann festgelegt sein, dass sich der Energiearbeitspreis quartalsweise an einem Börsenindex orientiert. Bei Dienstleistungen (z. B. Technisches Gebäudemanagement) kann ein Anteil des Entgelts an einen Lohnindex (Tariflohnentwicklung) gekoppelt werden, um steigende Personalaufwendungen abzubilden. Preisänderungsklauseln werden aus Transparenzgründen und zur Rechtswirksamkeit oft als eigene Vertragsanlage formuliert, damit klar dokumentiert ist, unter welchen Voraussetzungen und Formeln Preise angepasst werden können.

• Weitere Anhänge: Je nach Bedarf werden zusätzliche Vertragszusätze beigefügt, z. B. Kontakt- und Kommunikationsregeln (Meldewege bei Störungen), Dokumentationspflichten (Berichtswesen, Energie-Controlling), Übergabebprotokolle (für Anlagenzustand bei Vertragsbeginn/-ende) oder rechtliche Nachweise (etwa Zertifikate, Konformitätserklärungen). Auch Allgemeine Vertragsbedingungen (AGB) des Lieferanten können als Anhang beigelegt sein, sofern sie individuell vereinbart wurden. Wichtig ist, dass all diese Dokumente konsistent zueinander sind und eine Rangfolge im Vertrag vereinbart wird, für den Fall von Widersprüchen.

Durch eine solche modulare Struktur entsteht ein übersichtlicher und EVB-IT-konformer Vertragsaufbau, der sowohl juristischen Anforderungen als auch technischen Details gerecht wird. Änderungen lassen sich gezielt in Anhängen vornehmen, ohne den ganzen Vertrag neu zu fassen – was insbesondere bei langen Laufzeiten (5-15 Jahre im Energiesektor) wichtig ist, um auf veränderte Rahmenbedingungen reagieren zu können.

• Energieherkunft und -mix: Vereinbarung eines Mindestanteils erneuerbarer Energien in der Strom- oder Wärmelieferung. So kann festgelegt werden, dass der Strom zu 100 % aus erneuerbaren Quellen stammt und entsprechende Herkunftsnachweise geliefert werden. Ebenso könnten CO₂-Emissionen pro kWh Wärme begrenzt oder eine sukzessive Umstellung von fossilen auf regenerative Energieträger über die Vertragslaufzeit vereinbart werden.

• Energieeffizienz und Einsparziele: Der Vertrag kann Effizienzkennzahlen für das Gebäude vorgeben (z. B. maximaler spezifischer Energieverbrauch pro m²) und den Dienstleister verpflichten, durch Betriebsoptimierung oder Modernisierungen Verbesserungen zu erzielen. In Einspar-Contracting-Verträgen sind solche Ziele Kern des Geschäftsmodells: Hier garantiert der Contractor eine bestimmte Reduktion des Energieverbrauchs und trägt dafür teilweise das wirtschaftliche Risiko. In normalen FM-Verträgen wird verstärkt diskutiert, Bonus-Malus-Systeme für Nachhaltigkeitsziele einzubauen. Ein Beispiel: Wird ein definierter CO₂-Einsparungswert überschritten (d. h. mehr Emissionen eingespart als gefordert), erhält der Dienstleister einen Bonus; wird das Ziel verfehlt, greift ein Malus. Dadurch werden Klimaziele vertraglich verbindlich untermauert.

• Nachhaltigkeitszertifikate und Reporting: Eigentümer (insbesondere institutionelle Investoren) verlangen oft ein regelmäßiges Reporting zu ESG-KPIs. Vertragszusätze können Reportingpflichten festlegen – etwa jährliche Berichte über den Energieverbrauch, CO₂-Fußabdruck, Abfall und Wasserverbrauch des Gebäudebetriebs. Diese dienen zugleich der Vorbereitung auf regulatorische Vorgaben (z. B. EU-Taxonomie und Corporate Sustainability Reporting). Der FM-Dienstleister kann verpflichtet werden, bei Nachhaltigkeitszertifizierungen des Gebäudes (DGNB, LEED, etc.) mitzuwirken oder diese vorzubereiten. GEFMA hat in White Papern (z. B. GEFMA 984-2) die wachsenden regulatorischen Anforderungen und die Schlüsselrolle des FM für die Dekarbonisierung betont – dies spiegelt sich in konkreten Vertragsklauseln wider. Beispielsweise könnte vereinbart werden, dass der Dienstleister ein Energiemanagement nach ISO 50001 einführt oder bestimmte Umweltmanagement-Zertifikate (ISO 14001) nachweist.

• Soziale und Governance-Aspekte: Über Umwelt hinaus können ESG-Kriterien in Verträgen auch soziale Vorgaben (z. B. Einhaltung von Arbeitnehmerstandards, Qualifikation des Personals, Arbeitsschutzmaßnahmen) und Governance-Themen (z. B. Antikorruptionsklauseln, Lieferkettensorgfalt) betreffen. Während diese in Energielieferverträgen weniger üblich sind, spielen sie in umfassenden FM-Dienstleistungsverträgen eine Rolle – oft als eigener Annex („Code of Conduct“ des Auftraggebers, der vom Auftragnehmer zu beachten ist).

Durch ESG-Vertragszusätze wird Nachhaltigkeit frühzeitig in Ausschreibungen verankert, was laut GEFMA essentiell ist, um die Branche beim Erreichen von Klimazielen voranzubringen. Sie stellen sicher, dass der Energieversorger bzw. FM-Dienstleister aktiv zur Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie des Eigentümers beiträgt. Wichtig ist hierbei die Messbarkeit: Anforderungen müssen so formuliert sein, dass deren Erfüllung objektiv überprüft werden kann (z. B. konkrete CO₂-kg Reduktionsziele pro Jahr statt bloße „Best Effort“-Klauseln).

Energieversorgungsverträge benötigen flexible Preisanpassungsklauseln, um mit volatilen Märkten und langen Vertragslaufzeiten umzugehen. Solche Klauseln – oft als Vertragszusatz oder im Preisblatt verankert – unterliegen in Deutschland strikten rechtlichen Vorgaben. § 41 Abs.5 EnWG verlangt z. B., dass Endkunden (Haushaltskunden) mindestens einen Monat vor einer Preisänderung informiert werden und ein Sonderkündigungsrecht erhalten. Bei Gewerbekunden (B2B) besteht etwas mehr Vertragsfreiheit, doch auch hier müssen Preisklauseln transparent und ausgewogen sein (AGB-Recht nach §§ 305ff. BGB gilt, sofern vorformulierte Klauseln einseitig vom Versorger gestellt werden).

• Preisvorbehaltsklauseln (§ 315 BGB Klauseln): Hier behält sich der Lieferant ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht vor, den Preis „nach billigem Ermessen“ anzupassen. Die Klausel nennt Anlass und grobe Voraussetzungen (z. B. „erhöhte Bezugskosten“), aber keine feste Formel. Solche Klauseln gewähren dem Versorger Ermessensspielraum, unterliegen aber der gerichtlichen Kontrolle nach § 315 BGB. Der Kunde kann die Billigkeit überprüfen lassen.

• Preisgleitklauseln (Indexklauseln): Diese sind als mathematische Formeln ausgestaltet und führen automatisch zu Preisänderungen in festgelegten Intervallen. Typischerweise enthält die Formel feste und variable Anteile mit Indizes: z. B. ein Arbeitspreis, der sich je zur Hälfte an einem Gaspreisindex und an einem Verbraucherpreisindex orientiert. Historisch gab es etwa die „Kohle/Lohn-Klauseln“ in Stromverträgen vor der Liberalisierung (Anpassung an Kohlepreis und Lohnindex). Heute wird häufig an Börsenpreise (z. B. EEX-Strompreis für zukünftige Lieferperioden) angeknüpft. Bei Gaslieferungen war lange die Bindung an den Heizölpreis verbreitet – diese führte jüngst zu Problemen, als Ölpreise den Gaspreisanstieg nicht abbildeten. In Fernwärmeverträgen sind komplexe Preisformeln üblich, die Brennstoffkosten, Investitionskostenanteile und Verbraucherpreisindizes kombinieren.

• Kostenelemente vs. Spannungsklauseln: Preisgleitklauseln lassen sich weiter differenzieren in Kostenelementeklauseln (Weitergabe tatsächlicher Kostensteigerungen/-senkungen, z. B. Brennstoffkosten) und Spannungsklauseln (Koppelung an einen Referenzpreis, der das Wertverhältnis abbilden soll, z. B. Ölpreis als Indikator für Gas). Beide Formen sind in der Praxis gebräuchlich. Wichtig ist, dass Klauseln symmetrisch wirken (also auch Preisabsenkungen vorsehen) und die Faktoren sachgerecht wählen, um einer gerichtlichen Prüfung standzuhalten. Üblich ist zudem, staatlich induzierte Preisbestandteile (Steuern, Abgaben, Umlagen, Netzentgelte) separat 1:1 an den Kunden weiterzugeben – hierfür enthalten Verträge oft eine eigene Klausel, da solche Änderungen vom Versorger nicht beeinflussbar sind.

• Rechtliche Zulässigkeit: Das Preisklauselgesetz (PrKG) setzt engen Rahmen für Wertsicherungsklauseln, um Inflationsspiralen vorzubeugen. Grundsätzlich sind Preisanpassungen, die automatisch an den Preis anderer Güter oder Leistungen gekoppelt werden, verboten (§ 1 Abs.1 PrKG), sofern kein Ausnahmefall greift. Bei Energielieferverträgen kommen drei Ausnahmen typischerweise zum Tragen: (1) Leistungsvorbehaltsklauseln mit Ermessensspielraum (nach § 1 Abs.2 Nr.1 PrKG zulässig), (2) Spannungsklauseln auf gleichartige Güter (z. B. Energiepreis an Energiepreis, § 1 Abs.2 Nr.2 PrKG), (3) Kostenelementeklauseln, die nachprüfbare Kostenänderungen weitergeben (§ 1 Abs.2 Nr.3 PrKG). Eine Preisgleitklausel muss also so konstruiert sein, dass sie unter eine dieser Ausnahmen fällt, sonst wäre sie nichtig. In langfristigen B2B-Verträgen (z. B. PPAs, Langzeit-Gaslieferungen) werden Klauseln derzeit vermehrt angefochten, wenn sie den drastischen Marktbewegungen nicht standhalten. Unternehmen prüfen hier gerichtliche Schritte, sodass schon Landgerichte erste Urteile zu unzulässigen Preiserhöhungen gefällt haben (insb. im B2C-Bereich bei Preisgarantie-Kunden).

• Ausgestaltung in der Praxis: Für die Vertragsparteien ist es entscheidend, transparente und für beide Seiten akzeptable Preisanpassungsmechanismen festzulegen. In FM-Dienstleistungsverträgen (z. B. Wartungsverträge) wurde früher oft ein Festpreis über mehrere Jahre vereinbart, was in Hochinflationsphasen zu Problemen führt. Heute empfiehlt es sich, wirtschaftliche Indizes einzubauen (etwa den Verbraucherpreisindex oder Branchenlohnindex für den personalintensiven Teil). GEFMA positioniert sich dahingehend, dass flexible Verträge mit gerechter Verteilung der Inflationskosten geschaffen werden sollten – z. B. mittels Indexklauseln und regelmäßiger Überprüfung der Leistungsumfänge. Für Energielieferungen gilt, dass der Kunde zumindest ein Sonderkündigungsrecht bei Preiserhöhungen erhält (was faktisch branchenüblich ist, selbst bei B2B-Verträgen, um die Geschäftsbeziehung fair zu halten). Ferner kann in den Zusätzen geregelt sein, dass der Lieferant Preisanpassungen begründet mitzuteilen hat (inkl. Herleitung der neuen Preise) – bei unterlassenem Hinweis könnte die Erhöhung unwirksam sein.

• Ein Spezialfall sind Verträge, die über Preisblätter arbeiten: Hier wird im Vertrag vereinbart, dass stets das aktuelle, vom Versorger veröffentlichte Preisblatt gilt. Die BDEW-Musterverträge verweisen z. B. für Messstellenbetreiber darauf, dass die Preise dem veröffentlichten Preisblatt entsprechen. Dies ermöglicht schnelle Anpassungen ohne Vertragsänderung, birgt aber Rechtsunsicherheit, da einseitiges Ändern durch bloße Veröffentlichung problematisch sein kann. Daher ergänzen seriöse Versorger solche Klauseln durch ein Zustimmungs- oder Widerspruchsrecht des Kunden oder nutzen sie nur in Bereichen, wo gesetzlich ohnehin Anpassungen vorgesehen sind. Insgesamt sind Preisgleitklauseln komplex und sollten klar, verständlich und nachvollziehbar formuliert sein, um sowohl ökonomisch wirksam als auch rechtlich haltbar zu sein.

Haftungsklauseln in Energieliefer- und FM-Verträgen sind ein kritischer Bestandteil, da Ausfälle oder Mängel in der Energieversorgung erhebliche Schäden (z. B. Produktionsausfälle, Komforteinbußen, Anlagenschäden) verursachen können. Vertragszusätze legen daher fest, in welchem Umfang der Lieferant bzw. Dienstleister für Störungen einsteht. Dabei ist die Gesetzeslage zu beachten: Im B2C-Bereich greift etwa § 6 der AVBFernwärmeV als gesetzlicher Leitfaden, der die Haftung des Fernwärmeversorgers bei Versorgungsstörungen staffelt: Für Personenschäden haftet er bereits bei leichter Fahrlässigkeit, für Sachschäden nur bei mindestens grober Fahrlässigkeit, und für reine Vermögensschäden (z. B. entgangener Gewinn) nur, wenn Organe des Unternehmens grob fahrlässig oder vorsätzlich handelten. Diese Haftungsprivilegierung (kein Ersatz bei einfacher Fahrlässigkeit für Sach- und Vermögensschäden) wird in vielen Versorgungsverträgen – auch außerhalb Fernwärme – analog vereinbart.

Üblich sind Klauseln wie: „Die Haftung des Versorgers für Schäden aus Lieferunterbrechungen ist auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt; für einfache Fahrlässigkeit haftet er – soweit gesetzlich zulässig – nicht, ausgenommen bei Verletzung von Leben, Körper, Gesundheit.“ Damit werden Haftungsrisiken insbesondere für Folgeschäden wie Betriebsunterbrechungen begrenzt. Solche Klauseln müssen allerdings AGB-rechtlich zulässig sein: Gegenüber Verbrauchern wären zu weitgehende Haftungsausschlüsse unwirksam (§ 309 Nr.7 BGB verbietet Ausschluss bei Körperschäden und bei grobem Verschulden). Im reinen B2B-Verhältnis sind Haftungsbegrenzungen weitergehend möglich, üblich ist z. B. eine Begrenzung der Haftungshöhe (etwa auf einen Maximalbetrag pro Schadensfall oder aufs jährliche Auftragsvolumen) und ein Ausschluss von „mittelbaren Schäden“ wie entgangenem Gewinn.

In FM-Dienstleistungsverträgen spielt zudem die Betreiberverantwortung eine große Rolle: Gebäudeigentümer und -betreiber haben gesetzliche Pflichten zur Verkehrssicherung, Einhaltung von Sicherheitsvorschriften (z. B. Prüfungen von Anlagen nach BetrSichV, VDE, VDI-Normen) und zum Arbeitsschutz. Werden diese Pflichten an einen Dienstleister übertragen, muss der Vertrag die Verantwortungsbereiche eindeutig zuweisen. Die aktualisierte GEFMA-Richtlinie 190:2022 betont, dass zwischen den Aufgaben des FM-Dienstleisters für den rechtskonformen Betrieb der technischen Anlagen einerseits und den Pflichten des Auftraggebers als Arbeitgeber andererseits klar unterschieden werden sollte. Entsprechend enthalten Verträge Anhänge, die z. B. ein Pflichten- und Verantwortungsmatrix darstellen: Welche Prüfungen, Wartungen und Kontrollen übernimmt der Dienstleister (inkl. Fristen, Normengrundlagen), und was verbleibt beim Eigentümer bzw. Betreiber. Diese Konkretisierung ist nicht nur organisatorisch wichtig, sondern auch haftungsrelevant: Der Dienstleister erklärt damit, bestimmte Betreiberpflichten zu erfüllen, und stellt den Eigentümer insoweit von Ansprüchen frei (soweit rechtlich möglich). Oft wird vereinbart, dass der FM-Dienstleister für Schäden, die aus Nichterfüllung dieser übernommenen Pflichten resultieren, haftet – ggf. bis zu einem definierten Limit – wohingegen der Eigentümer für verbleibende Bereiche verantwortlich bleibt.

Beispielsweise kann im Vertrag stehen, dass der Dienstleister die Verantwortung gemäß VDI 3810 (Betrieb und Instandhaltung von Gebäuden) für die TGA-Anlagen trägt, regelmäßige Sicherheitsprüfungen veranlasst und Mängel anzeigt. Sollte er dies schuldhaft unterlassen und entsteht ein Schaden (etwa ein Unfall durch ausgefallene Wartung eines Aufzugs), haftet er dem Eigentümer auf Ersatz. Zugleich sichern sich Dienstleister ab: Haftungsausschlüsse für indirekte Schäden und Strafschadensersatz sowie Forderung nach einer Haftpflichtversicherung mit ausreichender Deckungssumme sind Standard. In vielen FM-Verträgen wird eine Versicherungspflicht des Auftragnehmers mit Nachweisaufnahme im Vertrag fixiert.

Ein weiterer Aspekt ist Force Majeure: Vertragszusätze definieren höhere Gewalt (z. B. Naturkatastrophen, Krieg, behördliche Eingriffe) und deren Folgen – typischerweise Suspendierung der Leistungspflichten und Haftungsfreistellung während der Dauer der höheren Gewalt. So soll vermieden werden, dass der Versorger für z. B. flächendeckende Stromausfälle durch Naturereignisse haftet.

In Summe dienen die Haftungs- und Verantwortungsregelungen dazu, Risiken fair zu verteilen und Klarheit zu schaffen, wer wann für einen Schaden einstehen muss. Sie müssen dabei die gesetzlichen Mindeststandards einhalten. Im Zweifel gelten immer die unabdingbaren Haftungsvorschriften (z. B. Produkthaftungsgesetz, Vorsatzhaftung). Gut gestaltete Verträge sorgen durch klare Anhänge (Prüfpläne, Verantwortlichkeitslisten) dafür, dass Erwartungen der Vertragsparteien synchronisiert sind und spätere Streitigkeiten vermieden werden. Gerade in Deutschland, wo Betreiber von Anlagen (auch Gebäude-Eigentümer) streng in der Pflicht stehen, ist diese Klarheit essenziell, um im Haftungsfall nicht „zwischen den Stühlen“ zu stehen.

• Versorgungssicherheit: Prozentsatz der Zeit, in der die Versorgung verfügbar ist (z. B. 99,9 % im Jahresmittel). Ausfallzeiten über einer gewissen Schwelle können zu Pönalen führen. Bei geplanten Wartungen werden Zeitfenster vereinbart, die nicht als Ausfall zählen.

• Energieeffizienz: z. B. maximaler Energieverbrauch pro Quartal im Gebäude oder eine Zielkennziffer wie kWh/m²*a. Insbesondere im Einspar-Contracting wird dies genutzt, inklusive Nachweisverfahren. Werden die Einsparziele übertroffen, profitiert meist der Contractor teilweise davon (Gewinnbeteiligung), werden sie unterschritten, muss er ggf. Defizite ausgleichen.

• Reaktions- und Wiederherstellungszeiten: Bei technischen Störungen (etwa Heizungsausfall, Stromunterbrechung im Gebäude) definieren SLAs, innerhalb welcher Frist der Dienstleister reagieren (z. B. <30 Minuten Kontaktaufnahme) und die Störung beheben muss (z. B. <4 Stunden Wiederinbetriebnahme bei kritischen Anlagen). Werden diese Zeiten überschritten, können Vertragsstrafen oder Schadenersatz greifen.

• Qualitätsparameter der Versorgung: Für Strom sind das z. B. Spannungsqualität (Einhaltung von Toleranzen nach DIN EN 50160), Frequenzstabilität etc. Für Fernwärme: Vorlauftemperatur und Druck im vereinbarten Bereich; für Kälte: Liefertemperaturen etc. Verfehlt der Versorger diese Parameter (z. B. zu niedrige Vorlauftemperatur im Winter), können Minderungsrechte oder Entschädigungen im Vertrag vorgesehen sein.

• Nutzertzufriedenheit und Komfort: In Bürogebäuden kann via Vertrag geregelt sein, dass bestimmte Komfortkriterien erfüllt sein müssen (Raumtemperatur 21 °C ±2 °C, Luftfeuchte, CO₂-Gehalt) – teils gemessen via Sensorik. Dies fließt in Nutzerzufriedenheits-KPIs ein. Zwar sind solche Faktoren nicht immer allein vom Energielieferanten steuerbar (Gebäudehülle, Nutzerverhalten spielen mit), aber im integrierten FM-Vertrag, wo der Dienstleister z. B. die Gebäudeleittechnik betreibt, können sie als Erfolgskriterium vereinbart werden.

• Wartungs- und Prüfleistungen: Ein KPI kann auch die fristgerechte Durchführung aller gesetzlichen Prüfungen sein (100 % Compliance-Quote). Ebenso kann ein Benchmarking von Anlagenausfällen (z. B. nicht mehr als X Heizungsausfälle pro Jahr) als KPI dienen.

• Die Vertragszusätze definieren nicht nur die KPI-Werte, sondern auch die Messmethoden (z. B. Daten aus dem Energiemanagementsystem, manuelle Inspektionen) und Review-Intervalle. Häufig wird ein jährliches Service-Review im Vertrag vorgesehen, in dem die KPI-Erfüllung gemeinsam bewertet und dokumentiert wird. Bei Abweichungen können Verbesserungsmaßnahmen oder Nachschulungen vereinbart werden, bevor formale Sanktionen greifen.

• Wichtig ist, dass KPIs realistisch und erreichbar festgelegt werden, um keine kontraproduktiven Anreize zu setzen. Zudem sollte der Vertrag Veränderungen berücksichtigen: etwa Anpassung der KPI bei Nutzungsänderung des Gebäudes oder bei äußeren Einflüssen (zum Beispiel wenn neue gesetzliche Anforderungen den Energieverbrauch erhöhen – dann müsste das Effizienzziel entsprechend justiert werden). Die Integration von KPIs in Verträge fördert eine transparente und leistungsorientierte Partnerschaft zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer. Anstatt nur Pflichten zu beschreiben, wird der Fokus auf Ergebnisse gelenkt, was der langfristigen Qualität und Zufriedenheit aller Beteiligten dient.

• Messung und Verbrauchserfassung: Es wird festgelegt, welche Zähler verwendet werden (Eichpflicht, Messstellenbetreiber) und in welchen Intervallen abgelesen wird. Beispielsweise: Strom und Gas in Großobjekten mit registrierender Leistungsmessung (RLM) – viertelstündige Lastgangmessung – werden monatlich abgerechnet, während bei kleineren Objekten mit Standardlastprofil eine jährliche Abrechnung mit monatlichen Abschlagszahlungen üblich ist. Im Vertrag wird referenziert, ob der Versorger oder ein Dritter die Messung stellt und wer die Kosten trägt.

• Zahlungsmodalitäten: Typisch sind monatliche Abschlagszahlungen auf Basis des prognostizierten Jahresverbrauchs, mit jährlicher Spitzabrechnung (Nachzahlung oder Guthaben). Der Vertrag kann vorgeben, dass die Abschläge sich am Vorjahresverbrauch orientieren müssen. Bei Dienstleistungsverträgen werden meist monatliche Pauschalen vereinbart, ggf. mit separater Vergütung von variablem Aufwand (z. B. Regieleistungen nach Stunden). Fälligkeitszeitpunkte (z. B. Zahlung binnen 14 Tagen nach Rechnungsstellung), Rechnungsform (elektronisch oder Papier) und Verzugsfolgen (Zinsen, Mahngebühren) sind ebenfalls im Vertrag niedergelegt.

• Preisbestandteile und Steuern: Die Zusammensetzung des Preises (Nettoenergiepreis, Netz entgelte, Umlagen, MwSt. etc.) wird transparent aufgeführt. Änderungen in Steuern und Abgaben werden meist automatisch weitergegeben (wie schon erwähnt). Vertragszusätze können auch Bruttopreis-Garantien oder Netto-Preisvereinbarungen enthalten. Wichtig: In der Kommunikation an Nicht-Vorsteuer-abzugsberechtigte Mieter (z. B. Wohnungsnutzer in gemischt genutzten Gebäuden) muss der Bruttopreis ausgewiesen werden – das sollten Eigentümer beachten, wenn sie Energiekosten umlegen.

• Umlage und Verteilung von Kosten: In Objekten mit mehreren Nutzern (z. B. Multi-Tenant-Gebäude) regelt der Vertrag zwischen Eigentümer und Versorger die Gesamtkosten. Die Weiterverteilung an Mieter erfolgt dann nach Heizkostenverordnung (für Wärme) oder Mietvertrag. Zwar ist das Umlageprocedere oft außerhalb des Liefervertrags angesiedelt, doch kann ein FM-Dienstleistungsvertrag vorsehen, dass der Dienstleister die Verbrauchsdatenerfassung je Mieter vornimmt und die interne Umlageabrechnung vorbereitet. So ein Zusatz entlastet den Eigentümer in der Betriebskostenabrechnung.

• Bonus-/Malus-Abrechnung: Sollte ein Bonus-Malus-System vereinbart sein (siehe ESG/KPI oben), müssen die Abrechnungsmodalitäten dies berücksichtigen. Z. B. wird festgelegt, dass am Jahresende eine Bonuszahlung von X € erfolgt, wenn der Dienstleister das Ziel Y übererfüllt hat – oder umgekehrt ein Abzug bei Untererfüllung. Die Modalität (automatische Rechnungskorrektur, Gutschrift, etc.) wird definiert, um Missverständnisse zu vermeiden.

• Währungs- und Rechnungslegungsklauseln: Bei internationalen Verträgen (seltener im rein deutschen FM-Kontext) könnte die Währung festgeschrieben sein oder eine Anpassung bei Wechselkursänderungen vereinbart werden, falls etwa Brennstoff in USD beschafft wird. Im Inland meist irrelevant. Ebenso kann geregelt sein, ob der Dienstleister Abschlagsrechnungen stellen darf und am Jahresende eine Gesamtabschlussrechnung.

• Indexanpassungen für Dienstleistungen: Hat man beispielsweise einen indexierten Preis (z. B. Kopplung an Verbraucherpreisindex für einen Teil des Entgelts), so beschreibt der Vertrag, wann und wie der Index gezogen wird (z. B. jeweils zum 1.1. auf Basis des Oktober-Index des Vorjahres) und dass der Auftragnehmer die Anpassung mitzuteilen hat. Fehlt eine solche Klausel, müsste eine Anpassung ggf. über Vertragsänderungsverhandlungen erfolgen – daher sind Indexklauseln klar operationalisiert.

• Sonderfälle: In manchen Verträgen, insbesondere bei Contracting, gibt es Mindestabnahme- oder Take-or-Pay-Klauseln. Z. B. verpflichtet sich der Kunde, eine bestimmte Mindestmenge Wärme pro Jahr abzunehmen oder andernfalls einen Ausgleich zu zahlen. Umgekehrt kann es Einspeise- und Vergütungsregelungen geben, wenn z. B. überschüssiger Strom aus einer PV-Anlage ins Netz eingespeist und vergütet wird. Diese bereichsspezifischen Abrechnungsmechanismen werden in separaten Anlagen dargestellt (inkl. Berechnungsformeln).

Abrechnungszusätze sind oft technisch und detailliert, aber unabdingbar für ein reibungsloses kommerzielles Miteinander. Sie sorgen dafür, dass beide Seiten wissen, wie die Geldflüsse gestaltet sind, und minimieren Streit über Rechnungen. Die Bundesnetzagentur betont, dass Lieferanten sich strikt an vertragliche und gesetzliche Vorgaben bei Preisänderungen und Rechnungen halten müssen – ein transparenter Vertrag hilft, dies von vornherein sicherzustellen. Zudem bieten viele Lieferverträge Schlichtungsklauseln (Verweis auf die Schlichtungsstelle Energie e.V. für Verbraucherstreitigkeiten), was ebenfalls als Zusatz aufgenommen werden kann, um Konfliktlösung strukturiert anzugehen.

• GEFMA-Richtlinien (German Facility Management Association): GEFMA publiziert praxisorientierte Richtlinien für FM. Bereits genannt wurden GEFMA 510/520 (Mustervertrag und Leistungs­verzeichnis für Facility Services), die als Branchenstandard für FM-Verträge gelten und auf DIN 32736 basieren. Ebenfalls bedeutend: GEFMA 190 „Betreiberverantwortung im FM“, zuletzt 2022 neu gefasst, welche Vertragsgestaltern hilft, Compliance-Pflichten im Gebäudebetrieb klar zu regeln. Die Neufassung betont eine zeitgemäße Aufgabenteilung zwischen Auftraggeber und Dienstleister, definiert sog. Konformitätslevel zur Abstufung von Leistungsumfängen und gibt Hinweise, welche Klauseln/Anhänge in Verträgen intensiv verhandelt werden sollten. Für Energie ist GEFMA 540 relevant (Leitfaden Energie-Contracting) sowie GEFMA 124 (Energie-Management) und die Nachhaltigkeitsreihe GEFMA 980ff (z. B. White Paper 984-2 zu ESG im FM). Auch GEFMA 962 (Ausschreibungsleitfaden Systemdienstleistungen) ist zu nennen, welcher integrale Vergaben (inkl. Energie) behandelt. Die GEFMA-Standards sind zwar nicht rechtsverbindlich, aber stellen anerkannte Best Practices dar und werden von Gerichten mitunter als verkehrsübliche Maßstäbe herangezogen.

• VDI-Richtlinien (Verein Deutscher Ingenieure): Zahlreiche VDI-Normen flankieren die technische Seite von FM-Verträgen. VDI 3810 gibt Regeln für den Betrieb gebäudetechnischer Anlagen und ist eng mit Betreiberpflichten verknüpft – ein Dienstleister sollte sich vertraglich verpflichten, diese Regeln einzuhalten. VDI 6022 (Raumlufttechnik Hygiene) oder VDI 2047 (Kühltürme Hygiene) definieren z. B. Prüfzyklen, die in Verträgen übernommen werden müssen, um Gesundheitsrisiken auszuschließen. Im Energiemanagement relevant ist VDI 4602 Blatt 1, das Begriffe und Grundlagen des Energiemanagements standardisiert. VDI 2067/2077 betreffen die Berechnung von Gebäudebetriebskosten inkl. Energie – sie können herangezogen werden, um z. B. die Wirtschaftlichkeit von Einspar-Contracting-Maßnahmen zu bewerten oder Lebenszykluskosten im Vertrag zu berücksichtigen. Wenn Verträge auf solche Normen Bezug nehmen, wird deren Einhaltung zur Vertragspflicht. Da VDI-Regeln den Stand der Technik repräsentieren, erhöht das zugleich die Rechts- und Betriebssicherheit.

• DIN-Normen / ISO-Standards: Neben der bereits erwähnten DIN 32736 (Begriffe und Leistungen des Facility Managements) ist z. B. die DIN EN ISO 41012 (ehemals EN 15221-2 ff.) für Facility Management relevant, die Anforderungen an FM-Vereinbarungen und Qualität enthält. DIN 31051 liefert Grundlagen der Instandhaltungsbegriffe, was für genaue Leistungsbeschreibungen wichtig ist (Verträge definieren etwa Wartung, Inspektion, Instandsetzung nach dieser Norm). Für Energieverträge gibt es spezifische DIN-Normen wie DIN 8930-5 (Begriffsbestimmung Contracting), die wir oben zitiert haben, oder DIN EN 15378 (Anforderungen an Energieservice für Heizungsanlagen). Auch die DIN EN 16247 (Energieaudits) kann indirekt relevant werden, wenn z. B. ein Contractor ein Energieaudit nach EDL-G vornimmt. Im Bereich Messwesen sind die technischen Regeln (z. B. PTB-A 50.7 für Messwandler, MessEG/MessEV) zu beachten – Verträge verweisen hier meist auf die Eichgesetze. Normen der Arbeitssicherheit (BetrSichV, TRBS etc.) spielen ebenfalls hinein bei Betreiberverantwortung. Insgesamt dienen DIN/ISO-Normen dazu, Begriffe zu präzisieren und Qualitätsniveaus festzulegen, was wiederum Vertragsauslegung erleichtert.

• BDEW-Standardverträge und Richtlinien: Der Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft (BDEW) stellt der Energiewirtschaft Musterverträge und Formulierungshilfen zur Verfügung. Beispielsweise existieren BDEW-Muster für Netznutzungsverträge, Lieferantenrahmenverträge Strom/Gas (zwischen Lieferant und Netzbetreiber), Messstellenverträge (zwischen Messstellenbetreiber und Anschlussnutzer bzw. Lieferant), etc. Für Endkunden-Lieferverträge bietet BDEW Formulierungsvorschläge an, insbesondere um gesetzliche Neuerungen (z. B. die Energiepreisbremsen 2023) umzusetzen. Auch technisch-administrative Regeln wie die Kooperationsvereinbarung Gas (Abstimmung zwischen Marktakteuren) werden vom BDEW herausgegeben und indirekt Vertragsbestandteil. Zudem vertritt der BDEW die Branche vor Gesetzgeber und Gerichten: Viele Grundsatzurteile (z. B. BGH zu Gaspreisänderungsklauseln) fußen auf Musterklauseln, die verbreitet von Versorgern genutzt wurden. Für Vertragsersteller lohnt sich ein Blick in BDEW-Dokumente, da sie erprobte Klauseltexte enthalten, etwa zur Haftung oder zu Messfehlern, und oft mit der Bundesnetzagentur und Verbraucherverbänden abgestimmt sind. Allerdings sind BDEW-Muster oft nur Mitgliedern zugänglich, sodass Rechtsanwälte oder Vertragsjuristen hinzugezogen werden, um aktuelle Formulierungen zu erhalten.

• Weitere relevante Regelwerke: In der Energiewirtschaft gelten zudem die Technischen Anschlussbedingungen (TAB) der Netzbetreiber (für Anschlussverträge relevant), die VDE-Anwendungsregeln (für Elektroanlagen), DVGW-Regeln (für Gas/Wasser) – sie beeinflussen zwar primär die Netzanschlussverträge, jedoch spiegeln sich gewisse Pflichten auch im Liefervertrag (z. B. Betrieb von Kundenanlagen nach Stand der Technik). Im FM-Bereich sind auch DIN 276 (Kosten im Bauwesen, für Lebenszyklus-Betrachtungen) und ISO 9001 (Qualitätsmanagement, als Anforderung an Dienstleister) gelegentlich von Bedeutung. Für öffentliche Gebäude kann zudem die GEFMA 940-Reihe (Nachhaltigkeit im FM) als Referenz dienen, oder Leitfäden der dena/BMWi für Contracting. Letztlich sollten Verträge immer einen Passus haben, der sagt: „Maßgeblich sind die zum Vertragszeitpunkt gültigen Gesetze und allgemein anerkannten Regeln der Technik. Änderungen dieser Vorschriften gehen den vertraglichen Regelungen vor, sofern zwingend.“ – so wird klargestellt, dass Normänderungen (etwa neue Sicherheitsvorschriften) automatisch berücksichtigt werden, was die langfristige Rechtskonformität sicherstellt.

In einem Energieliefer- oder FM-Vertrag wirken mehrere Interessengruppen zusammen. Jeder Stakeholder – Eigentümer, Betreiber, FM-Dienstleister, Energieversorger – hat eigene Erwartungen und Risiken. Vertragszusätze dienen dazu, diese Interessen auszugleichen.

• Für den Immobilien-Eigentümer stehen Zuverlässigkeit, Kostentransparenz und Risikobegrenzung im Vordergrund. Er möchte sicherstellen, dass sein Gebäude zu jeder Zeit mit Energie versorgt ist und der Betriebszweck (Produktion, Büroarbeit etc.) nicht durch Versorgungsmängel beeinträchtigt wird. Daher legt er Wert auf strenge SLAs für Verfügbarkeit und kurze Reaktionszeiten bei Störungen. Weiterhin erwartet der Eigentümer preisliche Planungssicherheit: Vertragszusätze wie Preisgleitklauseln sollen zwar kostendeckende Anpassungen erlauben, aber exzessive Preissteigerungen begrenzen und immer ein Kündigungsrecht einräumen, um notfalls den Anbieter zu wechseln. Eigentümer, insbesondere institutionelle (Fonds, Unternehmen), haben zudem Eigeninteressen an Nachhaltigkeit – etwa um regulatorische Anforderungen zu erfüllen oder Zertifizierungen zu erreichen. Sie drängen daher auf ESG-Kriterien im Vertrag (Grünstrom, Emissionsreduktion) und auf Reporting, damit sie z. B. über den CO₂-Ausstoß ihres Portfolios Auskunft geben können.

• Ein ganz zentraler Aspekt aus Eigentümersicht ist die rechtliche Absicherung hinsichtlich Betreiberpflichten. Er möchte vermeiden, für Versäumnisse des Dienstleisters zu haften, z. B. wenn Prüfungen nicht erfolgen und ein Unfall passiert. Deshalb fordert er klare Übernahme dieser Pflichten durch den FM-Dienstleister und entsprechende Freistellungsklauseln. Die GEFMA 190 gibt hier Hilfestellung, wie man Pflichten sauber delegiert. Dennoch bleibt der Eigentümer letztverantwortlich für die Sicherheit seines Objekts – er behält also ein Interesse an Kontroll- und Auditrechten im Vertrag, um die Leistung des Dienstleisters stichprobenartig prüfen zu können.

• Ökonomisch wünscht sich der Auftraggeber Effizienz: Verträge sollen Anreize bieten, den Energieverbrauch und die Kosten zu senken. Aus Eigentümersicht positiv sind daher Einspargarantien oder Bonus-Malus-Regelungen, da sie die Dienstleister dazu motivieren, optimiert zu handeln (und nicht an möglichst hohem Verbrauch zu verdienen, was bei klassischen Lieferverträgen sonst im Interesse des Verkäufers wäre). Der Eigentümer achtet zudem darauf, Laufzeiten und Verlängerungsklauseln so zu gestalten, dass sie seinem Investitionshorizont entsprechen – z. B. keine zu langen Bindungen einzugehen, falls in absehbarer Zeit Sanierungen, Nutzungsänderungen oder ein Verkauf ansteht. Flexibilität (mit z. B. definierten Kündigungsoptionen bei Umbau) ist ihm wichtig. Gleichzeitig soll der Vertrag rechtssicher und eindeutig formuliert sein, da im Streitfall oft erhebliche Werte auf dem Spiel stehen. Er wird daher häufig juristische Beratung hinzuziehen, um sicherzustellen, dass z. B. Preisklauseln PrKG-konform sind oder Haftungsklauseln im zulässigen Rahmen liegen. Zusammengefasst strebt der Eigentümer einen leistungsstarken, berechenbaren und compliance-gerechten Vertrag an, der sein Immobilieninvestment schützt und ihn von operativen Detailrisiken entlastet.

Unter „Betreiber“ verstehen wir hier denjenigen, der das Objekt technisch-operativ betreibt – das kann der Eigentümer selbst (mit eigenem FM-Personal) oder ein vom Eigentümer eingesetzter Objektmanager sein. Dieser Akteur hat ein praktisches, tagtägliches Interesse: Störungsfreier Betrieb und Einhaltung aller Sicherheitsvorgaben. Aus Betreiberperspektive müssen Verträge so gestaltet sein, dass klare Kommunikationswege existieren (Wen rufe ich an, wenn nachts der Strom ausfällt? Wie schnell bekomme ich Unterstützung?). Entsprechend wichtig sind die Kontaktlisten, Helpdesk-Vereinbarungen und Eskalationsstufen in den Vertragsanhängen. Der Betreiber achtet darauf, dass er nicht zwischen den Stühlen steht: Schnittstellen zwischen verschiedenen Dienstleistern sollten vertraglich koordiniert sein. Z. B. wenn Energieversorgung und technische Wartung an zwei Firmen vergeben sind, möchte der Betreiber nicht im Fehlerfall Verantwortung hin- und herschieben sehen. Deshalb plädiert die Betreiberseite oft für integrierte Leistungen (ein Ansprechpartner für Energie und Betrieb) oder wenigstens für vertraglich definierte Kooperation der Beteiligten.

Aus technischer Sicht will der Betreiber Verträge, die ihm ausreichenden Handlungsspielraum lassen, um das Gebäude optimal zu betreiben. Zuviel starre Vorgaben könnten hinderlich sein. Daher sind flexible Vertragsklauseln vorteilhaft: etwa die Möglichkeit, Leistungsmengen innerhalb bestimmter Bandbreiten abzunehmen, ohne Vertragsstrafe (wichtig, wenn Nutzerzahlen schwanken). Ebenso möchte der Betreiber, dass der Dienstleister proaktiv Verbesserungen einbringt – z. B. Vorschläge zur Effizienzsteigerung – ohne dafür sofort Nachtragsangebote stellen zu müssen. Verträge können das fördern, indem sie z. B. regelmäßige Betriebsoptimierungs-Meetings als Pflicht vorsehen.

Sicherheit ist ein Kernanliegen: Der Betreiber muss gesetzeskonforme Zustände garantieren (Arbeitsschutz, Anlagensicherheit). Daher wird er darauf drängen, dass im Vertrag alle Prüfpflichten aufgeführt sind und der Dienstleister qualifiziertes Personal einsetzt. Aus Betreibersicht kritisch sind auch Haftungsfragen im Innenverhältnis: Sollte der Betreiber im Unternehmen des Eigentümers angesiedelt sein, will er intern abgesichert sein, dass Fehler des externen Dienstleisters nicht ihm persönlich angelastet werden. Klare Verträge helfen hier, Verantwortlichkeiten zu dokumentieren.

Insgesamt wünscht sich der Betreiber also einen Vertrag, der transparente Abläufe, verlässliche Servicelevel und Zusammenarbeit auf Augenhöhe ermöglicht. Die GEFMA-Position „Partnerschaft statt Preiskampf“ trifft auch sein Interesse: Statt ständigem Konfrontieren wegen jeder Kleinigkeit soll ein vertrauensvolles Verhältnis entstehen, in dem alle dasselbe Ziel verfolgen – den optimalen Gebäudebetrieb. Verträge können dies unterstützen, indem sie z. B. jährliche Review-Gespräche oder Kooperationsklauseln enthalten.

• Abgrenzung von Leistung und Verantwortung: Der Dienstleister möchte genau wissen, welche Leistungen er zu erbringen hat (und bezahlt bekommt) und wofür er nicht verantwortlich ist. Vage umschriebene Pflichten bergen das Risiko unbegrenzter Haftung oder kostenloser Zusatzarbeit. Er bevorzugt daher eine präzise Leistungsbeschreibung (idealerweise basierend auf Standardleistungsverzeichnis) und klare Schnittstellenregelungen. Übernommene Betreiberpflichten müssen im Vertrag enumerativ aufgeführt sein – alles, was nicht übergeht, verbleibt beim Eigentümer. So schützt er sich vor späteren Forderungen „das hätten Sie aber tun müssen“.

• Kalkulationssicherheit und Wertsicherung: Insbesondere bei lang laufenden Verträgen (5+ Jahre) ist dem Dienstleister wichtig, dass Preisgleitklauseln seine Kostensteigerungen abbilden. Beispielsweise Lohnsteigerungen im Personalkostenanteil oder Materialpreisänderungen (Reinigungsmittel, Ersatzteile). GEFMA empfiehlt hier, Inflationskosten gerecht zu verteilen und wirtschaftliche Indizes zu nutzen, was im Sinne des Dienstleisters ist. Außerdem achtet er darauf, dass Change-Request-Prozesse im Vertrag definiert sind: Falls der Auftraggeber zusätzliche Leistungen wünscht oder sich Rahmenbedingungen ändern (z. B. neue Gesetzesauflagen wie plötzlich verpflichtende Hygienefilter), muss es Mechanismen zur vertragsgerechten Anpassung von Umfang und Vergütung geben. Ohne solche Klauseln würde er unvorhersehbare Risiken tragen.

• Haftungsbegrenzung: Der Dienstleister wird versuchen, seine Haftung im gesetzlich zulässigen Rahmen zu begrenzen. Üblich aus seiner Perspektive sind Haftungsausschlüsse für Folgeschäden (z. B. Produktionsausfälle beim Kunden infolge Energieausfall) und die Begrenzung der Ersatzpflicht auf z. B. eine Summe X pro Jahr. Er will vermeiden, durch einen einzelnen Vorfall in Existenznot zu geraten. Deshalb verhandelt er aktiv an den Haftungszusätzen mit. Er wird etwa fordern, dass ihm nicht aufgebürdet wird, wofür er keine Kontrolle hat – z. B. Netzausfälle im Stromnetz, höhere Gewalt oder Fehler anderer Auftragnehmer. Diese Punkte sind dann als Haftungsausschlüsse im Vertrag aufgeführt. Seine Bereitschaft, verschuldensunabhängige Garantien zu geben, ist begrenzt; wenn doch (z. B. Einspargarantie), wird er sich absichern, dass er bei externen Einflüssen (Witterung, Nutzungsänderungen) von der Garantie befreit wird oder Nachverhandlungen führen kann.

• Leistungsanreize und Risiken: Ein Dienstleister ist grundsätzlich an Bonussystemen interessiert, sofern die Ziele erreichbar und beeinflussbar sind, denn so kann er zusätzliche Marge erwirtschaften. Er lehnt jedoch Malussysteme ab, die über seine Versicherungsdeckung hinausgehen oder die er kaum steuern kann. Er wird also auf realistische KPI-Ziele drängen und bei ESG-Vorgaben klarstellen wollen, was in seinem Einfluss liegt. Beispielsweise kann ein Energiemanager die Anlagen optimieren, aber wenn Nutzer Geräte nonstop laufen lassen, hat er Grenzen. Verträge sollten solche Umstände berücksichtigen (etwa Mitwirkungspflichten des Auftraggebers in Bezug auf Nutzerverhalten vereinbaren).

• Partnerschaftlicher Ansatz: Aus Sicht vieler FM-Firmen ist ein strategisches Partnerschaftsmodell wünschenswert, anstelle eines reinen Auftraggeber-Auftragnehmer-Verhältnisses. Das heißt, sie möchten frühzeitig in Projekte eingebunden werden, fair an Kosteneinsparungen teilhaben und nicht nur über niedrigen Preis definiert werden. Verträge, die pain/gain sharing-Elemente enthalten (gemeinsame Aufteilung von Mehrkosten oder Einsparungen) und regelmäßigen Austausch, kommen dem entgegen. So kann der Dienstleister sein Know-how besser einbringen und fühlt sich als wertschöpfender Partner.

Es zielt der FM-Dienstleister auf einen Vertrag, der kalkulierbar, fair und kooperativ ist: Er will seine Leistungen vergütet bekommen (kein offener Leistungsumfang), Preisänderungen bei Kostensteigerung durchführen dürfen, und bei Pflichtverletzungen nur in angemessenem Rahmen haften. Mit solchen Bedingungen kann er nachhaltige Qualität liefern, was letztlich auch dem Auftraggeber nutzt.

• Absatz- und Planungsrisiko: Der Versorger möchte möglichst verbindliche Abnahmezusagen. Aus seiner Sicht sind Mindestabnahmemengen oder Take-or-Pay-Klauseln wichtig, damit er nicht auf beschaffter Energie sitzenbleibt. Insbesondere bei Sondervertragskunden ohne gesetzliche Abnahmeverpflichtung versucht er, solche Klauseln unterzubringen. Wenn das nicht möglich ist, kalkuliert er das Risiko in den Preis ein. Er achtet auch auf Vertragslaufzeiten, die seine eigenen Beschaffungsverträge spiegeln – z. B. ein Gasversorger, der langfristige Speicher- oder Bezugsverträge hat, will den Endkundenvertrag entsprechend lange binden oder mit Swing-Klauseln (jährliche Abnahmemengenbandbreite) gestalten.

• Preisweitergabe und Marge: Ein Energieversorger wird stark darauf bedacht sein, Preisanpassungsklauseln einzufügen, die steigende Beschaffungskosten an den Kunden weitergeben. Gleichzeitig möchte er seine Handelsmarge sichern. In der Regel bedeutet das: variabler Energiepreis = Börsen-/Indexpreis + Aufschlag, fixe Kosten = Grundpreis für Netznutzung, Zähler etc., ebenfalls mit Aufschlag. Er wird darauf achten, dass Steuern und hoheitliche Abgaben vollständig an den Kunden durchgereicht werden dürfen (wie gesetzlich auch vorgesehen). Ein großes Anliegen ist ferner, dass einseitige Kostenbelastungen ausgeschlossen werden – z. B. wenn der Staat Preisbremsen verhängt, wie 2023 geschehen, will der Versorger vertraglich sicherstellen, dass er selbst ggf. Kompensationen erhält oder diese Kürzungen nicht als Vertragsverletzung gewertet werden.

• Zahlungssicherheit: Der Versorger will das Forderungsausfallrisiko minimieren. Daher verlangen viele Lieferverträge Sicherheiten, etwa Barsicherheiten, Bürgschaften oder das Recht, bei Zahlungsverzug die Lieferung zu unterbrechen (im Rahmen des § 19 StromGVV / § 24 GasGVV bei Letztverbrauchern). In B2B-Verträgen kann etwa vereinbart sein, dass bei Zahlungsverzug von >X Tagen eine Sperrandrohung erfolgen darf und der Kunde Schadensersatz schuldet, falls er unberechtigt Energie entnimmt. Solche Klauseln sind in AGB gegenüber Unternehmen zulässig, müssen aber verhältnismäßig sein. Versorger werden zudem kurze Zahlungsfristen (z. B. 10 Tage) bevorzugen und ggf. Vorauskasse bei neuen Kunden. Diese Punkte tauchen dann als Vertragszusätze auf (Zahlungsplan, Sicherheitsleistung, Reglungen zur Unterbrechung).

• Haftungsausschlüsse: Wie oben erwähnt, möchte auch der Versorger seine Haftung einschränken. Insbesondere kann er nicht für Netzstörungen garantieren, die in der Sphäre des Netzbetreibers liegen. Verträge enthalten daher oft die Klausel, dass Unterbrechungen aufgrund höherer Gewalt oder Netzbetreiber-Maßnahmen von der Haftung ausgenommen sind. Gemäß AVB (Allg. Versorgungsbedingungen) ist der Versorger ohnehin von Haftung frei, wenn die Ursache im vorgelagerten Netz liegt und er selbst kein Verschulden hat. Solche Schutzbestimmungen fließen in individuelle Verträge ein. Ein Lieferant wird zudem keine Garantien für die Eignung der gelieferten Energie für spezielle Kundenzwecke übernehmen – d.h. keine Haftung für Produktionsausfälle oder Mangelfolgeschäden, was er im Vertrag festschreibt.

• Regulatorische Compliance: Versorger unterliegen dem EnWG und Auflagen der Bundesnetzagentur (z. B. Informationspflichten bei Preisänderungen, Mitteilungspflichten, Teilnahme an Schlichtung). Sie achten darauf, dass Verträge diese Pflichten nicht konterkarieren. Beispielsweise dürfen Vertragsklauseln das dem Kunden gesetzlich zustehende Sonderkündigungsrecht bei Preisänderungen nicht aushöhlen – seriöse Versorger werden dies transparent im Vertrag erwähnen, um rechtliche Streitigkeiten zu vermeiden. Auch beziehen sie aktuelle Gesetzeslagen mit ein: etwa Hinweise auf die Energiepreisbremsen (die 2023 zeitweilig galten) und deren Vorrang vor vertraglichen Preisen.

• Betriebsführung und Zugriff: In Contracting-Fällen, wo der Versorger eine Anlage auf dem Kundengelände betreibt, wird er darauf bestehen, Zugangsrechte zum Betrieb zu haben, Zeiten für Wartung zu bekommen und den Kunden zur Mitwirkung (z. B. Gestellung von Fläche, Medienanschluss) zu verpflichten. Diese Pflichten des Kunden sind aus Versorgersicht wichtig und werden als Vertragszusatz festgelegt, damit der Betrieb reibungslos funktioniert.

Kurz gesagt zielt der Energieversorger darauf ab, Vertragsbedingungen zu haben, die sein Geschäftsmodell ökonomisch absichern und operationelle Risiken minimieren. Gleichzeitig weiß auch er, dass nur zufriedene Kunden langfristig bleiben – daher wird ein seriöser Versorger faire Klauseln anstreben, die im Einklang mit Gesetz und Branchensitten stehen (hier dienen BDEW-Muster als Richtschnur). So sollen Konflikte vermieden werden, denn langwierige Gerichtsprozesse über unwirksame Preisklauseln oder Haftungsfragen schaden beiden Seiten. Im Optimalfall entsteht ein Vertrag, der beiden Parteien genug Sicherheit gibt, um sich auf das Kerngeschäft – die zuverlässige und effiziente Energieversorgung des Gebäudes – zu konzentrieren.