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Bewachungsverträge (Sicherheitsdienstverträge)

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Bewachungsvertrag (Sicherheitsdienstvertrag)

Bewachungsvertrag (Sicherheitsdienstvertrag)

Der Bewachungsvertrag ist ein spezialisierter Dienstleistungsvertrag innerhalb des Facility Managements, der den Einsatz externer Wach- und Sicherheitsdienste regelt. Im Kontext großer Industrieanlagen oder Bürokomplexe wird der Bewachungsvertrag oft als eigenständiger Bestandteil (Anhang) an einen übergeordneten FM-Vertrag angefügt, da Sicherheitsleistungen sehr spezifische Anforderungen haben. Inhaltlich geht es im Bewachungsvertrag um die Erbringung von Leistungen des Sicherheits- und Bewachungsgewerbes, insbesondere den Schutz von Immobilien und Anlagen vor unbefugtem Zutritt sowie vor Straftaten wie Diebstahl, Vandalismus oder Brandstiftung. Je nach Objekt und Bedarf kann der Leistungsumfang auch Empfangsdienste, Veranstaltungsordner, Kontrolldienste (z. B. bei Zugangskontrollen in Bürogebäuden) oder besondere Aufgaben wie Geld- und Werttransporte umfassen.

In der FM-Praxis wird der Bewachungsdienst häufig integral mit anderen FM-Leistungen vergeben, jedoch bedarf er eigener vertraglicher Regelungen. Typischerweise enthält der Bewachungsvertrag eine Leistungsbeschreibung bzw. ein Leistungsverzeichnis, in dem genau festgelegt ist, wann, wo, wie und mit welcher Personalqualifikation die Bewachung zu erfolgen hat. Beispielsweise wird definiert, welche Bereiche des Gebäudes rund um die Uhr zu bewachen sind, wie häufig Kontrollgänge stattfinden sollen und welche Mindestanforderungen (etwa IHK-Sachkunde nach §34a GewO) an das Wachpersonal gestellt werden. Eine derart detaillierte Leistungsfestlegung dient dazu, spätere Streitigkeiten über die Ausführung zu vermeiden und den Qualitätsstandard der Sicherheitsleistung vertraglich abzusichern.

Zur Vereinheitlichung bedienen sich viele Auftraggeber etablierter Branchenstandards: So hat etwa der Bundesverband der Sicherheitswirtschaft (BDSW) Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) speziell für Sicherheitsdienste entwickelt, die als Grundlage für Bewachungsverträge genutzt werden können. Diese sollten jedoch immer an die konkreten Bedürfnisse des Einzelfalls angepasst werden. Auch Normen wie DIN 77200 definieren Mindestanforderungen an Organisation, Prozesse und Personal von Sicherheitsdienstleistern und dienen der Qualitätszertifizierung in der Sicherheitsbranche. Insgesamt ist der Bewachungsvertrag ein zentraler Baustein im FM großer Objekte, da er die Sicherheit von Personen und Sachwerten garantiert und Schnittstellen zu anderen FM-Bereichen (Zutrittskontrolle, Brandschutz, Empfang) abdeckt.

Rechtliche Grundlagen und Normen

Grundlagen und Normen

  • Erlaubnispflicht nach Gewerbeordnung (§ 34a GewO): Die gewerbsmäßige Bewachung fremden Lebens oder Eigentums ist in Deutschland erlaubnispflichtig. Das bedeutet, ein Sicherheitsunternehmen benötigt eine behördliche Bewachungserlaubnis nach § 34a GewO, um tätig sein zu dürfen. Im Vertrag sollte explizit festgehalten werden, dass der Auftragnehmer über die §34a-GewO-Erlaubnis verfügt und diese während der gesamten Vertragslaufzeit aufrechterhalten muss. Der Auftraggeber kann verlangen, die aktuelle gültige Bewachungserlaubnis zu sehen, und ein Verlust der Lizenz seitens des Sicherheitsdienstleisters sollte als wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung des Vertrags vereinbart werden. Außerdem bestehen umfangreiche Nachweispflichten im Sicherheitsgewerbe – z. B. muss das Wachpersonal eine IHK-Sachkundeprüfung oder Unterrichtung nachweisen, und die Zuverlässigkeit ist behördlich zu prüfen. Der Vertrag kann vorsehen, dass der Auftragnehmer solche Qualifikationsnachweise der eingesetzten Mitarbeiter dem Auftraggeber vor Vertragsschluss und bei Personalwechsel vorlegt.

  • Bewachungsverordnung (BewachV): Die Bewachungsverordnung konkretisiert §34a GewO und enthält u. a. Vorgaben zur Ausbildung des Personals, zum Tragen von Dienstausweisen und – besonders wichtig – zur Haftpflichtversicherung des Bewachungsunternehmens. Gemäß § 14 BewachV i. V. m. § 34a Abs.1 Nr.4 GewO ist der Auftragnehmer verpflichtet, eine Haftpflichtversicherung mit bestimmten Mindestdeckungssummen abzuschließen. Diese Mindestversicherungssummen betragen pro Schadensfall z. B. 1 Mio. € für Personenschäden, 250.000 € für Sachschäden und 15.000 € für das Abhandenkommen bewachter Sachen, wobei die Deckung für alle Schäden eines Jahres auf das Doppelte der Einzelsummen begrenzt werden darf. Ein guter Bewachungsvertrag übernimmt diese Werte als Orientierungsgröße und vereinbart angepasste, im Einzelfall ausreichende Versicherungssummen, um das Risiko abzudecken. Außerdem sollte der Auftragnehmer vertraglich verpflichtet werden, dem Auftraggeber den Bestand der Versicherung und die Deckungssummen regelmäßig nachzuweisen (z. B. durch jährliche Vorlage der Versicherungsbestätigung).

  • Sicherheitsüberprüfungsgesetz (SÜG): In besonderen Fällen – etwa bei Objekten mit VS-Geheimschutz (klassifizierte Informationen, kritische Infrastrukturen oder militärische Anlagen) – greift das Sicherheitsüberprüfungsgesetz. Erbringt der Wachdienst sicherheitsempfindliche Tätigkeiten im Sinne von § 1 Abs.2 SÜG (z. B. Bewachung von Behörden oder Bereichen mit Geheimhaltung), muss vertraglich sichergestellt sein, dass der Auftragnehmer in der Geheimschutzbetreuung des Bundeswirtschaftsministeriums registriert ist. Dies stellt sicher, dass das Personal erforderlichenfalls einer Sicherheitsüberprüfung unterzogen wurde und befugt ist, in solchen Bereichen zu arbeiten. In der Praxis ist dies vor allem bei Bewachungsverträgen mit öffentlichen Auftraggebern oder sicherheitskritischen Industriebetrieben relevant.

  • Vertragstyp nach BGB (Dienst- oder Werkvertrag): Juristisch ist zu klären, welchem Vertragstyp der Bewachungsvertrag zugeordnet wird, da hiervon die Gewährleistungsrechte und Haftungsfragen abhängen. Oft wird der Sicherheitsdienstvertrag als Dienstvertrag (§ 611 BGB) eingeordnet, da der Erfolg (etwa vollständige Verhinderung von Schäden) nicht garantiert, sondern nur ein sorgfältiges Tätigwerden geschuldet ist. Allerdings können Elemente eines Werkvertrags (§ 631 BGB) enthalten sein, z. B. wenn der Sicherheitsdienst technische Einrichtungen liefert oder installiert (wie Alarmanlagen). Nach der Schwerpunkt-Theorie der Rechtsprechung ist entscheidend, welcher Aspekt überwiegt. Für die Vertragsgestaltung bedeutet das: Sind konkrete Erfolgskomponenten vereinbart (z. B. Installation einer Sicherheitsanlage, die bestimmungsgemäß funktionieren muss), sollten entsprechende Abnahme- und Gewährleistungsklauseln vorgesehen werden. Ist hingegen überwiegend der personelle Objektschutz geschuldet, handelt es sich um einen Dienstvertrag – in diesem Fall kann der Auftraggeber bei Schlechtleistung grundsätzlich nicht ohne Weiteres den Preis mindern, sondern nur Schadenersatz fordern oder kündigen. Diese Unterscheidung ist wichtig: Ein aktuelles Urteil stellte klar, dass auch bei unzureichender Qualifikation des Sicherheitspersonals der volle Vergütungsanspruch bestehen bleibt, solange die Dienstleistung erbracht und brauchbar war – Mängel in der Ausführung berechtigen den Auftraggeber bei einem Dienstvertrag nicht zur automatischen Vergütungskürzung. Daher ist es umso wichtiger, vertraglich präventiv Qualität und Nachweispflichten abzusichern (siehe Compliance-Aspekte unten). Im Zweifel sollte juristischer Rat hinzugezogen werden, um den Vertrag korrekt einzuordnen.

  • Abgrenzung zur Arbeitnehmerüberlassung: Bei großmaßstäblichen FM-Einsätzen ist darauf zu achten, dass der Einsatz von Fremdpersonal nicht in eine unerlaubte Arbeitnehmerüberlassung („Leiharbeit“) abgleitet. Maßgeblich ist hierbei, wer das Weisungsrecht über die eingesetzten Sicherheitskräfte ausübt. Nach der Rechtsprechung liegt Arbeitnehmerüberlassung vor, wenn der Auftraggeber das Personal wie eigene Mitarbeiter in seinen Betrieb eingliedert und ihnen Weisungen in Ablauf und Durchführung erteilt. Dagegen bleibt es ein zulässiger Dienst- oder Werkvertrag, wenn die Weisungsbefugnis beim beauftragten Sicherheitsunternehmen verbleibt und dieses die Einsatzplanung sowie -kontrolle eigenständig vornimmt. In der Praxis sollte der Vertrag klar regeln, dass das Sicherheitspersonal vom Auftragnehmer geführt und eingewiesen wird. Der Auftraggeber kann zwar das Hausrecht ausüben und grobe Vorgaben machen, darf aber keine arbeitsrechtlichen Einzelweisungen (z. B. Dienstplangestaltung, individuelle Anweisungen an Wachleute im Tagesgeschäft) geben, die über das vertraglich Vereinbarte hinausgehen. Andernfalls wäre eine Erlaubnis nach dem Arbeitnehmerüberlassungsgesetz (AÜG) erforderlich. Eine deutliche Klausel zur Abgrenzung (etwa: „Dieser Vertrag wird als Dienstvertrag geschlossen, nicht als Arbeitnehmerüberlassung; die Mitarbeiter bleiben Angestellte des Auftragnehmers, welcher allein weisungsbefugt ist.“) schafft hier Klarheit.

Zusammenfassend ist der rechtliche Rahmen für Bewachungsverträge in Deutschland durch Gewerbeordnung und BewachV streng reglementiert. Vertragszusätze im FM-Bereich müssen diese Vorgaben einhalten, um Rechtskonformität sicherzustellen. Im nächsten Schritt wird betrachtet, wie diese rechtlichen Anforderungen und Branchenrichtlinien in der praktischen Vertragsgestaltung – insbesondere in großen FM-Projekten – umgesetzt werden.

Gestaltung des Vertragszusatzes: Inhalte und Branchenpraxis

Ein Bewachungsvertrag im FM-Umfeld muss spezifische vertragliche Klauseln und Anhänge enthalten, die sowohl die rechtlichen Pflichten abbilden als auch praktikable Lösungen für den Alltag großer Liegenschaften bieten. Professionelle FM-Verträge zeichnen sich dadurch aus, dass sie einerseits sehr detailliert und spezifisch sind, andererseits aber auch auf Standards und Best Practices zurückgreifen, um Effizienz und Vergleichbarkeit zu gewährleisten. Im Folgenden werden die wichtigsten inhaltlichen Elemente und branchentypischen Praktiken bei der Entwicklung solcher Vertragszusätze erläutert

Leistungsbeschreibung und Service Level Agreements

  • Umfang der Bewachung: Auflistung aller zu bewachenden Objekte, Gebäude und Bereiche (z. B. Werksgelände, Büroetagen, Parkhäuser etc.), jeweils mit Adressen oder Lageplänen.

  • Zeiten und Frequenzen: Festlegung der Bewachungszeiten (etwa 24/7-Bewachung, Nachtschichten, Wochenend- und Feiertagsdienste) sowie die Frequenz von Kontrollrundgängen oder Streifenfahrten (z. B. stündliche Rundgänge, zweimal täglich Außenkontrolle).

  • Personalstärke und -qualifikation: Vorgabe, wie viele Sicherheitskräfte pro Schicht eingesetzt werden und welche Qualifikationen sie besitzen müssen (z. B. IHK-Sachkundeprüfung, Waffenschein falls relevant, Ersthelferausbildung, Kenntnisse in Brandschutz). Hier kann auch der Einsatz besonderer Mittel geregelt sein, etwa Diensthunde, Empfangspersonal mit Fremdsprachenkenntnissen, oder der Gebrauch technischer Hilfsmittel (Funkgeräte, Wächterkontrollsysteme).

  • Aufgaben und Pflichten: Detaillierte Aufzählung der vom Sicherheitspersonal auszuführenden Tätigkeiten. Dazu zählen typischerweise: Objektkontrollen innen und außen, Zutrittskontrollen von Personen und Fahrzeugen, Schließdienste (Abschluss von Türen/Fenstern zu bestimmten Zeiten), Alarmverfolgung bei Einbruch- oder Brandmeldeanlagen, Intervention im Alarmfall (z. B. Einleitung von Erstmaßnahmen, Benachrichtigung von Polizei/Feuerwehr), Empfangs- und Telefondienste, Besucherregistrierung, Berichtswesen (z. B. tägliche Dienstberichte, Ereignismeldungen bei Vorkommnissen) und ggf. Sonderdienste wie Eskortdienste für Werttransporte innerhalb des Geländes.

Leistungskennzahlen im Sicherheitsdienstvertrag

  • Reaktionszeiten bei Alarmen oder Vorfällen (z. B. max. X Minuten bis zum Eintreffen eines Interventionsdienstes bei Alarmmeldung).

  • Anwesenheitsquote des vereinbarten Personals (z. B. 100 % Abdeckung aller Schichten; Vertretungsregelungen bei Ausfall).

  • Berichtserstattung und Dokumentation (z. B. alle sicherheitsrelevanten Ereignisse sind binnen 24 Stunden schriftlich zu melden; monatlicher Zusammenfassungsbericht mit Statistik von Vorkommnissen).

  • Auditierung und Meetings: Regelmäßige Überprüfungen der Leistung (etwa Quartalsgespräche zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer zur Leistungsbewertung, Begehungen zur Qualitätssicherung).

Solche SLAs werden oft mit Vertragsstrafen oder Bonus-Malus-Systemen verknüpft, um Anreize für die Einhaltung der Vorgaben zu schaffen. Beispielsweise könnte vereinbart werden, dass bei Nicht-Einhaltung der Mindestpersonalstärke pro Schicht eine Vertragsstrafe pro Vorfall fällig wird, oder dass ein Bonus gezahlt wird, wenn über ein Jahr keine SLA-Verletzungen auftreten. Wichtig ist, dass SLAs realistisch und rechtlich zulässig gestaltet werden – insbesondere Vertragsstrafen unterliegen der AGB-Kontrolle und dürfen den Dienstleister nicht unverhältnismäßig benachteiligen.

Wichtige Vertragsklauseln und Zusätze

  • Nachweis der Erlaubnis und Zuverlässigkeit: Wie oben erwähnt, sollte der Vertrag den Auftragnehmer verpflichten, eine gültige §34a-GewO-Erlaubnis zu besitzen und deren Fortbestand nachzuweisen. Ebenso kann festgeschrieben werden, dass das eingesetzte Personal alle gesetzlich vorgeschriebenen Schulungen/Prüfungen absolviert hat (Sachkundeprüfung oder Unterrichtung) und im Bewacherregister eingetragen ist. Dazu kann der Auftragnehmer z. B. verpflichtet werden, dem Auftraggeber vor Dienstbeginn Namenslisten aller eingesetzten Wachpersonen inklusive Kopien der Sachkundenachweise und Dienst-Ausweiskopien zu übergeben. Solche Klauseln stellen sicher, dass kein unqualifiziertes oder behördlich nicht überprüftes Personal eingesetzt wird.

  • Übertragung von Hausrecht und Besitzschutz: Da das Sicherheitspersonal im Auftrag auf dem Gelände tätig wird, muss ihm formal die Befugnis erteilt werden, das Hausrecht auszuüben und den Besitz des Eigentümers zu schützen. Im Vertrag ist daher zu regeln, dass der Auftraggeber dem Auftragnehmer das Hausrecht und den Besitzschutz für die Dauer und im Umfang der Bewachungstätigkeit überträgt. Dies berechtigt die Wachleute z. B. dazu, Platzverweise an Unbefugte zu erteilen, Hausverbote durchzusetzen oder im Notfall von Jedermannsrechten (§§ 227, 229 BGB Notwehr/Nothilfe; § 859 BGB Selbsthilfe des Besitzers) Gebrauch zu machen, um das Objekt zu schützen. Ohne eine solche vertragliche Übertragung wären die Sicherheitskräfte rechtlich gesehen Dritte ohne Befugnisse auf dem Gelände und könnten im Ernstfall nicht wirksam handeln. Diese Klausel ist essentiell, um Rechtssicherheit für Interventionen des Wachdienstes zu schaffen (z. B. bei Festhalten eines Einbrechers bis zum Eintreffen der Polizei).

  • Versicherungspflichten: Ergänzend zur gesetzlich vorgeschriebenen Haftpflichtversicherung (siehe oben) sollte der Vertrag konkrete Regelungen zur Versicherung enthalten. Dazu zählen: die Pflicht des Auftragnehmers, eine Haftpflichtversicherung mindestens in gesetzlicher Höhe (oder höher, je nach Risiko des Objekts) zu unterhalten und dem Auftraggeber den Versicherungsschein vorzulegen. Oft wird auch vereinbart, dass der Auftragnehmer den Auftraggeber im Schadensfall von Ansprüchen Dritter freistellt, soweit diese unter die Versicherung fallen. Weiterhin kann der Vertrag eine Verschuldenshaftung des Auftragnehmers für alle von ihm oder seinem Personal verursachten Schäden am bewachten Objekt vorsehen (unabhängig von der Versicherung). Zu beachten ist, dass Sicherheitsdienstleister per Gesetz bestimmte Schadensfälle überhaupt abdecken müssen – § 14 BewachV schreibt die Deckung auch für Schäden vor, die Erfüllungsgehilfen verursachen. Eine Klausel kann klarstellen, dass der Auftragnehmer für sämtliche Handlungen seines Personals haftet, als wären es seine eigene. Ferner ist es üblich, besondere Haftungsobergrenzen oder -ausschlüsse zu regeln: Viele Sicherheitsdienst-AGB begrenzen z. B. die Haftung bei leichter Fahrlässigkeit außer bei Kardinalpflichten. Hier gilt jedoch die strenge Rechtsprechung: Für Kardinalpflichten – im Bewachungsvertrag zählt dazu insbesondere der Schutz des bewachten Guts vor Abhandenkommen oder Beschädigung – darf selbst bei leichter Fahrlässigkeit keine Haftungsfreistellung erfolgen, außer für atypische, unvorhersehbare Schäden. Eine Vertragsklausel sollte diese BGH-Vorgabe berücksichtigen, damit Haftungsbeschränkungen nicht unwirksam sind. Konkret könnte stehen: „Die Haftung für leicht fahrlässige Verletzung wesentlicher Vertragspflichten (Schutz der übergebenen Sachen vor Verlust/Beschädigung) bleibt in Höhe des typischerweise vorhersehbaren Schadens bestehen“.

  • Melde- und Berichtspflichten: In großen Objekten ist eine transparente Kommunikation über Sicherheitsvorfälle unerlässlich. Daher gehören in den Vertrag Klauseln, die den Sicherheitsdienst zur Meldung besonderer Vorkommnisse verpflichten. Beispielsweise: „Der Auftragnehmer berichtet dem Auftraggeber alle sicherheitsrelevanten Ereignisse (Einbruchsversuche, Vandalismus, Unfälle, Alarmereignisse etc.) unverzüglich, spätestens innerhalb von 2 Stunden, telefonisch und übergibt einen schriftlichen Bericht binnen 24 Stunden.“ Ebenso sollte geregelt sein, dass der Auftragnehmer Regelberichte erstellt (z. B. Wochen- oder Monatsberichte mit einer Zusammenfassung aller Dienste und Vorkommnisse). Diese Berichte ermöglichen dem Auftraggeber, die Leistung zu überwachen und gegebenenfalls Anpassungen in der Sicherheitskonzeption vorzunehmen.

  • Weisungsrecht und Ansprechpartner: Um die tägliche Zusammenarbeit zu regeln, bestimmt man im Vertrag üblicherweise einen festen Ansprechpartner bzw. Objektleiter seitens des Auftragnehmers. Der Vertrag kann festlegen, dass dieser Objektleiter regelmäßig an Abstimmungsmeetings teilnimmt und als Schnittstelle dient. Außerdem wird das Weisungsrecht geregelt: Der Auftraggeber darf im Rahmen des Vertrags Weisungen über das „Was“ erteilen (z. B. zusätzliche Aufgaben oder geänderte Rundgangsrouten), während das „Wie“ in der Umsetzung beim Auftragnehmer liegt. Auch die Prozedur für Sonderanweisungen (z. B. ad-hoc Sonderbewachung wegen erhöhter Gefährdungslage) kann umrissen werden.

  • Vergütung und Anpassungsklauseln: Bei großvolumigen FM-Verträgen laufen Bewachungsverträge oft über mehrere Jahre. Da im Sicherheitsgewerbe Tariflöhne und der gesetzliche Mindestlohn regelmäßig steigen, ist eine Preisgleitklausel sinnvoll. Diese sollte z. B. an den vom BDSW ausgehandelten Tarifvertrag der Sicherheitsbranche oder an den Verbraucherpreisindex gekoppelt sein, um Lohnänderungen weiterzugeben. So bleibt der Vertrag wirtschaftlich ausgewogen und verhindert, dass der Dienstleister bei Lohnerhöhungen Verluste macht oder die Qualität leidet. Ferner ist es üblich, dass Mehrleistungen (z. B. zusätzliche Wachposten für temporäre Anlässe) oder Wenigerleistungen (Reduktion des Umfangs) klar bepreist und flexibel abrufbar sind, z. B.: „Zusätzliche Sicherheitskraft pro Schicht kann gegen Aufpreis von X € pro Stunde angefordert werden, nach schriftlicher Beauftragung.“

  • Laufzeit und Kündigungsrechte: In einem groß angelegten FM-Vertrag ist die Laufzeit meist mehrjährig (z. B. 3–5 Jahre mit Verlängerungsoption). Neben den üblichen ordentlichen Kündigungsfristen sollte ein Bewachungsvertrag spezifische außerordentliche Kündigungsgründe vorsehen. Dazu gehört insbesondere der Verlust der §34a-GewO-Erlaubnis durch den Auftragnehmer – tritt dieser ein, muss der Auftraggeber sofort kündigen können (Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund). Weitere wichtige Kündigungsgründe: wiederholte grobe Pflichtverletzungen (z. B. wiederholtes unentschuldigtes Nichtbesetzen der Wachposten), schwere Sicherheitsvorfälle aufgrund Fahrlässigkeit des Dienstleisters, Verstöße gegen die Geheimhaltungs- oder Datenschutzpflichten, oder ein Verstoß gegen Compliance-Vorgaben (z. B. Beschäftigung nicht qualifizierter Mitarbeiter trotz Abmahnung). Eine saubere Regelung der Kündigungsgründe dient beiden Seiten: Der Auftragnehmer weiß, woran er ist, und der Auftraggeber kann sich im Ernstfall von einem unzuverlässigen Dienstleister trennen.

  • Compliance-Klauseln (Arbeitsrecht, Sozialversicherung, Datenschutz): Ein zunehmend wichtiger Bestandteil von FM-Verträgen sind umfangreiche Compliance-Regelungen, um Gesetzesverstöße und Haftungsrisiken zu vermeiden. Im Sicherheitsdienstvertrag sollten insbesondere folgende Aspekte abgedeckt sein

  • Mindestlohn und Tariftreue: Der Auftragnehmer garantiert, dass er alle Mitarbeiter nach den geltenden gesetzlichen und – falls anwendbar – tariflichen Vorgaben entlohnt (inkl. Mindestlohngesetz und branchenspezifischer Tariflöhne). Hintergrund: Nach deutschem Recht (Arbeitnehmer-Entsendegesetz/Mindestlohngesetz) haftet der Auftraggeber unter Umständen wie ein Bürge, wenn ein beauftragter Dienstleister seinen Arbeitnehmern den Mindestlohn vorenthält. Um dieses Risiko zu steuern, sollte im Vertrag stehen, dass der Dienstleister den Auftraggeber von solchen Forderungen freihält und auf Anforderung Nachweise über pünktliche Lohnzahlung erbringt. Tatsächlich war dies Gegenstand eines aktuellen Gerichtsfalls: Eine Auftraggeberin durfte die Zahlung zurückbehalten, bis der Sicherheitsdienstleister Nachweise über die korrekte Lohnzahlung und Sozialabgaben für sein Personal vorlegte. Dieses vertragliche Zurückbehaltungsrecht wurde vom Gericht ausdrücklich gebilligt. Best Practice ist daher, im Vertrag ein Recht des Auftraggebers zu verankern, Vergütung erst nach Erhalt bestimmter Nachweise zu leisten. Typische Nachweispflichten umfassen: Abführung der Sozialversicherungsbeiträge, Anmeldung der Mitarbeiter bei der Sozialversicherung, Führungszeugnisse/Zuverlässigkeitsüberprüfungen, und Qualifikationszertifikate der Mitarbeiter. Solche Klauseln stellen sicher, dass der Dienstleister seine gesetzlichen Arbeitgeberpflichten erfüllt, und schützen den Auftraggeber vor etwaiger Haftung oder Reputationsschäden.

  • Einsatz von Subunternehmern: Bei großflächigen Aufträgen versuchen manche Hauptauftragnehmer, Teile der Bewachung an kleinere Subunternehmen weiterzugeben. Dies kann jedoch Risiken bergen (unqualifizierte Subunternehmer, Kettenverträge). Entsprechend sollte eine Unterauftragsklausel regeln, ob und in welchem Umfang der Auftragnehmer Subunternehmer einsetzen darf. Üblich ist ein Verbot der Weitergabe ohne vorherige Zustimmung des Auftraggebers. Wird Subunternehmung erlaubt, muss der Hauptauftragnehmer sicherstellen, dass auch der Subunternehmer alle obigen Anforderungen (Erlaubnis, Versicherung, Lohn, Qualifikation etc.) erfüllt und haftet gesamtschuldnerisch für dessen Leistungen. So wird verhindert, dass der Auftragnehmer sich seiner Verantwortung entzieht.

  • Datenschutz und Geheimhaltung: Sicherheitsdienste erhalten Zugang zu sensitiven Bereichen und Daten (z. B. Besucherlisten, Videoaufnahmen, Alarmprotokolle). Daher sind Datenschutz-Klauseln nach DSGVO sowie Vertraulichkeitsvereinbarungen unverzichtbar. Sofern der Sicherheitsdienst im Auftrag personenbezogene Daten verarbeitet (etwa Videoüberwachung betreibt oder Besucherdaten verwaltet), ist gemäß Datenschutz-Grundverordnung vertraglich ein Auftragsverarbeitungsvertrag (AVV) abzuschließen. Ein solcher AV-Vertrag stellt sicher, dass der Dienstleister die personenbezogenen Daten ausschließlich nach Weisung des Auftraggebers und in Einklang mit der DSGVO verarbeitet. Er regelt z. B. Zweck und Dauer der Datenverarbeitung, Datensicherheitsmaßnahmen, Löschung nach Auftragsende und Kontrollrechte des Auftraggebers. Im Bewachungsvertrag selbst kann stehen: „Die Vertragsparteien schließen eine Vereinbarung zur Auftragsverarbeitung gemäß Art. 28 DSGVO ab, sofern der Auftragnehmer im Rahmen der Leistungserbringung personenbezogene Daten im Auftrag des Auftraggebers verarbeitet.“ Zusätzlich ist eine Geheimhaltungsvereinbarung sinnvoll, die alle vertraulichen Informationen des Auftraggebers schützt – vom Gebäudegrundriss bis zu Geschäftsgeheimnissen, denen die Wachleute ggf. begegnen. Mitarbeiter des Sicherheitsdienstes sollten verpflichtet werden, Verschwiegenheitserklärungen zu unterzeichnen.

  • Arbeitsschutz und Sicherheitsstandards: Auch der Arbeitsschutz spielt eine Rolle. Der Vertrag sollte festlegen, dass der Auftragnehmer die Regeln des Arbeitsschutzes und der Unfallverhütung einhält (z. B. das Tragen vorgeschriebener Schutzausrüstung, Ruhezeiten nach Arbeitszeitgesetz – was bei 24/7-Diensten relevant ist, etc.). In sensiblen Industrieumgebungen müssen Wachleute eventuell an Sicherheitsunterweisungen des Auftraggebers teilnehmen (z. B. Verhalten auf einem Werksgelände mit Gefahrstoffen oder Maschinen). Solche Pflichten können im Vertrag oder einer Anlagen (Sicherheitsunterweisung) fixiert sein.

  • Qualitätsmanagement und Zertifizierungen: Manche Auftraggeber verlangen, dass der Sicherheitsdienst nach ISO 9001 (Qualitätsmanagement) zertifiziert ist oder nach DIN 77200 (Qualitätskriterien für Sicherheitsdienste) arbeitet. Entsprechende Klauseln könnten lauten: „Der Auftragnehmer verpflichtet sich, ein QM-System nach ISO 9001 zu unterhalten“ oder „… die Anforderungen der DIN 77200 einzuhalten“. Diese Standards sind nicht gesetzlich vorgeschrieben, erhöhen aber die Professionalität.

  • Notfallmanagement und Zusammenarbeit mit Behörden: Im Sicherheitskonzept großer Liegenschaften ist die Vorbereitung auf Notfälle zentral. Der Vertrag sollte daher um Zusätze ergänzt werden, die regeln, wie in besonderen Situationen verfahren wird. Dazu zählen etwa: Alarm- und Interventionspläne (als Anlage, die beschreibt, was bei Feueralarm, Einbruchalarm, medizinischem Notfall, Bombendrohung etc. zu tun ist), Kommunikationswege (z. B. wer auf Auftraggeberseite im 24h-Notfall angerufen wird) und die Pflicht, bei bestimmten Ereignissen sofort Polizei oder Feuerwehr einzuschalten. Man kann auch einen Eskalationsplan vereinbaren: z. B. zuerst interner Wachdienst-Einsatz, ab bestimmter Schwelle (wie Täter gefasst) unverzüglich Behörden informieren. Auch die Teilnahme des Wachpersonals an objektbezogenen Notfallübungen (Feueralarmprobe, Evakuierungsübung) kann vereinbart werden.

Diese verschiedenen Klauseln und Anlagen illustrieren, wie umfangreich ein gut gemachter Bewachungsvertrag sein kann. In der FM-Branche gilt: Je größer und komplexer die betreute Immobilie, desto ausführlicher sollte der Vertrag die Sicherheitsleistungen regeln, um keine Lücken zu lassen.

Compliance-Vorschriften und aktuelle Entwicklungen

  • Bewacherregister und Gesetzesreform: Seit 2019 existiert ein zentrales Bewacherregister, in dem alle in der Sicherheitsbranche tätigen Personen erfasst werden. Sicherheitsunternehmen müssen neu eingestellte Mitarbeiter dort anmelden. Ein guter Vertrag kann referenzieren, dass der Auftragnehmer dieser Pflicht nachkommt und nur registrierte (und damit überprüfte) Wachpersonen einsetzt. Darüber hinaus wird auf Bundesebene über ein „Sicherheitsgewerbegesetz“ diskutiert, das die bisherigen Regelungen (§34a GewO, BewachV) modernisieren und verschärfen soll. Inhalte solcher Reformüberlegungen umfassen z. B. strengere Eignungskriterien für Unternehmen, erweiterte Ausbildungsanforderungen oder mehr Befugnisse für die Aufsichtsbehörden. Postdoktorale Forschungsquellen deuten darauf hin, dass in den nächsten Jahren höhere Qualitätsstandards und mögliche Lizenzklassen eingeführt werden könnten. Vertragliche Regelungen sollten darauf vorbereitet sein – etwa durch Klauseln, die eine Anpassung des Vertrags bei Gesetzesänderungen ermöglichen (Änderungsvorbehalte), damit neue Vorschriften schnell implementiert werden können, ohne den gesamten Vertrag zu brechen.

  • Tariftreue und öffentliche Aufträge: In einigen Bundesländern sowie auf Bundesebene gewinnen Tariftreue-Gesetze an Bedeutung, insbesondere bei öffentlichen Vergaben. Danach dürfen öffentliche Auftraggeber Aufträge im Sicherheitsgewerbe oft nur an Firmen vergeben, die den geltenden Tariflohn zahlen. Für Dienstleister und Auftraggeber im privaten Bereich ist das indirekt relevant: Wer mit öffentlichen Stellen konkurriert oder wer selbst an öffentliche Kunden weitervermittelt, muss entsprechend Tariftreue einhalten. Große Industrieunternehmen setzen ebenfalls vermehrt auf „Code of Conduct“-Klauseln in Verträgen, die ethische Standards, Antikorruptionsregeln und eben auch faire Arbeitsbedingungen vorschreiben. Ein Bewachungsvertrag auf dem neuesten Stand enthält daher häufig eine Passage wie: „Der Auftragnehmer verpflichtet sich, die Grundsätze des vom Auftraggeber vorgegebenen Code of Conduct einzuhalten, insbesondere bezüglich Arbeitsbedingungen, Antidiskriminierung und Integrität.“ Die Einhaltung solcher Compliance-Klauseln kann vertraglich durch Auditrechte des Auftraggebers überprüfbar gemacht werden.

  • Technologische Entwicklungen und Datenschutz: Mit der fortschreitenden Digitalisierung werden in FM-Sicherheitskonzepten zunehmend Technologien eingesetzt – von intelligenten Videoüberwachungssystemen über Drohnen bis zu Zugangskontrollen per Biometrie. Dies zieht erweiterte Datenschutzfragen nach sich, da mehr personenbezogene Daten verarbeitet werden (Videoaufnahmen, Zutrittslogs etc.). Die Verträge müssen mit solchen Entwicklungen Schritt halten. Zum Beispiel, wenn Videoüberwachung Teil der Leistung ist, sollte im Vertrag festgehalten werden, wer datenschutzrechtlich Verantwortlicher ist (häufig der Auftraggeber als Eigentümer der Anlage) und dass der Auftragnehmer nur als Auftragsverarbeiter tätig wird. Zudem müssen technische und organisatorische Maßnahmen (TOMs) vereinbart werden, um diese Daten zu schützen (verschlüsselte Speicherung, beschränkte Zugriffsbefugnisse, regelmäßige Löschung von Aufzeichnungen gemäß DSGVO). Auch Cybersecurity-Aspekte kommen ins Spiel, wenn der Sicherheitsdienst digitale Schließsysteme oder IT-gestützte Alarmanlagen bedient – dann sollte vertraglich geregelt sein, dass der Dienstleister keine unautorisierten Zugriffe erlaubt, seine Mitarbeiter im Umgang mit den IT-Systemen des Auftraggebers schult und eventuelle Sicherheitslücken sofort meldet.

  • Notfall- und Pandemiepläne: Die COVID-19-Pandemie hat gezeigt, dass FM-Verträge flexibel auf außergewöhnliche Situationen reagieren müssen. Im Sicherheitsdienstvertrag können Lessons Learned eingearbeitet werden, z. B.: Was passiert, wenn aufgrund einer Pandemie Zutrittskontrollen auf Gesundheit (Temperatur messen, Impf-/Testnachweiskontrolle) nötig werden? Solche zusätzlichen Aufgaben sollten im Vertrag antizipiert werden (evtl. als Abrufleistungen). Auch Klauseln zu höherer Gewalt wurden verfeinert – etwa, ab wann Personalausfälle durch Quarantäne als Force Majeure gelten und wie der Dienstleister dennoch eine Notbesetzung sicherstellt.

Die Compliance-Perspektive erfordert bei der Vertragsentwicklung einen Rundumblick auf rechtliche, ethische und sicherheitsrelevante Anforderungen. Eine regelmäßige Überprüfung bestehender Verträge (z. B. jährlich oder bei bekannt werdenden Gesetzesänderungen) ist ratsam, um etwaige Lücken zu schließen.