Zielfindung. Ausschreibung. Energiespar-Contracting.

• Energie- und Gebäuderecht: Das seit November 2020 geltende Gebäudeenergiegesetz (GEG) – Nachfolger der Energieeinsparverordnung (EnEV) – legt Mindestanforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden und Anlagentechnik fest. Energiespar-Contracting-Maßnahmen müssen diese Anforderungen mindestens erfüllen, oft werden sie sie sogar übertreffen. Bei jeder baulichen Änderung oder Anlagenerneuerung im Rahmen des Contractings sind die einschlägigen GEG-Vorgaben verbindlich. Ebenso relevant können das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG, im GEG aufgegangen) und ggf. das Energiedienstleistungsgesetz (siehe unten) sein.

• Energiedienstleistungsgesetz (EDL-G): Dieses Gesetz setzt die EU-Vorgaben zur Förderung von Energiedienstleistungen um. In §6 Abs.2 EDL-G ist festgelegt, dass die Bundesstelle für Energieeffizienz (BfEE) Marktteilnehmer über verfügbare Energiedienstleistungsverträge und Musterklauseln informiert. Dies unterstreicht die politische Bedeutung von Contracting-Modellen. Die BfEE stellt auf ihrer Website eine Sammlung von Musterverträgen und Leitfäden verschiedener Herausgeber bereit, um die Vertragserstellung zu erleichtern. Wichtig ist jedoch der Hinweis, dass Musterverträge stets an die aktuelle Rechtslage angepasst werden müssen – Änderungen von Gesetzen, Verordnungen oder der Rechtsprechung können bestehende Vertragsmuster überholen. So hat z.B. die Aktualisierung des GEG oder steuerrechtliche Änderungen direkte Auswirkungen darauf, welche Klauseln ein moderner Contracting-Vertrag enthalten sollte.

• Öffentliches Vergaberecht: Wenn der Auftraggeber ein öffentlicher Träger (Bund, Land, Kommune) oder eine dem Vergaberecht unterliegende Einrichtung ist, muss die Vergabe des Energiespar-Contractings nach den Vorschriften des GWB/VgV (Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen / Vergabeverordnung) erfolgen. Wegen der Komplexität und des Innovationscharakters wird ESC meist im Verhandlungsverfahren mit Teilnahmewettbewerb ausgeschrieben. Dabei sind eindeutige Zuschlagskriterien zu definieren, etwa die Höhe der garantierten Einsparung, die Wirtschaftlichkeit über die Vertragslaufzeit (Barwert der Einsparungen) und die Qualifikation des Contractors. Öffentliche Auftraggeber müssen ferner haushaltsrechtlich prüfen, wie Vertragszahlungen und Einspargarantien zu behandeln sind (Stichwort Kameralistik vs. Doppik, evtl. Investitionsoff-Balance-Behandlung). In der Praxis existieren hierfür Leitfäden, etwa der dena-Leitfaden für Bundesliegenschaften, die sicherstellen, dass Vergabe und Vertragsgestaltung vergabekonform ablaufen.

• Normen, Richtlinien und Branchenstandards: Über gesetzliche Vorgaben hinaus gibt es anerkannte Regelwerke. Beispielhaft sind VDI-Richtlinien (z.B. VDI 2071/2072 zum Energiemanagement in Gebäuden) oder DIN EN ISO 50001 (Energiemanagementsysteme), die indirekt Einfluss haben – etwa wenn der Contractor ein zertifiziertes Energiemanagement betreibt. In der FM-Branche selbst hat der deutsche Verband GEFMA einschlägige Richtlinien veröffentlicht: GEFMA 540 „Energie-Contracting – Erfolgsfaktoren & Umsetzungshilfen“ (2007) beschreibt häufig genutzte Contracting-Arten und die Vorgehensweise für erfolgreiche Projekte. Darin werden auch Anforderungen an die Vertragsgestaltung detailliert erläutert, inklusive Schlüsselaspekte wie Instandhaltung, Abrechnung, Gewährleistung und Haftung. Solche Branchenrichtlinien sind zwar nicht rechtsverbindlich, werden aber als Best Practice anerkannt und können bei Streitigkeiten als allgemeine anerkannte Regeln herangezogen werden.

• Arbeitsrecht und Betreiberverantwortung: Im Rahmen von FM-Verträgen mit Energiespar-Komponente bleibt zu beachten, dass der Gebäudebetreiber weiterhin gewisse Pflichten innehat. Wenn der Contractor Personal vor Ort einsetzt oder in Bestandsanlagen eingreift, gelten Arbeitsschutzvorschriften (z.B. Betriebssicherheitsverordnung) und Betreiberpflichten (Prüfungen, Verkehrssicherung) unverändert. Vertraglich muss geklärt sein, wie die Betreiberverantwortung zwischen FM-Dienstleister, Contractor und Eigentümer aufgeteilt wird, um alle Compliance-Vorgaben – vom Brandschutz bis zur Anlagendokumentation – zu erfüllen.

Zusammenfassend herrscht in Deutschland ein förderliches Umfeld für Energiespar-Contracting, das jedoch eine sorgfältige juristische Ausgestaltung erfordert. Gesetzliche Grundlagen wie das GEG und EDL-G bilden den Rahmen, während Vergaberecht, BGB und technische Normen die inhaltlichen Anforderungen an den Vertrag bestimmen. Compliance bedeutet in diesem Bereich vor allem, alle relevanten Vorschriften einzuhalten und etwaige Neuerungen (z.B. geänderte Grenzwerte, Steuerregelungen, Förderbedingungen) zeitnah im Vertragswerk zu berücksichtigen. Hier empfiehlt es sich, rechtlichen Beistand und aktuelle Leitfäden hinzuzuziehen – die Materie ist komplex und jeder Projektfall einzigartig.

• Ein bekanntes Beispiel ist die Stadt Berlin, die bereits seit den 1990er Jahren im Rahmen der Berliner Energiespar-Partnerschaften über 1.300 öffentliche Gebäude in Contracting-Paketen gebündelt hat. Private Contractor investierten dort in Effizienzmaßnahmen und garantierten zweistellige Prozent-Einsparungen, was der Stadt erhebliche Haushaltsentlastungen brachte. Dieses Modell machte Schule und wurde in vielen Kommunen aufgegriffen.

• Kommunales Großprojekt (Rednitzhembach): Die mittelfränkische Gemeinde Rednitzhembach integrierte Energiespar-Contracting als Bestandteil eines Facility-Management-Vertrages mit einem Dienstleister. In einer Vertragslaufzeit von 7 Jahren wurden alle 24 Liegenschaften der Gemeinde einschließlich der Straßenbeleuchtung in das Projekt einbezogen. Der Contractor (DeTeImmobilien) sagte eine garantierte Reduzierung der Gebäudebewirtschaftungskosten um 10% zu (entsprach ~50.000 DM Einsparung pro Jahr gegenüber ~368.000 DM Baseline). Erreicht wurde dies durch Maßnahmen an Heizungs-, Lüftungs- und Beleuchtungstechnik sowie Einführung eines Gebäudeleitsystems und Optimierung von Wartung und Störfallmanagement. Interessant war hier die Mischform: Es wurden Elemente des Einspar-Contractings mit Teilen eines Energieliefer-Contractings kombiniert, um auch die Wärmeversorgung effizienter zu gestalten. Der Auftraggeber leistete einen Zuschuss für veraltete Anlagenteile (ca. 200.000 DM), während der Contractor den Rest investierte und aus den Mehr-Einsparungen vergütet wurde. Dieses Pilotprojekt zeigte, dass ein FM-Dienstleister die Rolle des Contractors übernehmen kann, um ganzheitlich Betriebskostenverantwortung zu tragen. Die Gemeinde profitierte von garantierten Einsparungen und modernisierter Technik, der Contractor vom Erfolg seiner Optimierungen.

• Stadt Mühlacker: Ein weiteres Beispiel im kommunalen Bereich ist die Stadt Mühlacker (Baden-Württemberg). Hier führt ein Contractor in 13 städtischen Gebäuden insgesamt 40 Energiesparmaßnahmen durch – von Heizungssanierungen bis zum Regelungsoptimieren – mit dem Ziel, den Energieverbrauch deutlich zu senken. Solche Bündelprojekte zeigen, dass ESC auch im großen Maßstab für mehrere Liegenschaften gleichzeitig umgesetzt werden kann und sich besonders bei verstreuten Gebäuden (Schulen, Rathäuser, Sporthallen etc.) lohnt, um Synergieeffekte zu erzielen.

• Industrie und Gewerbe: In der Privatwirtschaft findet Energiespar-Contracting ebenfalls Anwendung, oft jedoch unternehmensintern „Intracting“ genannt oder in Form partnerschaftlicher Modelle. Große Konzerne lassen z.B. ihre Werkshallen, Rechenzentren oder Bürocampus von ESCOs (Energy Service Companies) optimieren. Ein FM-Dienstleister kann hier als Integrator fungieren, der sowohl die infrastrukturellen FM-Aufgaben als auch das Energiemanagement übernimmt. Die Herausforderung in der Industrie besteht oft darin, Kernprozesse ungestört zu lassen – daher fokussieren sich die Maßnahmen auf Querschnittstechnologien wie Druckluft, Beleuchtung, Gebäudeklimatisierung oder Prozesswärme. Erfolgreiche Projekte (z.B. Energiespar-Contracting bei Automobilwerken oder Chemiebetrieben) erzielen nicht nur Kosteneinsparungen, sondern steigern auch die Anlagenzuverlässigkeit und verbessern die CO₂-Bilanz des Unternehmens.

Branchenübliche Vorgehensweisen: Ein Energiespar-Contracting-Projekt durchläuft mehrere Phasen, die inzwischen als Standard gelten. Zunächst erfolgt eine Initialanalyse (Grobanalyse), in der Einsparpotenziale grob abgeschätzt werden, oft als Teil der Ausschreibung. Nach Vergabe des Auftrags führt der Contractor eine detaillierte Feinanalyse durch, um konkrete Maßnahmen festzulegen und die Einspargarantie zu präzisieren. Erst danach wird der finale Einspar-Garantievertrag geschlossen und die Umsetzung beginnt. Nach Installation der Maßnahmen übernimmt der Contractor typischerweise mehrere Jahre Betriebsführung/Begleitung, inkl. Monitoring, Störungsdienst und Optimierungen, damit die prognostizierten Einsparungen auch realisiert werden. In gemeinsamen Steuerungsrunden mit dem Auftraggeber wird der Fortschritt überwacht und es werden offene Fragen geklärt. Diese Kooperation zwischen Contractor und Eigentümer/FM-Leitung ist essentiell, um z.B. Nutzungsänderungen im Gebäude frühzeitig zu erkennen und die Baseline bei Bedarf anzupassen.

Die FM-Branche hat erkannt, dass Energiedienstleistungen ein Wachstumsfeld sind. Verbände wie GEFMA haben einen eigenen Arbeitskreis Energie gegründet, und Dienstleister (z.B. Apleona, ENGIE, Johnson Controls, SPIE, Wisag u.a.) werben mit Energy Solutions im FM. Das Interesse am Thema Energie im FM ist stark gestiegen. Qualitätsstandards werden kontinuierlich weiterentwickelt – z.B. wurde 2024 von der dena ein neuer Mustervertrag für Energiespar-Contracting in öffentlichen Liegenschaften veröffentlicht. All dies zeigt: Energiespar-Contracting hat sich in Deutschland vom Nischenprodukt zu einem anerkannten Bestandteil professionellen Facility Managements entwickelt, gerade bei großskaligen Projekten. Entscheidend für den Erfolg sind jedoch eine sorgfältige Vertragsgestaltung und die Einbettung in ein solides FM-Konzept. Im nächsten Abschnitt werden daher die zentralen Punkte von Vertragszusätzen beleuchtet, die bei der Integration von Energiespar-Contracting in FM-Verträge zu beachten sind.

• Leistungsumfang und Maßnahmen: Der Vertrag muss detailliert festhalten, welche Leistungen der Contractor erbringt. Dazu zählen die initiale Energieanalyse, die Ausarbeitung eines Maßnahmenkonzepts und die Planung der technischen Lösungen, die Umsetzung der Effizienzmaßnahmen (z.B. Austausch von Kessel- oder Kühlanlagen, Installation effizienter Beleuchtung, Einbau von Regelungstechnik) sowie begleitende Dienstleistungen. Auch Nutzer-Motivationsprogramme oder Schulungen des Betreiberpersonals können Teil des Leistungsumfangs sein, sofern sie zur Einsparung beitragen. Wichtig ist, dass sämtliche energieverbrauchenden Gewerke im Gebäude, die einbezogen werden sollen, genannt sind – das Spektrum kann von Heizwärme, Kälte, Lüftung bis Strom für Beleuchtung oder EDV und sogar Wasser reichen. Dadurch wird klar definiert, auf welche Bereiche sich die Einspargarantie erstreckt. Zudem sollte festgelegt sein, welche bestehenden Verträge berührt werden (z.B. Wartungsverträge, Energielieferverträge) und wie der Contractor mit anderen FM-Gewerken zusammenarbeitet.

• Einspargarantie und Baseline: Zentrales Element ist die verbindliche Einsparzusage. Vertraglich wird eine Baseline definiert – also Referenzwerte für den Energieverbrauch und die -kosten im Ausgangszustand. Diese Baseline kann im Vertragsanhang dokumentiert werden (oft mit Verbrauchsdaten der letzten 1–3 Jahre, bereinigt um Witterungseinflüsse, Nutzungszeiten etc.). Darauf aufbauend garantiert der Contractor eine Mindest-Einsparung, z.B. in Form eines absoluten Betrags (€ pro Jahr) oder Prozentsatzes der Baselinekosten. Beispiel: In Rednitzhembach betrug die garantierte Einsparung 50.000 DM/Jahr, etwa 10 % der Baseline. Im Vertrag ist festzulegen, dass der Energiespar-Contractor dem Auftraggeber garantiert, dass die vereinbarten Effizienzmaßnahmen während der Vertragsdauer die Energiekosten mindestens um den garantierten Einsparbetrag senken. Ebenso muss beschrieben sein, wie die Nachweisführung erfolgt: i.d.R. durch jährliche Vergleichsrechnungen „Baseline vs. Ist“ unter Anwendung eines vereinbarten M&V-Protokolls. Änderungen von Rahmenbedingungen (Witterung, Nutzungsumfang, Energiepreise) werden durch vertraglich definierte Baseline-Anpassungsmechanismen berücksichtigt, um Fairness für beide Seiten zu gewährleisten. Kritisch ist die Regelung für den Fall, dass die garantierte Einsparung nicht erreicht wird – hier steht dem Auftraggeber ein Ausgleichsanspruch zu. Üblicherweise verpflichtet sich der Contractor, die Differenz zwischen garantierter und tatsächlich erzielter Einsparung an den Auftraggeber zu zahlen (ggf. plus anteiliger Umsatzsteuer). Dieser Malus stellt sicher, dass die Garantie Substanz hat. Umgekehrt können Vertragsklauseln vorsehen, wie mit Überschusseinsparungen verfahren wird (siehe Vergütungsmodell). Die Einspargarantie sollte über die gesamte Vertragslaufzeit in gleicher Höhe gelten; falls unterschiedliche Garantiewerte für verschiedene Jahre vereinbart sind (z.B. steigende Einsparziele nach Optimierungsphase), muss dies klar ausgewiesen sein.

• Vergütungsmodell und Aufteilung der Einsparungen: Das Payment Scheme im Energiespar-Contracting unterscheidet sich von klassischen Pauschal- oder Einheitspreisen. Der Vertrag legt eine Contracting-Rate oder Grundvergütung fest, die der Contractor vom Auftraggeber erhält – meist in Abhängigkeit von den tatsächlich erzielten Einsparungen. Üblich ist das Prinzip, dass der Contractor einen prozentualen Anteil der Einsparungen als Vergütung einbehält. Beispielsweise könnte vereinbart sein, dass von jeder eingesparten Euro 80 % an den Contractor fließen, bis seine Investitionen refinanziert sind, während 20 % sofort beim Auftraggeber verbleiben (die genaue Aufteilung variiert je nach Wirtschaftlichkeitsberechnung). Alternativ wird ein fester jährlicher Betrag als Grundvergütung definiert, der dem Wert der garantierten Einsparung entspricht – der Contractor erhält diesen, sofern die Einspargarantie erfüllt ist. In jedem Fall sollte der Vertrag regeln, wie Mehr- oder Mindereinsparungen vergütet werden: „Entspricht der tatsächliche Einsparbetrag dem garantierten Einsparbetrag, so steht dem Energiespar-Contractor die Grundvergütung in vollem Umfang zu. Unterschreitet der tatsächliche Einsparbetrag den garantierten, so... (Ausgleichspflicht des Contractors). Übertrifft der tatsächliche Einsparbetrag den garantierten, so wird der Contractor an der zusätzlichen Einsparung über die Grundvergütung hinaus beteiligt.“. Diese Bonusregelungen (z.B. Aufteilung zusätzlicher Einsparungen 50/50 zwischen Auftraggeber und Contractor) dienen als Anreiz, das Optimum herauszuholen, und wurden z.B. im Auswärtigen Amt oder in Rednitzhembach erfolgreich eingesetzt. Insgesamt gewährleistet das Vergütungsmodell, dass der Contractor nur bei tatsächlichem Erfolg angemessen verdient – ein starker Motor für Leistung. Vertraglich klarzustellen ist auch, ob und wie Energiepreisänderungen den monetären Einsparwert beeinflussen (häufig werden Preise zum Stichtag fixiert, um reine Preisrisiken auszuklammern, oder gleitende Preise mit Index vereinbart).

• Vertragslaufzeit und Laufzeitende: Die Dauer des Contracting-Vertrags muss so bemessen sein, dass Investitionen sich rechnen und genügend Betriebsdaten für die Einsparmessung vorliegen. Viele ESC-Verträge laufen 8–12 Jahre, bei umfangreichen Sanierungen auch bis zu 15 Jahre. Im Vertrag wird der Vertragsbeginn definiert – häufig unterteilt in eine Projektentwicklungsphase (für Planung/Feinanalyse) und die anschließende Hauptleistungsphase (Betrieb mit Einspargarantie). Beispiel: „5 Monate Vorbereitungs-/Planungsphase ab Vertragsschluss, danach 10 Jahre Hauptleistung bis Vertragsende“. Wichtig ist, festzulegen, wann genau die Garantie wirksam wird (meist ab Abnahme der implementierten Maßnahmen) und ob es Verlängerungsoptionen gibt. Einige Verträge erlauben eine Verlängerung, falls z.B. die Einsparungen hinter Plan liegen, um dem Contractor Gelegenheit zur Nachbesserung zu geben. Zum Vertragsende regelt der Zusatz, wem die eingebauten Anlagen gehören – in der Regel gehen fest installierte Anlagenteile entschädigungslos ins Eigentum des Gebäudeeigentümers über (dies sollte aus Sicht des Auftraggebers so vereinbart werden, da dieser nach Vertragsende die weitere Nutzung und den vollen Einsparnutzen erhält). Falls der Contractor mobile Ausrüstung gestellt hat (z.B. Messtechnik, Softwarelizenzen), ist zu klären, ob diese zurückgebaut oder vom Auftraggeber übernommen werden können. Eine Endabrechnung zum Vertragsende stellt sicher, dass etwaige Abweichungen der letzten Periode ausgeglichen werden. Insgesamt muss die Laufzeit so gestaltet sein, dass Amortisation, Gewährleistung und Vertragsziele im Einklang stehen.

• Betrieb, Wartung und Verantwortlichkeiten: Da Energiespar-Contracting tief in die betriebliche Bewirtschaftung eines Gebäudes eingreift, sind klare Absprachen nötig, wie die Kooperation mit dem bestehenden Facility Management aussieht. Häufig übernimmt der Contractor selbst bestimmte Betriebsführungsaufgaben: z.B. das Energiedaten-Monitoring, die Optimierung von Regelparametern und vor allem die Wartung/Instandhaltung der von ihm installierten neuen Anlagen über die Vertragsdauer. In vielen ESC-Verträgen wird festgelegt, dass der Contractor für die Funktionsfähigkeit und Effizienz der erneuerten Anlagentechnik verantwortlich ist und entsprechende Wartungsintervalle einhält. Damit trägt er auch das Risiko, dass z.B. ein von ihm eingebauter hocheffizienter Brennwertkessel dauerhaft die versprochenen Einsparungen liefert – Störungen muss er auf eigene Kosten beheben. Der bestehende FM-Dienstleister (sofern der Contractor nicht selbst diese Rolle innehat) behält meist die Verantwortlichkeit für alle übrigen FM-Leistungen (Gebäudereinigung, Nutzerbetreuung, etc.), doch im Bereich Gebäudetechnik kann es Überschneidungen geben. Daher sollte der Vertragszusatz präzisieren: Wer bedient die Anlagen täglich? Werden z.B. Haustechniker des FM-Dienstleisters nach Contractor-Vorgaben tätig, oder stellt der Contractor eigenes Personal? Wie werden Störungsmeldungen gehandhabt (Meldungskette)? – Etwaige Doppelstrukturen gilt es zu vermeiden. Ein sinnvolles Modell ist, den Contractor ins bestehende FM-Team zu integrieren oder zumindest eng abzustimmen, z.B. durch regelmäßige Jour fixe. Auch die Lieferverträge für Energie müssen betrachtet werden: Wenn der Contractor die Optimierung der Heizungsanlage übernimmt, könnte er z.B. günstigere Gaslieferkonditionen aushandeln. Im Rednitzhembach-Beispiel wurden sogar Lieferbedingungen mit optimiert. Solche Schnittstellen zu Energieversorgern oder anderen Dienstleistern gehören ebenfalls in den Vertrag. Letztlich muss klar sein, dass die Betriebsrisiken der implementierten Maßnahmen überwiegend beim Contractor liegen, während der Auftraggeber weiterhin die oberste Betreiberverantwortung trägt, aber entlastet wird. Diese Entlastung – der Eigentümer muss sich um weniger technische Details kümmern – ist einer der Vorteile des ESC, setzt jedoch eine saubere Aufgabenverteilung voraus.

• Messung und Verifizierung (M&V): Da die Zahlung an den Contractor direkt von den Einsparungen abhängt, ist ein transparentes M&V-Konzept (Measurement & Verification) integraler Vertragsbestandteil. Oft wird hierzu eine anerkannte Methode vereinbart, z.B. nach dem IPMVP-Standard (International Performance Measurement and Verification Protocol) oder gemäß den Leitlinien der VDI 2077 (Verbrauchskostenabrechnung). Der Vertrag sollte festschreiben, welche Zähler genutzt werden (z.B. Hauptzähler vs. Unterzähler für einzelne Anlagen), wie etwaige Baseline-Anpassungen rechnerisch vorgenommen werden (z.B. Gradtagszahl-Bereinigung bei Heizenergie, Korrekturfaktoren bei geänderter Nutzungszeit oder Belegung) und in welchem Turnus die Nachweise erfolgen (üblich sind jährliche Einsparberichte des Contractors). Zudem kann vereinbart werden, dass der Auftraggeber Zugriffsrechte auf ein Online-Monitoringsystem erhält, um die Verbräuche nahezu in Echtzeit verfolgen zu können. Ein wichtiger Aspekt ist die Streitbeilegung bei M&V: falls Auftraggeber und Contractor unterschiedliche Auffassungen über die Höhe der Einsparung haben, sollte ein Verfahren definiert sein (z.B. Hinzuziehen eines unabhängigen Sachverständigen oder Schiedsverfahrensregeln). Durch ein robustes M&V-Regime wird Vertrauen geschaffen, dass die Einsparberechnung fair und nachvollziehbar ist. In vielen Verträgen wird außerdem eine anfängliche Feinanalyse dokumentiert, die als Ausgangspunkt dient; der Contractor bestätigt darin die Machbarkeit der Einsparziele auf Basis detaillierter Daten, bevor die Umsetzung startet. Diese Feinanalyse wird Vertragsbestandteil, ebenso wie spätere Protokolle aus Abnahmen oder Inspektionen. Insgesamt stellt die M&V-Klausel sicher, dass Leistungstransparenz herrscht: Beide Parteien wissen, woran der Erfolg gemessen wird und wie die Zahlen zustande kommen.

• Gewährleistung, Haftung und Versicherungen: Obwohl Energiespar-Contracting kein klassischer Bauauftrag im engen Sinne ist, enthält es doch bauliche/technische Leistungen – daher sind Gewährleistungsregelungen essentiell. Der Contractor schuldet einen Erfolg (Einsparung); sollte dieser trotz ordnungsgemäßer Nutzung nicht eintreten, greift zunächst die oben beschriebene Ausgleichszahlung. Darüber hinaus muss der Contractor jedoch auch für Mängel an den ausgeführten Arbeiten haften, analog zu einem Werkunternehmer. Üblicherweise gilt die gesetzliche Gewährleistung für die installierten Komponenten (i.d.R. 2 Jahre nach Abnahme der Maßnahme, bei Bauwerken 5 Jahre nach BGB §634a). Viele ESC-Verträge verlängern jedoch faktisch die Gewährleistung auf die gesamte Vertragslaufzeit, da der Contractor ja so lange für die Funktionsfähigkeit einstehen muss. Es ist daher zu regeln, dass der Contractor während der Laufzeit aus einer Hand für Wartung und Mängelbeseitigung sorgt und keine Kosten dafür beim Auftraggeber geltend machen kann. Zudem sollte festgelegt werden, wie mit Haftungsfällen umgegangen wird: Etwa, wenn durch eine Maßnahme ein Schaden entsteht (z.B. Ausfall einer Anlage, Wasserschaden durch Installation etc.). Hier sind Haftungsbegrenzungen oder -ausschlüsse zu diskutieren, jedoch achten öffentliche Auftraggeber darauf, dass der Contractor ausreichend haftet. Eine Betriebshaftpflichtversicherung des Contractors mit angemessener Deckungssumme ist in der Regel vertraglich vorgeschrieben. Ebenso verlangen manche Auftraggeber eine Erfüllungsbürgschaft oder Vertragserfüllungsgarantie für die Einsparung – dies ist eine Bürgschaft einer Bank, die im Fall eines Contractor-Ausfalls die Erfüllung (oder Schadensersatz) sicherstellt. Branchenüblich ist z.B. eine Bürgschaft in Höhe von 1–3 Jahresraten oder 100% des garantierten Jahres-Einsparbetrags zu Vertragsbeginn zu stellen, die dann ggf. über die Laufzeit reduziert wird, wenn Leistung erbracht wird. Allerdings wird in neueren Leitfäden diskutiert, dass bei sorgsam ausgewähltem Contractor und gutem Messkonzept das Einsparrisiko als so gering einzustufen ist, dass eine Bürgschaft entbehrlich sein kann. Nichtsdestotrotz sollte im Vertrag eine Haftungsübernahme des Contractors für alle von ihm zu vertretenden Risiken klar verankert sein. Auch die Fälle höherer Gewalt und die Grenzen der Haftung (z.B. Haftungsausschluss für indirekte Schäden) werden typischerweise geregelt, um Rechtssicherheit zu schaffen.

• Vertragskündigung und vorzeitige Beendigung: Da Energiespar-Contracting-Verträge langfristig sind, dürfen außerordentliche Kündigungsgründe nicht fehlen. Beide Seiten sollten definierte Möglichkeiten haben, den Vertrag vorzeitig zu beenden – etwa der Auftraggeber, wenn der Contractor trotz Fristsetzung wiederholt die Einsparziele deutlich verfehlt oder andere gravierende Vertragsverstöße begeht; der Contractor ggf., wenn der Auftraggeber die Kooperationspflicht grob verletzt (z.B. Veränderungen am Gebäude ohne Abstimmung, ausbleibende Zahlungen). Für solche Fälle sind Abwicklungsmodalitäten zu vereinbaren: der Contractor-Ausfall ist ein zu betrachtendes Risiko (auch wenn größere ESC-Anbieter bisher selten insolvent wurden). Denkbare Regelung: Bei Contractor-Insolvenz kann der Auftraggeber Anlagen übernehmen, zahlt aber nicht weiter die Contracting-Rate, und eventuell vorhandene Bürgschaften werden gezogen. Ebenso ist zu regeln, ob der Auftraggeber ein Sonderkündigungsrecht bei Verkauf der Liegenschaft hat oder was geschieht, wenn Gebäude stillgelegt werden. Für alle diese Szenarien sollte der Vertragszusatz vorgesehene Lösungen bieten, um Rechtsstreitigkeiten vorzubeugen. Idealerweise wird festgelegt, wie die Restwertentschädigung für Investitionen erfolgt, falls vor Laufzeitende getrennt wird – z.B. Zeitwertabrechnung der Anlagen. Bei planmäßigem Vertragsende hingegen tritt, wie erwähnt, meist der Normalfall ein, dass der Auftraggeber die voll funktionsfähigen modernisierten Anlagen übernimmt und 100% der Einsparungen künftig selbst nutzt. Nach Ende der Garantiephase verbleibt ihm der Effizienzgewinn als dauerhafte Kostensenkung.

• Finanzierung und Forfaitierung: Ein häufiges Element, vor allem bei größeren Projekten, ist die Finanzierung der Anfangsinvestitionen. Der Vertrag sollte transparenzhalber darlegen, wie der Contractor die Maßnahmen finanziert – aus Eigenkapital, Darlehen oder mittels Forfaitierung. Letzteres bezeichnet ein Modell, bei dem der Contractor seine künftigen Zahlungsansprüche (die Contracting-Raten bzw. Einsparvergütung) an eine Bank verkauft, um sofort Liquidität für die Investition zu erhalten. In öffentlich-privaten Projekten wird diese Forfaitierung mit Zahlungsabtretung manchmal eingesetzt, um dem Contractor die Refinanzierung zu erleichtern. Vertraglich muss der Auftraggeber einer solchen Abtretung zustimmen, wobei in der Regel die Zahlungen weiterhin an den Contractor erfolgen, aber zu Gunsten der finanzierenden Bank verpfändet sind. Wichtig ist, dass eine Abtretungsklausel die Rechte des Auftraggebers wahrt (z.B. dass er bei Schlechtleistung weiterhin aufrechnen darf und die Bank dies akzeptiert). Auch Fördermittel, falls beantragt (z.B. BAFA-Förderung für Querschnittstechnologien oder KfW-Kredite für Energieeffizienz), sind im Vertrag zu berücksichtigen – z.B. indem Einsparungen, die durch geförderte Teile erzielt werden, dennoch voll in der Garantie zählen. All diese finanzierungsbezogenen Aspekte sollten als Vertragszusätze klar formuliert sein, um spätere Konflikte zu vermeiden.

(Hinweis: Die obige Liste ist nicht abschließend. Weitere Punkte wie Geheimhaltung und Datenschutz (für Verbrauchsdaten), Schadstoff- und Entsorgungsverantwortung (bei Austausch alter Anlagen, z.B. Entsorgung von Kältemitteln), Reportingpflichten oder Schiedsklauseln können je nach Projekt erforderlich sein. Dennoch decken die genannten Kernpunkte das Gros der erforderlichen Regelungen für einen Energiespar-Contracting-Vertragszusatz im FM ab.)

• Einhaltung von Gesetzen, Normen und Richtlinien: Vertraglich ist festzulegen, dass der Contractor alle bei Planung und Umsetzung der Maßnahmen einschlägigen gesetzlichen und behördlichen Vorgaben einhalten muss. „Bei der Planung und Umsetzung von Energiesparmaßnahmen sind die gesetzlichen und behördlichen Vorschriften, Normen und Richtlinien einzuhalten.“ – diese Klausel aus einem Leitfaden verdeutlicht den Anspruch. Dazu gehören Bauordnungsrecht (z.B. falls Umbauten genehmigungspflichtig sind, muss der Contractor die Baugenehmigung in Zusammenarbeit mit dem Eigentümer einholen), Arbeits- und Gesundheitsschutz, Elektrosicherheitsverordnungen (NAV/NEV), Emissionsschutz (TA Luft/TA Lärm, sofern relevant) sowie technische Normen (DIN/VDE bei Elektroarbeiten, VDI bei Klimaanlagen etc.). Auch anerkannte Regeln der Technik sollten genannt werden, damit der Contractor nach dem neuesten Stand arbeitet. Da der Contractor teilweise Aufgaben eines Anlagenbetreibers übernimmt, muss er z.B. dafür sorgen, dass Wartungen nach Herstellervorgaben erfolgen und Prüffristen (z.B. Druckbehälter, Aufzüge, Feuerlöscher) nicht versäumt werden – hier kann der FM-Vertrag entsprechende Compliance-Pflichten auf ihn übertragen.

• Vergaberechtliche und korruptionspräventive Compliance: Bei öffentlichen Auftraggebern ist sicherzustellen, dass der Vergabeprozess und die Vertragsdurchführung den Compliance-Regeln entsprechen. Dazu zählt, dass Nebenangebote oder unzulässige Vorteile ausgeschlossen sind und der Wettbewerb fair stattfand. Sobald der Vertrag läuft, sollte es Mechanismen geben, um etwaige Interessenkonflikte zu vermeiden – z.B. wenn der Contractor weitere Leistungen anbietet, muss Transparenz herrschen. Öffentliche Auftraggeber fordern oft vertraglich die Einhaltung von Antikorruptionsrichtlinien und ggf. die Unterwerfung unter ein Compliance-Programm. Bei großen Industrieunternehmen greifen interne Compliance-Vorgaben, die sicherstellen, dass der Auswahlprozess des Contractors und die Zusammenarbeit frei von Vetternwirtschaft oder unzulässigen Provisionen sind. Ein Verhaltenskodex für Lieferanten (Code of Conduct) kann Bestandteil des Vertrags sein, an den sich der Contractor zu halten verpflichtet.

• Datenschutz und Vertraulichkeit: Im Zuge des Energiemonitorings werden viele Daten erhoben (Verbräuche, Betriebszeiten, ggf. Nutzungsprofile). Falls diese Daten Rückschlüsse auf Personen erlauben (z.B. Anwesenheitszeiten von Mitarbeitern via Stromverbrauch), können sie personenbezogen sein und unter die DSGVO fallen. Daher sollte ein Vertrag ggf. regeln, dass der Contractor Datenschutzvorgaben einhält, Daten nur zweckgebunden nutzt und nach Vertragsende alle vertraulichen Daten zurückgibt oder löscht. Ebenso ist die IT-Sicherheit ein Thema: Moderne FM-Energiesysteme sind vernetzt (Stichwort Gebäudeleittechnik). Der Contractor darf keine Hintertüren offenlassen; Zugriff auf Systeme sollte geregelt und abgesichert sein. Eine Vertraulichkeitsvereinbarung schützt zudem sensible Informationen (z.B. Energieverbrauch als Betriebsgeheimnis oder Einsparberichte, die Rückschlüsse auf Produktionsvolumen erlauben könnten).

• Interne Compliance und ESG-Ziele: Immer häufiger werden in Verträgen auch Nachhaltigkeitskriterien verankert. So könnte ein Auftraggeber fordern, dass der Contractor sich an bestimmte ESG-Vorgaben (Environmental, Social, Governance) hält – etwa bevorzugt umweltfreundliche Materialien einsetzt oder Berichte liefert, die der Nachhaltigkeitsberichterstattung des Unternehmens dienen. Energiespar-Contracting trägt per se zu Umweltzielen bei, kann aber um soziale Aspekte (z.B. lokale Arbeitskräfte, Ausbildung) ergänzt werden. Außerdem muss der Contractor typischerweise nachweisen, dass er selbst Compliance-Strukturen hat (z.B. ISO 37001 Anti-Bribery zertifiziert, falls relevant). In summe dient dies dem Risikoausschluss für den Auftraggeber.

• Dokumentation und Reporting: Ein guter Vertragszusatz definiert, wie Compliance und Qualität über die Vertragslaufzeit überwacht werden. Vereinbart werden können regelmäßige Statusberichte des Contractors, in denen er neben Energiekennzahlen auch die Einhaltung von Fristen, Normen und sonstigen Vereinbarungen bestätigt. Viele öffentliche ESC-Verträge sehen quartalsweise oder halbjährliche Lenkungsausschuss-Sitzungen vor, in denen Vertreter des Auftraggebers und Contractors den Fortschritt erörtern (teils synchronisiert mit den genannten Steuerungsrunden zur Einsparungskontrolle). Dabei können auch Compliance-Themen angesprochen werden. Der Auftraggeber sollte das Recht haben, Auditierungen durchzuführen oder Einsicht in Unterlagen zu nehmen, um z.B. die korrekte Wartung oder die Einhaltung von Arbeitsschutz nachzuprüfen. Diese Transparenz ist wichtig, da die Verantwortung des Gebäudebetreibers (z.B. Verkehrssicherung) trotz Contractor-Einsatz nicht komplett entfällt – letztlich will der Eigentümer sicher sein, dass alle Pflichten erfüllt werden.

• Nutzung von Leitfäden und Experten: Wie bereits erwähnt, empfiehlt auch die Bundesstelle für Energieeffizienz, bei der Vertragsgestaltung Fachleute hinzuzuziehen, da die Materie äußerst komplex ist. Branchengerechte Musterklauseln (z.B. vom VfW, dena, KEA, Siemens) können als Vorlage dienen, ersetzen aber nicht die Prüfung im Einzelfall. Daher ist es an sich schon ein Compliance-Aspekt, einen Vertragszusatz nicht unreflektiert von woanders zu kopieren, sondern individuell zu erstellen. In der BfEE-Arbeitshilfe für Contracting-Musterverträge werden die wichtigsten Punkte aufgeführt, die beim Einsatz solcher Muster zu beachten sind – unter anderem die Berücksichtigung aktueller Gesetzeslagen und die Anpassung an projektspezifische technische Gegebenheiten. Ein Vertragswerk, das diese Sorgfaltskriterien erfüllt, minimiert rechtliche Risiken und stellt die Weichen für eine erfolgreiche Projektdurchführung.

Zusammengefasst bedeutet Compliance in einem Energiespar-Contracting-Zusatzvertrag weit mehr als nur Gesetze befolgen: Es geht um eine umfassende Qualitätssicherung, beginnend bei der Ausschreibung über die Implementierung bis hin zur Betriebsphase. Nur wenn alle Beteiligten – Eigentümer, FM-Dienstleister, Contractor – ihre Rollen und Pflichten klar kennen und nachprüfbar erfüllen, können Einsparziele zuverlässig erreicht und langfristig gehalten werden.